مبایعه نامه املاک و قوانین آن چیست؟
دانستنی‌های مبایعه نامه املاک و قوانین آن را بخوانید.
به گزارش گروه وب‌گردی خبرگزاری صدا و سیما، مبایعه نامه قرارداد مهم و قابل استنادی است که بین خریدار و فروشنده بسته می‌شود. مبایعه‌نامه نداشتن یا عقد نادرست آن می‌تواند عواقب جبران‌ناپذیری داشته باشد.
قراردادی که میان دو طرف بسته می‌شود اهمیت بسیار زیادی دارد. نه تنها در این قرارداد به همه جزئیات اشاره می‌شود، بلکه در صورت بروز مشکل میتوان در مراجع قانونی و قضایی به آن استناد کرد.
مبایعه نوعی از قرارداد است که وقتی فعل بیع یا همان خرید و فروش جاری می‌شود، فروشنده، خریدار و شاهد‌ها آن را امضا می‌کنند. هر کدام از مفاد این قرارداد دارای تبعات حقوقی است که باید آنها را بدانید.
مبایعه نامه چیست؟
مبایعه نامه که به اشتباه مبایه نامه هم گفته و نوشته می‌شود، در واقع میان فروشنده و خریدار منعقد می‌شود. به این شکل که فروشنده مالی را به خریدار می‌دهد و در ازای آن مبلغی را دریافت می‌کند؛ بنابراین وقتی هر کالایی تحت این شرایط مبادله شود، می‌توانید برای آن بیع نامه امضا کنید.
البته جزئیات مبایعه املاک می‌تواند با خودرو و موارد دیگر متفاوت باشد. در برخی موارد مالکیت هم به صورت کامل به خریدار منتقل می‌شود.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
به جرأت می‌توانیم بگوییم که بسیاری از افراد فرق مبایعه نامه و قولنامه را نمی‌دانند و بیشتر از قولنامه استفاده می‌کنند. این دو قرارداد با هم تفاوت دارند. نکته مهم اینجا است که نکات و تبعات حقوقی و قضایی آنها هم با یکدیگر تفاوت دارد.
اگر بخواهیم خیلی ساده بگوییم، وقتی بیع (خرید کامل) و انتقال قطعی انجام می‌شود که تمام شرایط و جزئیات لازم برای عقد قرارداد آماده و مهیا باشد. درمقابل وقتی هنوز برخی موارد آماده نیست و فروشنده و خریدار می‌خواهند بین خودشان قول و قرار بگذارند، به آن قولنامه گفته می‌شود.
اجزای قرارداد
فرقی نمی‌کند قصد امضای قرارداد بیع ملک، خودرو یا هر مال دیگری را داشته باشید، مهم این است که دقت کنید باید تمام موارد در قرارداد قید شده باشد. اجزای اصلی و مهم مبایعه‌نامه شامل موارد زیر است:
مشخصات فروشنده و خریدار
موضوع معامله
جزئیات مورد معامله
قیمت مورد توافق
شرایط انتقال مدارک و اسناد
شرایط تسلیم و تحویل مورد معامله
شرایط و آثار قرارداد
تعهدات طرفین
شروط ضمن عقد
جرایم ناشی از انجام نشدن تعهدات طرفین
امضای طرفین، ۲ شاهد و مسئول معاملات
مراحل امضا
شرایط و جزئیات مبایعه نامه می‌تواند متفاوت باشد. معمولا بیشتر موارد در حوزه ملک و خودرو اتفاق می‌افتد. به همین دلیل برای خرید و فروش ملک یا خرید و فروش خودرو، بعد از اینکه طرفین قرارداد توافق کامل کردند و همه جزئیات مشخص شد، دفتر املاک آن را در سامانه ثبت می‌کند و منتظر تاییدیه می‌مانید.
بعد از ثبت در سامانه و در صورت تایید آن، برای فروشنده و خریدار پیامک حاوی کد رهگیری ارسال می‌شود. کد رهگیری یک کد ۱۳ رقمی است که با استعلام آن در سامانه می‌توانید جزئیات بیشتری از ملک را ببینید.
در نهایت متن ارسال شده از طریق سامانه املاک به دست بنگاه می‌رسد که باید سه نسخه از آن چاپ و امضا شود. نکته مهم این است که برای جلوگیری از جعل اسناد، برگه‌های چاپ شده دارای کد رهگیری ۱۳ رقمی و هولوگرام مخصوص است.
نکته مهم این است که پیش از امضا حتما مبایعه نامه را کامل بخوانید تا همه جزئیات توافق شده به درستی در آن درج شده باشد. بعد از امضای نهایی هم یک نسخه از آن را دریافت کنید.
نکات مهم تنظیم مبایعه نامه
با توجه نکاتی که گفتیم، تنظیم مبایعه‌نامه اهمیت زیادی دارد. این کار نه تنها باید از سوی افراد متخصص انجام شود، بلکه طرفین هم باید از حقوق و تعهدات خودشان باخبر باشند. در ادامه به مهمترین نکات برای نوشتن و امضای مبایعه نامه اشاره می شود:
بر اساس مدارک شناسایی باید هویت فروشنده و خریدار احراز شود تا در آینده مشکلی پیش نیاید.
بهتر است با چند سوال بیشتر با یکدیگر آشنا شوید تا نیت از خرید و فروش مشخص شود. این کار حداقل کمک می‌کند، اسیر کلاهبرداران نشوید.
شرایط پرداخت را به طور کامل مشخص کنید. اگر به عنوان فروشنده قرار است نقد و چک دریافت کنید، حتما جزئیات آن به طور دقیق در مبایعه نامه ذکر شود. ضمن اینکه چک‌ها را استعلام کنید.
حتما هر قراردادی را پیش از امضا به صورت کامل بخوانید. مبایعه نامه هم از این قاعده مستثنی نیست و باید روی همه مفاد آن توجیه شوید.
چه به عنوان فروشنده و چه به عنوان خریدار، حواستان باشد جرایم و ضمانت‌های اجرایی برای طرف مقابل به طور کامل در مبایعه نامه درج شود.
در صورتی که ملک وام‌دار می‌خرید، دقت کنید که همه شرایط وام، اقساط و نحوه تسویه و انتقال آنها به درستی قید شود.
شرایط فسخ مبایعه نامه
نخستین شرط فسخ قرارداد که در ماده ۲۱۹ هم به آن اشاره شده این است: عقودی که بر طبق قانون واقع شده بین طرفین عقد و قائم‌مقام آنها لازم الاجرا و صحیح است، مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شود. پس می‌توانیم نتیجه بگیریم که نخستین شرط فسخ معامله رضایت طرفین است.
در مبایعه نامه همه جزئیات به صورت دقیق درج می‌شود؛ بنابراین با رعایت نشدن آنها، مشخص‌شدن عیب مورد معامله، انجام نشدن تعهدات، فریب دادن طرف مقابل، ندادن پول از سوی خریدار به فروشنده در معامله‌های نقدی و… از جمله مهمترین شرایط فسخ است. البته معمولا در مبایعه نامه شرایط فسخ نیز درج می‌شود.
جمع‌بندی
مبایعه نامه با قولنامه تفاوت دارد و باید حواستان باشد که به درستی شرایط عقد آن برقرار شود. مبایعه نامه میان فروشنده و خریدار با شرایط مشخص منعقد می‌شود و فروشنده در ازای انتقال مال به خریدار مبلغی را دریافت می‌کند.
حواستان باشد که برای تنظیم مبایعه نامه باید نکات مهمی رعایت شود؛ زیرا در غیر این صورت ممکن است تبعات قضایی و حقوقی بسیاری در پی داشته باشد.