بررسی ملک سرقفلی بین موجر و مستاجر

به گزارش گروه وبگردی خبرگزاری صدا و سيما، یکی از موضوعاتی که از عرف وارد قوانین شده، حق سرقفلی است که رسم و رسوم تجار و بازرگانان آن را به وجود آورده و سپس وارد قوانین و مقررات شده است. در حقوق ایران، به حقی که تاجر یا صنعتگر در نتیجه جلب مشتری، شهرت و فعالیت خود برای محل کار خود ایجاد می‌کند، سرقفلی گفته می‌شود. در تعریف می‌توان گفت که پولی است که مستاجر ثانی (به معنی اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض می‌دهد و نیز مستاجر اول به موجر (مالک) می‌دهد.

 

اما پرسشی که مطرح می‌شود، این است که چه چیزی باعث شد در عرف و عادت بازرگانان پرداخت سرقفلی رایج شود؟ به عبارتی فلسفه پیدایش آن چیست؟ در تجارت امروز، کاردانی و سرمایه تاجر و نوع کاری که انجام می‌دهد بیش از اوصاف اخلاقی او اهمیت دارد. ممکن است مشتریان کارخانه یا فروشگاهی صاحب آن را نشناسند، اما به دلیل اعتماد به نام تجارتی و فعالیت موسسه، مایل باشند که کالای مورد نیازشان را از فرآورده‌های آن تهیه کنند. در واقع، مشتریان دایم تاجر به سرمایه و کالای تجارتی و انواع آلات‌افزار وی، بیشتر از شخصیت او علاقه و نظر دارند.

این در حالی است که کسانی که به پزشکان یا وکلا مراجعه می‌کنند، بیشتر به اعتبار، صلاحیت، حسن رفتار، اخلاق و معلومات آنان نظر دارند. به همین دلیل است که باید گفت حقی که تاجر بر مشتریان خود دارد، باید در زمره حقوق مالی به حساب آید و به این نحو تاجر بتواند در آن تصرف کند و به دیگران انتقال دهد. در واقع این حق نوعی مالکیت غیر مادی یا حقی بر مشتریان دایم و سرمایه تجارتخانه است. عنصر اصلی این حق، حفظ مشتریان تاجر و امتیازی است که در اثر کار و کوشش به دست آورده است.

 

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ که آخرین اراده قانونگذار در روابط موجر و مستاجر است، در حال حاضر در کشور ما اخذ سرقفلی را ممکن کرده است. در ماده ۶ این قانون اشاره شده است: هر گاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار کند، می‌تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت کند. همچنین مستاجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره برای واگذاری خود، مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره، حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد. در تبصره این ماده نیز گفته شده است: چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستاجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار کند، پس از پایان مدت اجاره مستاجر اخیر، حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد. تبصره ۲ این ماده هم می‌گوید: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه به قیمت عادله روز را دارد.

سرقفلی در عمل موضوع اختلافات و بحث‌های فراوانی می‌شود. به عنوان مثال پرسشی که از سوی برخی مطرح می‌شود، این است که آیا می‌توان تخلیه مورد اجاره را مشروط به پرداخت سرقفلی کرد یا پس از تخلیه می‌توان دعوای مطالبه سرقفلی را طرح کرد؟ به عبارت دیگر، مناسبت میان پرداخت حق‏ سرقفلی (در فرضی که مستاجر صاحب حق سرقفلی است) با تخلیه‏ عین مستاجره (در فرضی که مدت اجاره به پایان رسیده و موجر مطابق‏ ماده ۳ قانون جدید درخواست تخلیه دارد) چگونه است؟

آیا میان‏ آن‌ها پیوندی «همزمانی» وجود دارد با خیر؟ این موضوع در عمل می‌تواند بسیار مبتلابه بوده و موضوع سوال بسیاری باشد. رویه قضایی در برابر این پرسش قرار گرفته است که آیا در چنین فرضی، تخلیه عین مستاجره متوقف به پرداخت سرقفلی است‏ یا آن که هر کدام موضوعی مستقلی هستند؟

 

چنین‏ پرسشی ناشی از ابهامی است که مستقیما از خود قانون و آیین‏ نامه‏ اجرایی آن حاصل می‌شود. به موجب ماده ۵ قانون جدید روابط موجر و مستاجر: «چنانچه مستاجر در مورد مفاد قرار داد ارایه‌شده از سوی‏ موجر، مدعی هرگونه حقی باشد، ضمن اجرای دستور تخلیه، شکایت‏ خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران‏ خسارات وارده حکم مقتضی صادر می‏شود.».

اما از سوی دیگر، مفهوم مخالف ماده ۹ قانون، گویای آن است‏ که: «چنانچه مدت اجاره به پایان برسد و مستاجر سرقفلی به مالک‏ پرداخته باشد، هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی را خواهد داشت» همچنین تبصره ۲ ماده ۶ صراحت دارد: «در صورتی‏ که موجر به طریق صحیح شرعی، سرقفلی را به مستاجر منتقل کند، هنگام تخلیه، مستاجر حق مطالبه به قیمت عادله روز را دارد.» چنانچه مشاهد می‌شود نوعی تعارض در مواد قانون است که باعث ابهام در زمان مطالبه پرداخت سرقفلی از سوی موجر می‌شود. در این خصوص نظرات مختلفی ارایه شده که برخی صاحب‌نظران به جمع آن‌ها پرداخته‌اند.

در مقام جمع این مواد گفته شده است: تمامی این موارد به جریانات و روند پس از صدور دستور تخلیه مربوط می‏شود و به عبارت دیگر، قانونگذار با توجه به سرعت زمانی مقرر در ماده ۳، موردی را مورد بحث قرار داده که دستور تخلیه صادر شده و مستاجر پس از صدور دستور تخلیه، در مقام مدعی حقی- اعم از حق سرقفلی- بر آمده باشد.

در غیر این صورت، در مواردی که‏ مستاجر در موقع خود دلایل استحقاق حق سرقفلی را به محکمه ارایه‏ دهد، با عنایت به تبصره ‏۲ ماده ۶ و مفهوم مخالف ماده ۹ قانون، دلیلی وجود ندارد که دادگاه از رسیدگی و توجه به آن امتناع ورزد و پرداخت‏ حق سرقفلی را به پس از انجام تخلیه موکول کند.

 

قانون جدید روابط موجر و مستاجر هر چند به طور کلی با انگیزه سرعت‏ بخشیدن به دعاوی تخلیه عین مستاجره (در مورد شخص) تصویب‏ شده، اما نباید آن را به مجموعه مقرراتی خشک و یک سویه که تنها تخلیه مورد اجاره و بیرون انداختن مستاجر را دنبال می‏کند، تأویل کرد. این قانون با اختصاص فصل دوم به سرقفلی، مصادیق حدود، ویژگی‏ها و موجبات آن را تعریف و تعیین کرده و با این حال، با توجه به مقررات‏ تبصره ۲ ماده ۶ و مفهوم ماده ۹ و همچنین سابقه تاریخی، قواعد شرعی و قانونی و عدالت معاوضی و اجتماعی، حق مستاجر را در فرض استحقاق به رسمیت شناخته و تخلیه را به پرداخت حق سرقفلی به‏ نرخ عادلانه روز موکول کرده است.