نکاتی درباره معامله املاک در رهن بانک

به گزارش گروه وبگردی خبرگزاری صدا و سیما، حتما اصطلاح ملک رهنی به گوشتان خورده است. گاهی سند ملک با دریافت وام یا تسهیلات، در رهن بانک یا موسسه‌ای قرار می‌گیرد. مشکلاتی که در خریدوفروش املاک رهنی به وجود می‌آید، باعث دعاوی زیادی در دادگاه‌ها شده است.
هنگام خرید‌وفروش ملک رهنی گاهی لازم است سند از رهن بانک آزاد شود و گاهی به این کار نیاز نیست. در هر صورت اگر قصد خرید یا فروش ملک رهنی را دارید، باید دقت داشته باشید و نکاتی را رعایت کنید. در این نوشته به بررسی کامل املاک رهنی و شرایط معامله آن‌ها می‌پردازیم.

 

رهن و سند رهنی چیست؟
بانک‌ها برای وام و تسهیلات اعطایی ضمانت مشخصی در نظر می‌گیرند. در مورد وام مسکن، معمولا ضمانتی که بانک در نظر می‌گیرد، رهن سند خانه مورد معامله است. توجه داشته باشید که رهن باعث خارج شدن عین مال از مالکیت شخص راهن نمی‌شود و راهن همچنان مالک است و به تبع آن منافع مربوط به مال در رهن از آن او می‌باشد.

همانطور که در مطلب انواع سند ملکی، به تعریف انواع سند پرداختیم، سند ملکی رهنی از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‎شود، یک سند رسمی است. سند ملکی رهنی در واقع بین وام‌گیرنده و یک بانک و یا موسسه مالی و اعتباری، برای تضمین پرداخت اقساط وام تنظیم می‎شود.


ارکان رهن:
راهن: شخصی که دارایی و یا ملک خود را به عنوان وثیقه در گرو بانک می‎گذارد.

مرتهن: بانک یا موسسه‎ی مالی اعتباری که ملک را گرو می‎گیرد.

عین مرهونه: ملکی که گرو گذاشته می‎شود.

رهن: قراردادی که برای این منظور نوشته می‎شود.


معامله خانه در رهن بانک
فروش مالِ غیر، غیرقانونی است و بر همین اساس خریدوفروش ملک در رهن بانک نیز، بدون رضایت بانک غیرقانونی و مصداق کلاهبرداری است. معامله خانه‌ای که سند آن در رهن بانک است، از دو طریق امکان‌پذیر است: ۱-فک رهن ۲-انتقال تسهیلات به فرد خریدار یا ملک دیگر.

۱-فک رهن
خانه‌ای که به عنوان وثیقه تحت رهن بانک است، برای معامله باید از رهن بانک خارج شود. معامله خانه قبل از فک رهن، مخالف منافع بانک است و در نتیجه بانک می‌تواند به جرم کلاه‌برداری شکایت کند. اما امکان معامله خانه‌ای که هنوز در رهن بانک است نیز وجود دارد.

۲-انتقال تسهیلات به خریدار
تا زمانی که ملکی در رهن بانک است، مالک نمی‎تواند به طور رسمی و محضری سند را به شخص دیگری منتقل کند. انتقال ملک فقط از طریق انعقاد مبایعه‌نامه در بنگاه‌های ملکی امکان‌پذیر است و می‌توان نقل و انتقال سند را به زمان تسویه تسهیلات موکول کرد. راه دیگر این است که طبق مقررات رسمی، خریدار به جای مالک فعلی پرداخت اقساط را بر عهده بگیرد. در این صورت علاوه بر اینکه سند ملک به نام وی منتقل می‌شود، ادامه بازپرداخت تسهیلات نیز بر عهده خریدار خواهد بود.

طی چند سال اخیر به دلیل سوء استفاده‌های مکرر، اخذ “وکالت بلاعزل” از مالک به خریدار رایج شده که توسط آن، فروشنده به جای اینکه ملک را به خریدار بفروشد، به او وکالت تام‌الاختیار واگذاری و اجاره می‌دهد. فروشنده و خریدار شرط می‌کنند که صاحب ملک، حق عزل وکیل را ندارد. وکیل یعنی خریدار هم این حق را پیدا می‌کند تا تمام کار‌های مربوط به ملک از جمله انتقال سند رسمی بعد از فک رهن را انجام دهد.

 

 

فک رهن چیست؟
فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان وثیقه در گرو بانک قرار گرفته. برای این‌که بتوان ملکی را که در رهن بانک است معامله کرد، ابتدا باید اقدام به فک رهن کرد.

برای فک رهن دو راه وجود دارد:

تسویه حساب کامل‌
می‌توان اقساط باقیمانده را به بانک پرداخت و وام را تسویه کرد و سند را از رهن بانک آزاد کرد.

سپرده‌گذاری‌
می‌توان برای تسویه وام پس از محاسبه بدهی، مبلغی معادل ۱۱۰ درصد بدهی را در بانک سپرده‌گذاری کرد. به این ترتیب خانه از رهن بانک خارج می‌شود. این روش مربوط به طرح ویژه بانک مسکن است که می‌توانید اطلاعات لازم را از بانک مسکن کسب کنید.

تعویض وثیقه‌
می‌توان با شرایطی اقدام به تعویض وثیقه و خارج کردن ملک از رهن بانک کرد. در چنین شرایطی بدون نیاز به تسویه حساب با بانک، می‌توان ملک را از رهن بانک خارج کرده و سند خود را آزاد کنند.

در این روش می‌توان از دو طریق اقدام به تعویض وثیقه کرد. روش اول آن است که سند ملک دیگری را که به نام خود راهن است، به بانک ارایه کرد و روش دوم اینکه می‌توان سند ملکی را که به نام شخص دیگری است، برای تعویض وثیقه به بانک ارایه کرد. در این حالت تعویض وثیقه به صورت موقت خواهد بود؛ وام‌گیرنده باید ظرف ۶ ماه تا یک سال ملک دیگری تحت مالکیت خود را در رهن قرار دهد.

کدام‌یک از روش‌های بالا برای فک رهن مناسب‌تر است:

برای پاسخ به این سوال جواب قطعی وجود ندارد، بلکه بسته به وضعیت بازیرداخت وام، یکی از این روش‌ها را باید انتخاب کرد. اگر تعداد کمی از اقساط پرداخت شده باشد، یعنی سهم زیادی بابت سود پرداخت نشده، بهتر است با تسویه حساب کامل بدون ضرر زیاد، بدهی یرداخت شده و سند از رهن بانک خارج شود.

در صورتی که تعداد زیادی از اقساط پرداخت شده باشد، یعنی مبلغ زیادی بابت سود بازپرداخت و هزینه شده، درحالی‌که اصل بدهی چندان تغییری نکرده است. در این صورت برای استفاده از روش تسویه حساب کامل، باید مبلغی حدود همان بدهی اولیه را پرداخت کرد؛ بنابراین در این موارد استفاده از روش سرمایه‌گذاری مناسب‌تر است.

مراحل خرید و فروش ملک رهنی
۱- فروشنده از طریق دفتر اسناد رسمی موضوع را از بانک استعلام می‌کند. در صورت اعلام موافقت از سوی بانک، دفترخانه موافقت کتبی بانک را ضمیمه پرونده می‌کند و انتقال ملک صورت می‌گیرد. در حال حاضر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه‌ای را راه‌اندازی کرده که می‌توان به صورت اینترنتی آخرین وضعیت ملک را استعلام نمود.

۲-خریدار در زمان معامله بخشی از مبلغ ملک مورد معامله را می‎پردازد و سپس فروشنده و خریدار متعهد می‎شوند در دفترخانه حاضر شوند. در دفترخانه خریدار بقیه مبلغ را پرداخت کرده و فروشنده نیز سند رسمی ملک را به خریدار منتقل می‎کند.

۳-در این مرحله با توافق طرفین، وام به خریدار منتقل می‌شود. برای رسمی کردن این توافق طرفین باید با حضور در بانک مراحلی را طی کرده و اسنادی را امضا کنند. پس از اتمام اقساط و هنگام فک رهن، لازم نیست خریدار به مراجع قضایی مراجعه و دادخواست بدهد، بلکه با وکالت از طرف فروشنده کلیه اقدامات قانونی را انجام می‌دهد.

سرنوشت خانه رهنی در صورت پرداخت نشدن بدهی تسهیلات
وقتی تسهیلاتی بابت خرید ملک دریافت شده باشد، سند ملک در رهن بانک قرار می‌گیرد. در صورت عدم پرداخت اقساط، بانک می‎تواند از نظر قانونی ملک را توقیف کند.

در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مقدار باقی‎‌مانده باید توسط مالک پرداخت شود. در صورت بیشتر بودن ارزش ملک از رقم تسهیلات، ملک به مزایده گذاشته می‎شود و پس از کسر خسارت بانک، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

بالاخره املاک رهنی را معامله کنیم یا نه؟
برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راه‌های زیادی وجود دارد، اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، انتقال تسهیلات به خریدار و در پی آن انتقال قانونی سند است. قانونی‌ترین راه برای نقل و انتقال ملک در رهن بانک، مراجعه به بانک و درخواست تغییر نام تسهیلات و به تبع آن انتقال سند است. این اقدام در بانک مسکن به راحتی انجام می‌گیرد.

سوالات متداول:
آیا معامله ملک در رهن بانک امکان دارد؟
فروش مالِ غیر، غیرقانونی است و بر همین اساس خرید و فروش ملک در رهن بانک، بدون رضایت بانک غیرقانونی و مصداق کلاهبرداری است. معامله خانه‌ای که سند آن در رهن بانک است از دو طریق امکان‌پذیر است: ۱-فک رهن ۲-انتقال تسهیلات به خریدار یا ملک دیگر.

ارکان رهن چیست؟
راهن: شخصی که ملک خود را در گرو بانک می‎گذارد. - مرتهن: بانک یا موسسه‎ی مالی اعتباری که ملک را گرو می‎گیرد. - عین مرهونه: ملکی که در گرو گرفته می‎شود. - رهن: قراردادی که برای این منظور نوشته می‎شود.

آیا همیشه راهن همان وام‌گیرنده است؟
خیر. همیشه اینطور نیست. شخص ثالث می‎تواند ملک خودرا به منظور تضمین بازپرداخت وام‎گیرنده در وثیقه‎ی بانک قرار دهد و تعهد کند که اگر وام‌گیرنده در موعد مقرر مبلغ وام را تسویه نکرد، بانک ملک وی را از طریق مزایده بفروشد و از این طریق طلب بانک پرداخت شود.

فک رهن یعنی چه؟
فک رهن به معنای آزاد کردن سند ملکی است که به عنوان وثیقه نزد بانک گرو گذاشته شده، برای معامله ملکی که در رهن بانک است، ابتدا باید آن را فک رهن کنید.

در صورت به وجود آمدن اختلاف بین خریدار و فروشنده، خریدار برای فک رهن باید چه اقدامی بکند؟
خریدار می‌باید برای الزام فروشنده به انجام امور مربوط به ملک از جمله فک رهن و تنظیم سند رسمی، با مراجعه به محاکم قضایی، به تنظیم دادخواست اقدام نماید.

در روش سپرده‌گذاری جهت فک رهن، آیا پرداخت اقساط ادامه دارد؟
بله. همچنان باید اقساط وام پرداخت شود و تا زمانی که بدهی تمام نشود نمی‌توان به مبلغ سپرده‌گذاری شده در بانک دست زد.

آیا به سپرده نزد بانک سود تعلق می‌گیرد؟
بله. بانک در ازای سپرده‌گذاری مبلغی را به عنوان سود سپرده پرداخت می‌کند که نرخ آن معادل بیشترین نرخ سود مجاز مصوب است. می‌توان از سود متعلقه برای پرداخت اقساط وام استفاده کرد.

برای تعویض وثیقه، اگر ملک جدید بعد از تاریخ دریافت تسهیلات، به نام وام‌گیرنده شده باشد، تکلیف چیست؟
چنانچه ملک بعد از تاریخ دریافت تسهیلات به نام وام‌گیرنده شده باشد، مانعی از بابت تعویض وثیقه وجود ندارد.

آیا امکان تعویض وثیقه با استفاده از ملک شخص ثالث، دائمی است؟
خیر. در صورتی که ملک به نام شخص دیگری باشد، امکان تعویض وثیقه به صورت دائمی وجود ندارد و این در واقع یک فرصت موقت است تا وام‌گیرنده بتواند در این فاصله زمانی اقدام به خرید ملک جدید کند.

در صورت عدم پرداخت اقساط وام، تکلیف ملک چیست؟
در صورت عدم پرداخت اقساط، بانک می‎تواند از نظر قانونی ملک در رهن را توقیف کند. در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات کمتر باشد، مابه‌التفاوت باید توسط مالک پرداخت شود. در صورتی که ارزش ملک از رقم تسهیلات بیشتر باشد، باقی مبلغ به مالک بازگردانده می‌شود.

آیا املاک در رهن بانک را معامله کنیم یا نه؟
این نوع معاملات ریسک بالایی دارد. چون فروشنده می‌تواند خانه را به طور همزمان از طریق قولنامه به چندین نفر بفروشد و به قول معروف کلاه خریداران را بردارد. حتما همه شرایط را بررسی کنید و با یک وکیل یا کارشناس در این زمینه مشورت کنید. برای خرید و فروش ملکی که در رهن بانک است، راه‌های زیادی وجود دارد، اما مطمئن‌ترین روش از نگاه کارشناسان بانکی، تغییر نام تسهیلات به نام خریدار و در پی آن انتقال قانونی سند است.