نکات حقوقی تنظیم قرارداد اجاره آپارتمان

به گزارش وب گردي خبرگزاري صدا و سيما، طبق آمار‌های موجود تا سال ۹۵ قشر متوسط جامعه می‌توانستند برای خرید یک واحد مسکونی کوچک اقدام کنند، اما اکنون باگذشت یک بازه زمانی ۲ ساله، چنین افرادی با همان مقدار سرمایه تنها می‌توانند یک اجاره‌نشین باشند؛ بنابراین آگاهی از نکات حقوقی در تنظیم قرارداد اجاره از نکات مهمی است که باید به آن توجه کنید.

با توجه به صعود ناگهانی قیمت املاک طی سال‌های اخیر، خرید خانه و آپارتمان برای اکثر مردم به هدفی بسیار دشوار تبدیل شده است. طبق آمار‌های بدست آمده تا سال ۹۵ قشر متوسط جامعه نیز می‌توانستند برای خرید یک واحد مسکونی کوچک اقدام کنند، اما اکنون باگذشت یک بازه زمانی ۲ ساله چنین افرادی با همان مقدار سرمایه تنها می‌توانند یک اجاره‌نشین باشند.

در سال ۹۶ تعداد کثیری از مالکین واحد‌های نوساز به علت عدم تقاضای بازار جهت خرید ملک، فایل‌های فروش خود را تبدیل به فایل اجاره آپارتمان کردند؛ در نتیجه سیل عظیمی از این فایل‌های اجاره به بازار روانه شدند. حال سوال اینجا است که با افزایش میزان آپارتمان و خانه‌های اجاره‌ای، آیا نرخ رهن و اجاره آپارتمان هم در طی این سال‌ها کاهش‌یافته است؟

در کمال تعجب باید به سوال بالا جواب منفی داد، زیرا رهن و اجاره خانه بر اساس یک محاسبه نسبی از قیمت کل فروش ساختمان حساب می‌شود؛ یعنی مبلغ کل آن واحد تقسیم‌بر پنج، برابر با همان میزان رهن آپارتمان خواهد بود؛ بنابراین با توجه به این که قیمت خانه‌ها طی چندسال گذشته مرتبا رو به افزایش بوده، قیمت اجاره‌ها نیز به همان نسبت افزایش یافته است.

مثال: اگر یک واحد مسکونی ۵۰ متری در تجریش، متری ۸ میلیون تومان باشد؛ باید پس از محاسبه قیمت کل خانه (حدودا چهارصد میلیون تومان)، عدد به دست آمده را بر پنج تقسیم کرد که در این صورت به عدد ۸۰ میلیون تومان خواهیم رسید؛ پس مقدار مبلغ مورد نیاز برای رهن این خانه ۸۰ میلیون تومان خواهد بود.

حال اگر مستاجر هنگام اجاره آپارتمان یا خانه توان پرداخت این مبلغ را نداشته باشد، باید نصف این مبلغ را به عنوان ودیعه منزل و مابقی را به عنوان اجاره آپارتمان پرداخت کند. در این موارد مقدار محاسبه اجاره آپارتمان به صورت زیر انجام می‌شود:

مقدار ارزش نقدی کل خانه (هشتاد میلیون تومان) بر ۲ تقسیم شده و هزینه اجاره آپارتمان به ازای هر ۱ میلیون تومان باقی مانده ۳۰ تومان محاسبه می‌شود، پس برای رهن و اجاره آپارتمان ۵۰ متری در تجریش نیاز به ۸۰ میلیون تومان رهن کامل و یا پرداخت ۴ میلیون تومان ودیعه و ماهی ۱ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان اجاره دارید.

با توجه به مثال گفته شده در بالا، باید دقت کنید در کدام محل یا منطقه قصد رهن و اجاره آپارتمان را دارید؛ با در نظر گرفتن بحران مالی فعلی جامعه بهتر است آپارتمان مورد نظر خود را به نحوی انتخاب کنید که اجاره بهای آن حداقل شامل ۳۰ درصد از درآمد شما باشد. در دنیای مدرن امروزی می‌توان برای یافتن بهترین مورد رهن یا اجاره آپارتمان علاوه بر مشاورین املاک و روزنامه‌ها به اپلیکیشن‌ها، شبکه‌های مجازی و یا سایت‌های تخصصی در این زمینه مراجعه کرد.

هنگام بازدید از آپارتمان حتما به جزئیات ساختمان مثل شیرآلات، برق‌کشی، سیستم گرما و سرما، دیوار پوش‌ها و ... دقت کنید، چون ممکن است هزینه تعمیر بعضی از این‌ها به گردن شما بیفتد.

هنگام عقد قرارداد آرامش خود را حفظ کرده و حتما تمامی بند‌ها و موارد موجود در قرارداد را مطالعه کنید.

شرح برخی اصطلاحات در رهن و اجاره:

تعریف اجاره: اجاره قراردادی است که به موجب آن صاحب‌ملک، ساختمان خود را (خانه، آپارتمان، مغازه و...) به ازای دریافت وجه اجاره ماهانه، برای مدت معینی به شخص دیگری واگذار می‌کند. (طبق تعریف ماده ۴۶۶ قانون مدنی)

موجر کیست: موجر همان صاحب‌خانه و یا صاحب ملک است.

مستأجر کیست: شخصی که از موجر ملکی را اجاره کرده و در ازای این اجاره آپارتمان یا ملک مبلغی را به صاحب آن پرداخت می‌کند.

مال الاجاره: منظور همان اجاره بها ماهانه است.

عین مستاجره: ملکی که موجر و مستاجر جهت اجاره آن، با هم به توافق رسیده‌اند.

اجاره‌نامه چیست؟ سند قراردادی که بین صاحب ملک و مستأجر نوشته می‌شود و در آن حق‌وحقوق هر کدام از طرفین مشخص می‌شود.

فرق مبایعه‌نامه و اجاره‌نامه چیست؟ در مبایعه‌نامه مالی به دیگری فروخته می‌شود، ولی در قولنامه (اجاره‌نامه) مالک برای مدتی معین ملک خود را به مستأجر واگذار می‌کند.

قرارداد دست‌دوم چیست؟ در قرارداد دست‌دوم مستاجر اصلی می‌تواند مورد تحت اجاره خود را به شخص دیگری اجاره دهد؛ مگر اینکه در اجاره‌نامه این اجازه از او گرفته‌شده باشد (طبق ماده ۴۷۴ قانون مدنی).

نکات حقوقی هنگام تنظیم قرارداد اجاره آپارتمان:

مطمئنا پس از جست‌وجو و یافتن آپارتمان مورد نظر خود، نوبت به عقد قرارداد برای رهن و اجاره آپارتمان می‌رسد که شامل نکات حقوقی زیر است:

۱. حتما تاریخ شروع و اتمام قرارداد را مشخص کنید؛ در اجاره آپارتمان و خانه مستاجر موظف است در زمان پایان قرارداد ملک را تخلیه و به موجر تحویل دهد که در صورت عدم انجام این کار موجر می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را از مراجع قانونی اخذ نموده و یا طبق ماده ۵۰۱ و ۴۶۸ قانون مدنی، مستاجر موظف است طبق یک توافق دوطرفه مبلغی را به موجر پرداخت کند.

۲. در نظر گرفتن حقوق هر دو طرف معامله (موجر و مستاجر)، به منظور دستیابی به قراردادی منصفانه.

۳. موجر باید مالک و یا وکیل مالک مورد اجاره باشد.

۴. موجر در مدت اجاره آپارتمان نمی‌تواند تغییری در ساختمان به وجود آورد که به‌موجب آن آرامش مستأجر سلب شود.

۵. در رهن و اجاره آپارتمان یا خانه، کلیه تعمیرات اساسی به عهده موجر و تعمیرات جز بر عهده مستاجر است (طبق ماده ۴۸۶ قانون مدنی).

۶. تنظیم قرارداد رهن و اجاره خانه باید در ۲ نسخه صورت بگیرد و به امضا دو شاهد برسد (طبق ماده ۳ روابط موجر و مستأجر).

۷. مستاجر در اجاره آپارتمان یا خانه باید اجاره بها را در زمان معین پرداخت و رسید آن را دریافت کند.

۸. با فوت موجر قرارداد اجاره باطل نمی‌شود.

۹. در رهن و اجاره خانه اگر قرار است مستأجر تعمیراتی انجام دهد باید به اطلاع موجر برساند در غیر این صورت نمی‌تواند هزینه‌ای را طلب کند.

۱۰. موجر مکلف است وجهی که به عنوان ودیعه از مستأجر دریافت کردهرا در پایان قرارداد به وی استرداد نماید (طبق ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی).