پخش زنده
امروز: -
پیش‌فروش غیر قانونی ساختمان چه مجازاتی دارد؟
مجازات پیش‌فروش غیر قانونی ساختمان که بدون تنظیم سند رسمی انجام می‌شود، چیست؟
به گزارش گروه وب‌گردی خبرگزاری صدا و سیما، افزایش روزافزون اجاره آپارتمان‌های استیجاری و ثبات نداشتن قیمت‌ها، موجب شده است که مردم تمایل بیشتری به خرید ملک داشته باشند و از طرفی ازدیاد جمعیت، افزایش تقاضا برای خرید مسکن و قدرت اقتصادی پایین، باعث گرایش بیشتر به خرید آپارتمان‌های ارزان‌قیمت شده است.
قیمت آپارتمان‌هایی که پیش‌فروش می‌شوند و منافع برای سازندگان، جذابیتی برای انعقاد قرارداد پیش‌فروش آپارتمان‌ها ایجاد کرده است.
با وجود این جاذبه‌ها، بروز تخلفات و جرایمی در حوزه پیش‌فروش واحد‌های مسکونی، مشکلاتی برای شهروندان به وجود آورده است که افزایش آگاهی مردم برای کاهش وقوع این‌گونه جرایم از جمله کلاهبرداری، ضروری به نظر می‌رسد.
قانون پیش‌فروش ساختمان تصویب شده است، اما هنوز به صورت عملی در دفاتر اسناد رسمی اجرا نمی‌شود و بیشتر قرارداد‌های پیش‌فروش آپارتمان به‌صورت مبایعه‌نامه عادی در دفاتر املاک تنظیم می‌شود؛ به‌طوری‌که اتحادیه املاک در این‌باره برگه‌های چاپی تنظیم کرده است که پس از امضای طرفین معامله، کد رهگیری صادر می‌شود.
برابر قانون پیش‌فروش آپارتمان، قرارداد مربوطه باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و این قرارداد، سند رسمی محسوب می‌شود و بر اساس آن مالک نمی‌تواند یک ملک را به چند تن بفروشد.
به‌موجب این قانون برای پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی مجازات حبس تعیین شده است، اما در جامعه متأسفانه هنوز به‌صورت مبایعه‌نامه دست‌نویس و عادی، قرارداد تنظیم می‌شود و در این صورت حتی با وجود کد رهگیری، ممکن است در دفعه بعد، همان آپارتمان با سند عادی و بدون کد رهگیری به فروش برسد.
از نظر دادگاه هر دو قرارداد معتبر است، زیرا بیع یا همان معامله انجام شده است و کد رهگیری تنها موجب قفل شدن ملک می‌شود. در دفتر املاک و دفتر اسناد رسمی این موضوع قابل تشخیص بوده که ملک قبلاً فروخته شده است. در غیر این‌صورت، از نظر قانون و دادگاه، پس از تنظیم قرارداد فروش، چه با کد رهگیری و چه بدون کد، ملک به فروش رسیده است.
مطابق ماده ۳۵۵ قانون مدنی چنان‌چه متراژ ملک خریداری‌شده بیشتر باشد، تنها فروشنده حق فسخ دارد و خریدار حق فسخ ندارد. مگر این‌که طرفین با یکدیگر تراضی کنند.
پیش‌خریدار ملزم به پرداخت بهای اضافی ملک است، زیرا به‌هرحال ملک بیشتری به تملک او درمی‌آید و منتفع می‌شود.
قیمت اضافه‌بنا بر اساس نرخ روز زمان بیع تعیین می‌شود. مثلاً اگر در زمان معامله، قیمت متری ۲ میلیون تومان باشد، اگر یک سال بعد مشخص شود که مساحت آپارتمان بیشتر از مقدار تعیینی در قرارداد است، پیش‌خریدار باید قیمت همان زمان معامله را پرداخت کند.
از جمله دعاوی که در دادگاه‌های حقوقی زیاد طرح می‌شود، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال است.
اگر مالک پس از امضای بیع‌نامه در روز مقرر، به دلیل افزایش بهای ملک یا مطالبه پول بیشتر یا اختلافات مالی دیگر در وقت مقرر جهت تنظیم سند در دفترخانه حاضر نشود و در هر حال اگر فروشنده‌ای بر اساس قرارداد در وقت معین در دفترخانه حضور نیابد، قانون به خریدار این حق را داده است که به دادگاه مراجعه و دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال طرح کند و دادگاه بر اساس بیع‌نامه موجود و شروطی که در آن ذکر شده است، حکم می‌دهد.
احقاق حق در این‌گونه دعاوی به‌راحتی امکان‌پذیر است، حتی اگر مالک در دادگاه و پس از صدور حکم حاضر نشود، دادگاه نماینده می‌فرستد و سند به نام خریدار تنظیم می‌شود.
اگر در پیش‌خرید آپارتمان فروشنده یا سازنده به تعهدات خود عمل نکند، مثلاً با وجود توافق، پکیج را نصب نکند یا مارک، جنس یا مواد مورد توافق را به کار نبرد، چه باید کرد؟
در قانون اسلام نیز قضات و وکلا به ایجاد سازش بین طرفین توصیه شده‌اند؛ بنابر این، در صورت بروز اختلاف، خریدار می‌تواند ابتدا با مراجعه به مالک و سازنده یا از راه دفتر املاک و مشاور تنظیم‌کننده قرارداد که واسطه بوده‌اند، مشکل را حل کند. اگر توافق صورت نگرفت، در زمان تحویل ملک، درخواست تأمین دلیل کنند.
تأمین دلیل به معنای حفظ دلیل است. برای این‌که ممکن است در آینده دلایل موجود از بین برود. مثلاً وقتی ۶ ماه یا یک سال از آن آپارتمان استفاده کنید، دلیل و مدرک دعوا از بین می‌رود.
وقتی خریدار تأمین دلیل کند، کارشناس پس از بررسی وضعیت موجود، آن را صورت‌جلسه می‌کند و این سند و مدرکی محسوب می‌شود تا بر اساس آن خریدار رفع خسارت کند یا درخواست دریافت مابه‌التفاوت آن را از دادگاه بخواهد.
در قرارداد پیش‌فروش آپارتمان، شرط و شروطی می‌گذارند و تاریخ تحویل و مبلغ خسارت در صورت تأخیر در ساخت به‌صورت روزانه مشخص می‌شود، اما اگر مراحل ساخت طبق قرارداد انجام نشد، باید در ابتدا به‌صورت دوستانه به راه حل مشترک رسید و در غیر این‌صورت خریدار می‌تواند با مراجعه به دادگاه هم خسارت و وجه التزام را مطالبه کند و هم الزام به تکمیل ملک را از دادگاه بخواهد.
با توجه به این‌که مطابق مواد ۳۶۷ به بعد قانون مدنی فروشنده موظف است مبیع (ملکی که می‌خواهد بفروشد) مطابق شرایط مقرر در قرارداد به خریدار تحویل دهد. بنابر این، تا قبل از تحویل مبیع، هرگونه خسارت و ضرری که به مبیع وارد شود، بر عهده فروشنده بوده، زیرا هنوز به تصرف خریدار درنیامده است.
تمهیدات قانون‌گذار جهت رفع اختلاف احتمالی
اگر در قرارداد پیش‌فروش، شرط داوری شده باشد، طبیعتاً داور مرجع حل اختلاف بین آن دو بوده و رأی داور نیز برای طرفین لازم‌الاتباع است. در غیر این‌صورت، دادگستری مرجع عام رسیدگی به دعاوی خواهد بود.
ممولاً داور از بین افراد وارد و مطلع در امور ساختمان و قرارداد انتخاب می‌شود. مثلاً مدیر دفتر املاک که تنظیم‌کننده قرارداد بوده است به‌عنوان داور مرضی‌الطرفین انتخاب می‌شود.
طبق قانون آیین دادرسی مدنی، در باب داوری، رأی داور قابل اعتراض در دادگاه است و هر یک از طرفین به رأی داور اعتراض داشته باشند، به دادگاه مراجعه می‌کنند و دادگاه موضوع را بررسی و رأی مقتضی صادر می‌کند. اگر داور رأی ندهد، هر یک از طرفین می‌توانند جهت حل اختلاف پیش‌آمده، به دادگستری مراجعه کنند.
مشاهده و بررسی اسناد مالکیت فروشنده در انجام معاملات ملکی ضرورت دارد. در مورد وکیل نیز باید متن وکالت‌نامه به‌دقت بررسی شود که این وکیل، تنها دارای وکالت کاری نباشد، بلکه وکالت رسمی با حق فروش داشته باشد.
در مسأله پیش‌خرید ملک و آپارتمان، دیدن پروانه ساختمان و بررسی دقیق جزییات آن بسیار مهم است تا به‌عنوان مثال ملک مشکلات حقوقی نداشته باشد. همچنین متن قرارداد باید از سوی خریدار و فروشنده خوانده شود. خرید و فروش، موضوع فنی و تخصصی است و در تنظیم قرارداد باید همه جوانب موضوع مورد توجه قرار بگیرد.
آپارتمان از افراد خوش‌حساب و خوش‌نام خریداری شود. در انجام معامله باید خود شخص خریدار، آگاه باشد یا از فرد متخصص کمک بگیرد تا کمتر دچار مشکل شود.
اگر بیع‌نامه‌ای تنظیم و امضا شود، با افزایش قیمت آپارتمان، مالک نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند و این قرارداد برای طرفین، لازم‌الاجرا است و دادگاه بر اساس آن حکم صادر می‌کند.
اگر قرارداد تنظیم شود، اما امضا نشود، مالک از نظر قانونی می‌تواند ملک را نفروشد و این موضوع مشکلی ندارد؛ هرچند این کار از نظر اخلاقی درست نیست.
نظر شما