خانه های ویلایی طرحی نو در مسکن سازی

به گزارش خبر گزاری صدا وسیما: رادیو گفت و گو در برنامه صبح و گفت و گو  با آقایان اقبال شاکری عضو کمیسیون عمران مجلس و فرشید ایلاتی کارشناس مسکن گفتگویی انجام داده است که به این شرح می باشد.

سوال : آقای شاکری ابتدا یک توضیح مختصری برای شنوندگان بگویید که ماجرای مسکن ویلایی چیست و بعد به قیمت آن بپردایم .

شاکری : این موضوع از سالیان پیش هم مطرح بوده ، ولی با دیدگاه جدید در وزارت راه و شهرسازی و بررسی هایی که کردند ، به جای بلندمرتبه سازی با توجه به وسعت سرزمینی که ما داریم در بعضی از شهرها هم زمین به اندازه کافی هست ، قرار شده در بعضی از شهرها به جای انبوه سازی و بلندمرتبه سازی بین مسکن ویلای یک تا دو خانوار به خود خانوارها واگذار شود و خودشان احتمالا ، حالا راههای دیگری هم هست احتمالا در ساخت مسکن خودشان ورود کنند و تسهیلات و زمین در اختیار خودشان قرار بگیرد که بتوانند با البته آن طرح های مختلف شهرسازی که به ایشان اعلام میشود بتوانند از این تسهیلات استفاده کنند و تکمیل کنند و احتمالا در یک مرحله که خودشان آنجا می بینند قابل سکونت است ورود پیدا کنند ، حالا بررسی هایی که شده سر قیمتش و مسائل آن بحث های زیادی شده ولی الان این تقریبا رویکرد جدید است در ساخت مسکن نهضت ملی است .

سوال: یعنی الان در دست اجرا کاملا قرار گرفته است ؟

شاکری : بله ، این در بعضی از شهرها این بعنوان یک مدل جدید ساخت مسکن شروع شده است.

سوال : مثلا در استان تهران ، شهر را کاری نداریم ، در استان تهران اجرایی نیست ؟

شاکری : در استان تهران هنوز این به مرحله اجرایی نرسیده و باید ببینند می شود تامین زمین کرد ؟ در بعضی از شهرهای جدید اطراف شهر تهران البته ، این را بررسی کنند ولی تاکنون در استان تهران صورت نگرفته است .

سوال : اشاره کردید در دست بررسی است درست است ؟

شاکری : بله اگر زمین تامین شود ، و اگر زمین تامین نشود این اتفاق نخواهد افتاد .

سوال : آقای ایلاتی دیدگاه شما را در مورد این موضوع بشنویم و آنچه که مرتبط با قیمت مسکن ویلایی است ؟

ایلاتی : یکی در مورد این توضیحاتی که فرمودید آن مصوبه و یا ابلاغیه‌ای که معاونت شهرسازی وزارت راه و شهرسازی داشتند بحث ویلاسازی عملا از دستور کار خارج کردند یعنی آن چیزی که ابلاغ شده فقط برای شهر‌های زیر ۲۵ هزار نفر است و الان هم در یکسری از شهر‌های کوچک و روستا‌ها، آنجا‌ها هم ما مشکل مسکن به آن معنا اصلا نداریم.

سوال : آقای شاکری همین طور است ؟

شاکری : نه در بعضی از شهرها شروع کردند و در شهرهای بزرگ هم ترکیبی در حال انجام است ،

ایلاتی: آخرین چیزی که ابلاغ شده زیر ۲۵ هزار نفر است.

شاکری: این که می‌فرمایند در شروع همین طور بوده، ولی الان در بعضی از شهر‌های دیگر هم ترکیبی یعنی ترکیبی از بلندمرتبه سازی و ویلایی انجام شده، ولی در شهر‌های بزرگ نکته درستی می‌گویند، در شهر‌های پرجمعیت زمین احتمال دارد مقدور نباشد، عرض کردم شهر‌هایی که امکان تامین زمینش هست.

ایلاتی: فرض بر این است که در همه شهر‌ها این امکان پذیر است حتی در شهر تهران در بررسی که ما انجام دادیم ما شهر تهران را با استانبول مقایسه کردیم استانبول تقریبا یک و نیم برابر تهران جمعیت دارد، ولی از لحاظ وسعتی تنها ۷ برابر تهران است یعنی شهر تهران هم برای این که ما بتوانیم این تراکم جمعیتی که در شهر اتفاق افتاده را بشکنیم باید شهر تهران را توسعه بدهیم یعنی این باید در تمام کلانشهر‌ها و در تمام شهر‌های ما این بحث توسعه افقی اتفاق بیفتد، ما تمام مجموعه همه شهر‌ها و روستا‌های کشور را بخواهیم بر مساحت کل کشور تقسیم بکنیم می‌شود یک درصد از خاک سرزمین؛ یعنی الان اتفاقی که افتاده جمعیت را فشرده کردیم در شهرهایمان، وقتی که زمین در کشور وجود دارد چرا باید این محدود بشود به شهر‌های زیر ۲۵ هزار نفر؟

سوال: یعنی همان نکته‌ای که من از اقای شاکری هم پرسیدم دربخش قبل در شهر‌های استان تهران به نظر شما کاملا شدنی است؟

ایلاتی: تمام شهر‌های کشور شدنی است نه تنها کلانشهر‌ها، تمام شهر‌های کشور این موضوع شدنی است، روی بحث ویلایی سازی یکی موضوع هزینه‌ها هست که هزینه‌ها پایین‌تر است، ما از لحاظ شاخص‌های شهرسازی جزو شرایط خیلی نامناسبی الان داریم، یعنی نه تنها ما آمدیم بحث تراکم جمعیتی ایجاد کردیم، بحث فشرده سازی هم اتفاق افتاده یعنی سرانه‌های شهری رعایت نشده است، از این جهت لازم است که برای این که بتوانیم زندگی شهری را بهبود بدهیم همه شهر‌های کشورمان بلااستثنا بایدتوسعه افقی اتفاق بیفتد.

سوال: نظر شما چیست؟

شاکری: همکار محترم درست می‌فرمایند من با ایشان موافقم یعنی این قضیه باید بعنوان یک رویکرد جدید در کشور مورد توجه قرار بگیرد و از این که وزارت راه هم بالاخره وارد این موضوع شده، استقبال می‌کنیم، جلسات متعدد داشتیم، یک اختلاف نظری هست، این در خود وزارت راه و مسئولین تصمیم گیرنده اینجا علی الخصوص بین شورای عالی معماری شهرسازی و وزارت راه تفاهم نشده یعنی به جمع بندی نرسیدند، ما اگر بخواهیم در شهر‌ها این اتفاق بیفتد باید زمین الحاق کنیم به شهر‌ها، یعنی همانطور که فرمودند یعنی شهر‌ها را افقی توسعه بدهیم، الان سر بحث زیرساخت‌ها و روساخت‌ها یعنی راه‌های دسترسی، محوطه سازی‌ها و انشعابات و مراکز آموزشی – دینی، ورزشی، درمانگاهی، حقیقتا سر این حتی بین وزارتخانه‌ها اتفاق نظر نیست، بنابراین آقای بذرپاش یک کار سختی دارند که بتوانند در شورای عالی مسکن که همه افرادی که من اسم بردم در آنجا هم هستند این‌ها را روی این قضیه به اتفاق نظر برسانند.

سوال: شدنی که هست به نظر شما؟

شاکری: بله ما بعضی از کار‌ها را باید برویم و بگوییم که شدنی است، و برویم موانعش را برداریم.

سوال: پس این اختلاف نظر سر چیست؟

شاکری: هم سر هزینه هایش است و بعضی از مسائلش بالاخره، چون محور هم وزارت راه و شهرسازی است به نظر من دو نفر دیگر هم باید بیایند کمک وزارت راه و شهرسازی، یکی معاون اول رئیس جمهور در هیات وزیران که دفاع کند از این موضوع و این موضوع را بعنوان یک موضوع ملی مطرح کنند و از آن حمایت کنند، دومین قسمت هم وزیر اقتصاد و رئیس بانک مرکزی که در تامین مالی‌ها باید بیایند یک کمی تسهیلات را بیشتر کنند، سومین هم رئیس سازمان برنامه و بودجه آقای میرکاظمی، یعنی این یک کار ملی است، کار وزارت راه و شهرسازی نیست. آن زمان است که وزارت ارتباطات، وزارت آموزش و پرورش، علی الخصوص از همه این‌ها مهم‌تر وزارت نیرو که باید انشعابات را فراهم کند، مثلا ببینید به قول میهمان ارجمند ما ایا میزان مصرف منابعی مثل آب، برق، گاز و علی الخصوص این سه تا، واقعا بین ویلایی و غیرویلایی چه تفاوتی هست؟ و هزینه‌ها که به نظر من قابل قبول خواهد بود ما اصلا باید برویم و بگوییم یکسری هزینه‌ها را ما قبول می‌کنیم، یعنی دولت قبول می‌کند، سر این نکته باید یک اتفاق نظر بوجود بیاید، سریعتر باید این اتفاق نظر صورت بگیرد که در تمام شهر‌هایی که می‌توانیم زمین الحاق کنیم، بعضی جا‌ها زمین هم داریم الحاق هم می‌شود، بعضی جا‌ها زمین نداریم باید برویم فراهم کنیم الحاق کنیم، برای همین است که در این بودجه ۱۴۰۲ و در دستوری هم که ریاست محترم جمهوری دادند گفتند تمام دستگاه‌ها باید دارایی هایشان را اعلام کنند و در سامانه مورد نظر ثبت کنند، بنابراین هم از دارایی‌های سایر دستگاه‌ها که مازاد هستند و استفاده نمی‌شود زمین هایشان منظورم هست، استفاده شود، الان به نظر می‌آید این نکته را وزارت راه و شهرسازی شروع کند انجام بدهد و راهش هم خیلی ساده است ما اگر تسهیلات هم نرسد ما دارایی داریم، یعنی زمین داریم، خیلی از پیمانکاران و خیلی از بانک‌ها اعلام آمادگی برای مشارکت در ساخت کردند، ما زمین به ایشان بدهیم و آن‌ها هم خیلی راغب هستند که هزینه هایشان را از آن طریق انجام بدهند، تنها اتفاقی که همه باید توجه کنند ما نباید هزینه این کار را از مردم بگیریم، باید آن هزینه‌ای را بگیریم که مردم می‌توانند بپردازند، اگر ما چه بلندمرتبه سازی و چه ویلایی، مدل مالی ما طوری باشد که اقساط سنگین یعنی بالای ۵-۶ میلیون خریدار باید بپردازد هیچ وقت این اتفاق نمی‌افتد.

سوال: الان هم عملا همین طور است.

شاکری: حالا دارند یک تسهیلاتی ایجاد میکنند که با طولانی مدت کردن اقساط بتوانند این را حل کنند، من همین بحث را دیروز با معاون محترم مسکن وزارت راه صحبت می‌کردم وگرنه بالاخره فرد وقتی می‌بیند در فشار است از خیر آن می‌گذرد و می‌گوید که امتیازی که من گرفتم بروم و بفروشم و به زخمی از زندگی ام بزنم، ما داریم خانه می‌سازیم برای چه کسی؟ برای مثلا دلال‌ها، واسطه گر‌ها و آن‌هایی که می‌آیند امتیاز‌ها را می‌خرند؛ بنابراین ما باید حتما با تامین زمین هم برای کم کردن پولی که باید خریداران بپردازند و هم برای این که هزینه ساخت را از این طریق در مشارکت ساخت،   بخشی از آن را تامین کنیم، چون حدود ۲۵۰ تا ۴۵۰ تا از آن را بانک می‌دهد، ولی برای مازادش اگر این کار را بکنیم به نظر من، علاوه بر آن نگرانی‌هایی که آقای دکتر به خوبی ارائه دادند و درست هم بود، ما نگرانی‌های سلامتی، اجتماعی، آسیب‌های اجتماعی این‌ها همه در مقالات علمی جهان در باب بلندمرتبه سازی اصلا اثبات شده است، این است که به نظر من این مسیر، مسیر درستی است و باید الزامات آن را هم دولت فراهم کند.

سوال:آقای ایلاتی یک نکته را من اول بگویم شاید برای اذهان عمومی مردم وقتی گفته می‌شود که مسکن ویلایی یک ذهنیت ایجاد شود که مثلا قرار است چه مدلی باشد، یک نگاه تجملاتی از این منظر که ویلا برای شرایط تفریح و این‌ها معمولا بوده است، منظور چیست و چرا اشاره کردید که این مدل ساخت از مسکن برای مردم هم به صرفه‌تر خواهد بود؟

ایلاتی: بیشتر از نفس مسکن ویلایی، مسکن تک طبقه و یا یک طبقه مدنظر است، یعنی مسکنی که در مقابل بلندمرتبه سازی تعریف شده و اساسا، چون این مسکن مشاعات کمتری دارد و در مجموع محاسبات نشان می‌دهد که هزینه ساخت به علاوه زیرساخت در توسعه افقی کمتر از بلندمرتبه سازی است.

شاکری: بله بعضی از پژوهشگران این را ثابت کردند، ولی آن‌هایی که باید این را قبول کنند باید قبول کنند.

ایلاتی: دیگر مجلس باید نظارت کند و این موضوع را پیگیری کند؛ من چند تا موضوع را اشاره کنم، شهر پردیس را من مثال می‌زنم، درآمد شهر پردیس الان در چند سال گذشته رسیده به بالای هزار میلیارد تومان، این از محل فروش زمین‌های تجاری بوده است، پردیس را مردم ساختند، درست است که مردم وام گرفتند، ولی اقساط وام را مردم دادند، آورده اش را مردم آوردند، یک جایی که یک بیابانی بوده بالاخره یک دامنه کوهی بوده، با پول مردم آباد شده است.   الان پاساژ‌هایی که آنجا ساخته شده و زمین‌هایی که آنجا احیا شده و زمین‌های تجاری که آنجا فروخته شده منافعش برای مردم است، پس وقتی ما جایی را داریم با پول مردم توسعه می‌دهیم و با وامی که به مردم توسعه دادیم اگر آنجا ارزش افزوده‌ای ایجاد شده باز هم باز برای مردم است.

شاکری: یعنی زمین خود دولت هم قیمتش می‌رود بالا ...

ایلاتی: بله اگر شهر ایجاد شده بخاطر پولی است که مردم در آن بیابان آوردند، این هم به مردم باید برگردد، وقتی که مطرح می‌شود که می‌شود از تهاتر زمین و از ارزش افزوده زمین نه تنها بخش زیرساخت و امکانات روبنایی، مدرسه و درمانگاه و ... فراهم کرد حتی می‌شود یک مدلی تعریف کرد که از محل درآمد اجاره این‌ها بشود بخشی از هزینه‌های شهر، هزینه‌های توسعه شهر را هم ما بتوانیم داشته باشیم و این امکانپذیر است یعنی اگر مطالعه دقیقی بشود در مورد شهر پردیس و ارزش افزوده‌ای که در زمین‌های آنجا ایجاد شده این قطعا می‌تواند به بحث کاهش هزینه‌های ساخت و حتی کمک به هزینه‌های زیرساخت ما این موضوع را داشته باشیم.

سوال: آقای شاکری نکته پایانی؟

شاکری: من فکر می‌کنم این مسئله را ما بعنوان یک مسئله ملی باید پیش ببریم همانطور که آقای ایلاتی گفتند ما هم بعنوان وظیفه پیگیری کنیم و در عمل آن سلامت روان و زندگی و اجتماعی مردم در افقی سازی و توسعه خانه‌های تک خانواری انشاالله

سوال: آقای ایلاتی نکته پایانی؟

ایلاتی: من با توجه به خبری که ابتدای برنامه گفتم لازم است مجلس پیگیری کند که این محدود به شهر‌های زیر ۲۵ هزار نفر نباشد ما در همه شهر‌ها با امکان سنجی و مطالعاتی که نشان بدهد که می‌توانیم زمینی در شهر‌ها الحاق کنیم این را در همه شهر‌ها در دستور کار قرار داده شود.