نکات حقوقی مهم درباره سه اصطلاح افراز ، تفکیک و تقسیم طبق قانون مدنی که دانستن آن به رفع برخی از مشکلات حقوقی و دعاوی کمک می کند در این نوشتار توضیح داده شده است.
مال مشاع:
مالی است که چند مالک دارد و چند نفر با هم مالک آن مال هستند به صورت مشترک برای مثال اگر زمینی یا ملکی به ورثه رسیده باشد آنان در آن ملک، مالکیت مشترک یا مشاع دارند یا اگر شما با کسی دیگر پول روی هم بگذارید و زمینی را خریداری کنید مالک مشترک به حساب می‌آیید.
به مالی گفته می‌شود که قابلیت جا به جایی ندارد و از نظر فیزیکی غیر قابل انتقال است مثل زمین و ملک و…
حال با دانستن این دو بهتر می‌توانیم مفاهیم افراز و تفکیک و تقسیم را مقایسه کنیم.
تعریف کلی سه اصطلاح افراز و تفکیک و تقسیم
تقسیم چیست؟
تقسیم همانطور که از لفظ آن پیداست به معنای جداسازی سهم شرکا است و خودش چند زیر مجموعه دارد.
برای مثال افراز و تفکیک خود نوعی تقسیم هستند و تقسیم لفظ عامی ست که برای این دو به کار می‌رود، اما بین این دو یعنی افراز و تفکیک تفاوت وجود دارد.
نکته: تقسیم نامه هم همان سندی و یا نوشته‌ای ست که توافق به جداسازی و سهم هریک از شرکا در آن نوشته شده است.
افراز چیست؟
افراز یعنی جداسازی سهم هر یک از شرکا در مال مشترک یا مشاع. اگر زمینی یا ملکی به شما ارث رسیده و شما بخواهید سهم هریک از ورثه را جدا کنید تا آنان بتوانند آزادانه در سهم خود تصرف کنند به آن افراز می‌گویند.
برای مثال شما با برادر خود تنها وارثان متوفی هستید و در زمینی که از او به ارث رسیده هر کدام سه دانگ مالک هستند، اما معلوم نیست این سه دانگ شامل کدام قسمت می‌شود پس اینگونه می‌شود که می‌گوییم وی تا زمانی که تقسیم یا افراز نشده در تمام مال سهم دارد اگر چه سهم وی ۳ دانگ است.
در ادامه مثال اگر زمینی ۳۰۰ متری به ارث برسد هر کدام مالک ۱۵۰ متر هستند و بر فرض انجام افراز اینگونه می‌شود که ۱۵۰ متر بالا به یک شریک و ۱۵۰ متر پایین زمین به شریک دیگر برسد. این تقسیم را هم می‌توان با توافق انجام داد که به آن افراز اختیاری می‌گویند و هم اگر توافق نبود؛ اداره ثبت چنین کاری می‌کند؛ که به آن افراز اجباری می‌گویند.
چه فایده دارد که مالی افراز بشود؟
در ادامه مبحث افراز و تفکیک و تقسیم و در پاسخ سوال بالا باید گفت اگر مال مشترک و مشاع باشد؛ عملکرد شرکا در آن بسیار محدود است به این علت که همگی در مال سهم دارند لذا یک نفر به تنهایی و بدون اجازه نمی‌تواند مثلا داخل خانه مشترک شود و سکونت کند و فروش سهم خود شریک اگر چه ممکن است، اما برای خریدار دردسر ساز است، چون مال مشترک است برای همین است که در افراز، سهم هریک مشخص می‌شود و وقتی سهم، مشخص شد دیگر شراکتی در کار نیست و هر کسی می‌تواند در قسمت خود هر تصرفی را که می‌خواهد انجام بدهد.
افراز در کجا به عمل می‌آید؟
باید بین دو صورت فرق گذاشت اول اینکه اگر ملک جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد؛ اداره ثبت صلاحیت دارد و اگر به پایان نرسیده باشد دادگاه به امر افراز می‌پردازد.
در اینجا در دادخواست باید اسامی کلیه شرکا به عنوان خوانده بیاید و گرنه دعوا رد می‌شود.
برای تنظیم دادخواست و مشاوره در این باره با وکلا و مشاوران حقوقی مشورت کنید. چون امری تخصصی است و در صورت رعایت نکردن آن دادخواست رد می‌شود.
دادگاه محلی که ملک در آن جاست صلاحیت دارد؛ و هر رایی که بدهد قابل اعتراض تجدید نظر خواهد بود.
تفکیک چیست؟
تفکیک هم آنگونه که پیداست به معنای قسمت کردن و جزء جزء کردن است و در حقوق ثبت و قانون ثبت برای جایی گفته می‌شود که فرد می‌خواهد مال غیر منقول خود را یا همان ملک یا زمین را به دلایلی مختلف تقسیم کند.
برای مثال شما زمینی دارید در یک جای شهر که ۱۰۰۰ متر است؛ حال می‌خواهید قسمت‌های مختلف آن را به افراد مختلف بفروشید یا قسمتی را برای خود نگه دارید یا افکار خود را روی آن پیاده کنید؛ برای این کار از اداره و مرجع ثبت آن را تفکیک می‌کنید مثلا به زمین‌های ۱۰۰ متری یا چند زمین با مساحت‌های مختلف تقسیم می‌نمایید که این کار تفکیک نامیده می‌شود.
نکته: جالب این که در ملک مشاع هم می‌توان تفکیک کرد، اما شراکت به هم نمی‌خورد اگر همین هزار متر مشترک باشد بین شما و شریکتان با تفکیک کردن آن به ۱۰ زمین ۱۰۰ متری هر دوی شما در تمام آن ۱۰ زمین مشترکا مالک هستید و تفکیک کردن باعث جداسازی سهم شرکا نمی‌شود و آن فقط از طریق افراز یا فروش ممکن است.
تفاوت افراز و تفکیک در چیست؟
♦ مهم‌ترین تفاوت این دو این است که در افراز سهم شریک از مال مشخص می‌شود، اما در تفکیک تنها خود زمین به قطعه‌های کوچکتر تقسیم می‌شود و سهم شرکا جدا نمی‌شود؛ لذا می‌توان گفت افراز تنها و تنها وقتی وجود دارد که ملک چند شریک داشته باشد. اما در تفکیک حتی یک مالک هم می‌تواند انجام دهد.
♦ تفاوت دیگر این که برای افراز و جداسازی سهم طرفین حتی یکی از شرکا درخواست بدهد کافی است، اما در تفکیک اگر چند شریک باشند همه باید موافق باشند؛ لذا اگر در شروع به تفکیک یکی از شرکا اعتراض کند کار متوقف می‌شود، اما در افراز اعتراض به این کار اثری ندارد مگر آنکه پس از انجام افراز درباره تعیین سهم شرکا معترضی باشد.
♦ تفکیک تنها در اداره ثبت انجام می‌شود، اما افراز ممکن است از طریق دادگاه هم انجام شود.
♦ اگر کسی به تفکیک اعتراضی داشته باشد اداره ثبت به آن رسیدگی می‌کند، اما اعتراض بعد از افراز در صلاحیت دادگاه است.
نتیجه گیری
در نتیجه گیری برای سه اصطلاح افراز و تفکیک و تقسیم باید گفت که تقسیم، کلی‌تر و عام‌تر از افراز و تفکیک است و می‌توان گفت افراز و تفکیک زیر مجموعه‌های تقسیم هستند، اما فقط همین دو تا نیستند و ممکن است موارد بیشتری نیز مشمول تقسیم باشد
افراز به معنی جدا سازی مال مشترک است و فقط در مالی که بین چند نفر مشترک است امکان افزاز وجود دارد، ولی در تفکیک نیازی نیست که مال بین شرکا مشترک باشد و در آن، زمین، حتی اگر برای یک شخص هم باشد به قطعه‌های کوچکتر تقسیم می‌شود.
سوالات متداول افراز و تفکیک و تقسیم
ضرورت افراز در ملک برای چیست؟
جداسازی سهم هر یک از شرکا باعث می‌شود آنان مستقل بشوند و برای تصرف در مال خود به اجازه کسی نیاز نداشته باشند.
اگر شرکای ملک برای تقسیم راضی نباشند تکلیف چیست؟
در این صورت باید به اداره ثبت مراجعه کرد و درخواست افراز ملک را داد و اگر غیر قابل افراز بود دادگاه حکم فروش می‌دهد.
اگر مال غیر قابل افراز شناخته شود توسط اداره ثبت تکلیف چیست؟
در اینجا باید از دادگاه درخواست دستور فروش ملک مشاع را تقاضا کرد.
درخواست افراز در کجا باید انجام شود؟
بین دو حالت فرق وجود دارد که در بالا به جزئیات بیان شد که یا اداره ثبت صالح است و یا دادگاه.
درخواست تفکیک کجا انجام می‌شود؟
تفکیک بر خلاف افراز تنها در اداره ثبت انجام خواهد شد.