آنچه در زمان پیش خرید ساختمان باید بدانیم

بر اساس ماده یک قانون پیش فروش ساختمان (مصوب ۱۳۸۹)، هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید؛ از نظر مقررات این قانون، قرارداد پیش‌فروش ساختمان محسوب می‌شود.
اگر تصمیم به پیش‌خرید آپارتمان دارید باید بدانید که طبق قانون پیش‌فروش آپارتمان، تمام مراحل باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و عقد قرارداد و قولنامه صرف در بنگاه‌ها و مشاوران املاک کافی نیست.
برای درج آگهی پیش‌فروش آپارتمان در مطبوعات و وب‌سایت‌ها باید مجوز رسمی دریافت شود.
بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان، اگر پیش‌فروشنده و سرمایه‌گذاران بدون تنظیم سند در دفاتر رسمی یا دریافت مجوز انتشار آگهی هر اقدامی انجام دهند، از ۹۱ روز تا یک سال حبس یا دو تا چهار برابر وجوه دریافتی جریمه خواهند شد.

جزئیاتی که باید براساس قانون پیش‌فروش آپارتمان به خریدار اعلام شود:

مشخصات مالک

مشابه هر قراردادی باید مشخصات طرفین در اسناد پیش‌فروش آپارتمان ثبت شود. اما در موضوع پیش‌فروش آپارتمان باید روشن شود فردی که با عنوان پیش‌فروشنده حاضر شده صاحب سند یا سازنده ملک است. این احتمال نیز وجود دارد که فروشنده در واقع خودش فردی باشد که قبلا ملک را پیش‌خرید کرده بوده است. موضوع بررسی و سنجش صحت مدارک پیش‌فرونده در قانون پیش‌فروش آپارتمان اهمیت ویژه‌ای دارد.

مشخصات و جزئیات آپارتمان

در این قسمت نیز مانند هر قرارداد دیگری باید جزئیات مورد معامله کاملا شفاف شود. از آنجایی که در پیش فروش آپارتمان مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات دقیقی که براساس آن خریدار تصمیم گرفته و ملک نهایی را تحویل می‌گیرد، به صورت کامل درج شود.

این مشخصات و جزئیات شامل موارد زیر است:

موقعیت مکانی
تعداد طبقات و واحد‌ها
شماره طبقه و واحد
متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
نوع کاربری
پارکینگ و انباری
سیستم سرمایش و گرمایش
نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
مصالح به کار رفته
مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
زمان تحویل

شرایط و نحوه تسویه بهای آپارتمان

از آنجایی که در پیش فروش آپارتمان معمولا زمان تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه‌گذاران به صورتی زمانی در آینده مشخص می‌شود، بنابراین بهای آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود.
در نتیجه باید به صورت کاملا شفاف مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک در چه تاریخ‌هایی باید در کدام مرحله از کار پرداخت شود. بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود. بقیه مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش خریدار به پیش فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.
اگر پیشرفت کار طبق توافق و قرارداد مکتوب امضا شده نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. از طرف دیگر اگر در پیش فروش آپارتمان، پیش‌خریدار با توجه رعایت مفاد قرارداد، در زمان مقرر اقساط خود را پرداخت نکند و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.

موعد تحویل آپارتمان

بی‌تردید یکی از مهمترین موضوع‌هایی که در پیش‌فروش آپارتمان باید به درستی و شفاف مشخص شود، زمان تحویل آپارتمان است. سرمایه‌گذاران و سازندگان آپارتمان‌ها قطعا زمانی را برای اتمام نهایی پروژه در نظر گرفته‌اند که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند تا زمان انتقال قطعی سند نیز براساس آن مشخص شود.
از آنجایی که معمولا سرمایه‌گذاران و فروشندگان نمی‌تواند آپارتمان مورد نظر را در موعد مقرر تحویل پیش‌خریدار دهند، بنابراین پیش‌فروشنده باید به خریدار خسارت بپردازد یا در نهایت رضایت او را جلب کند.
بر اساس قانون پیش فروش آپارتمان هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۱۰ درصد قیمت کل پرداخت شود.
بقیه مبلغ که قرار است به صورت اقساطی از سوی پیش‌خریدار به پیش‌فروشنده پرداخت شود، باید در تاریخ‌های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد.

متراژ آپارتمان

یکی دیگر از مواردی که معمولا در پیش‌فروش آپارتمان موضوع مناقشه میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار بوده و مشکلات بعدی را رقم زده، متراژ و مساحت آپارتمان است. از آنجایی که معمولا متراژ نهایی با توجه به شرایط نسبت به آنچه در مرحله اول پیش‌فروش آپارتمان اعلام می‌شود، تفاوت دارد بنابراین قانون در این بخش نیز ضوابط شفافی دارد.
اگر میزان اختلاف مساحت تا ۵ مترمربع باشد مشکلی نیست و هیچکدام از طرفین معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته باشند. اما اگر محل اختلاف بیش از ۵ متر باشد، آنگاه پیش‌خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند.
در نهایت پیش‌فروشنده باید خسارت وارده به پیش‌خریدار را جبران یا با او توافق کند و رضایتش را بگیرد.
البته با توجه به پیچیدگی‌های پیش فروش و پیش خرید آپارتمان، باید تلاش کرد از همان ابتدا چه از سمت پیش فروشنده و پیش‌خریدار همه چیز شفاف باشد تا مشکلی پیش نیاید.
بر اساس قانون پیش‌فروش آپارتمان باید این نکات را در نظر گرفت:
مشخصات و مالکیت پیش‌فروشنده باید حتما مشخص باشد.
تنظیم قرارداد پیش‌فروش آپارتمان باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
پیش‌فروشنده برای درج آگهی در جراید و سایت‌ها باید حتما مجوز لازم را اخذ کرده باشد.
جزئیات ملک شامل متراژ، امکانات، موقعیت مکانی، پارکینگ و انباری، مصالح به کار رفته، نمای بیرونی، تعداد طبقات و واحد‌ها و… باید به صورت شفاف درج شود.
زمان تحویل و میزان خسارات احتمالی در صورت عمل نکردن به تعهدات باید کاملا مشخص باشد.
یادداشت: مهدی نقوی
خبرنگار خبرگزاری صدا و سیما.