مقتضیات قانونی ساخت و سازها

به گزارش خبرنگار خبرگزاری صدا و سیما ،‌امروزه به منظور سامان بخشی به سیمای شهر، ملاحظاتی از قبیل اصول معماری، فنی و بهداشتی در احداث بنا در هر محلی تابع یک سلسله ضوابط و قواعدی است که الزاماً باید رعایت شود .

به طور مثال باید دانست هنگام صدور پروانه برای ساختمان جدید باید در طرح ساختمانی و یا تغییرات آن حداقل تعداد محل های پارکینگ، براساس معیارهای مشخص شده در ضوابط مربوطه پیش بینی شده باشد. همچنین اگر سازه از لحاظ فنی قابل تحکیم و مقاوم سازی نباشد و یا ذینفع در زمان تعیین شده نسبت به مقاوم سازی اقدام نکند، حکم مقتضی نسبت به قلع بنا صادر و به اجراء گذاشته خواهد شد.

جزئیات این ضوابط و مقررات در سایت شهرداری هر استان قابل دسترسی است زیرا برخی از ضوابط بسته به وضعیت هر استان به تناسب شرایط بومی یا حتی نواحی مختلف یک شهر متفاوت است.

* مقتضیات در ساخت و سازهای امروزی 

در شرایط کنونی با پیچیده شدن مسائل شهری، تنوع و کثرت نیازها و احتیاجات نمی توان شهرها را به حال خود رها کرد تا بدون اتکاء به طرحهای جامع، هادی و تفصیلی شکل گیرند.

از این رو رعایت طرح های شهری در ساخت و سازها بعنوان یکی از بنیادی ترین ابزار شکل دهی شهرها براساس نظم  و برنامه از پیش تعیین شده ضروری است.

در این ارتباط طرح جامع شهری با هدف مشخص کردن جهت های توسعه و تدوین برنامه شهری و نیز تامین نیازمندی های آن بر مبنای پیش بینی ها و اهداف توسعه شهری، تهیه می شود.

به علاوه طرح هادی شهری عبارت از طرحی است که از آن در جهت گسترش آتی شهر و نحوه استفاده از زمین های شهری برای عملکردهای مختلف استفاده می شود.

همچنین طرح تفصیلی که رعایت آن الزامی است، عبارت از طرحی است که براساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها و وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور و میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری و اولویت های مربوط به مناطق بهسازی و نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت کلیه عوامل مختلف شهری در آن تعیین می شود و نقشه ها و مشخصات مربوط به مالکیت براساس مدارک ثبتی تهیه و تنظیم می گردد.

* موارد تخلفات ساختمانی 

تخلفات ساختمانی به معنی نقض قوانین و ضوابط شهرسازی، فنی، ایمنی و بهداشتی در احداث ساختمان است و ابهام در قوانین و مقررات ناظر در ساخت و ساز از جمله علل تخلف ساختمانی است و مبنا و مستند رسیدگی به تخلفات ساختمانی در محدوده قانونی و حریم مصوب شهرها ماده 100 قانون شهرداری ها و تبصره های یازده گانه آن در خارج از حریم مصوب شهرها کمیسیون بند 3 تبصره 2 ماده 99 قانون شهرداری ها است.

در این ارتباط به هرگونه ساخت و سازی که مجوز کتبی از مرجع صدور پروانه باشد فاقد پروانه گفته می شود حتی اگر مراحل صدور پروانه ساختمانی و پرداخت عوارض نیز توسط مؤدی انجام گرفته باشد، لیکن مبادرت به اخذ پروانه ننموده باشد و شروع به احداث ساختمان خود نماید باز هم می توان آن را ساخت و ساز بدون  پروانه به شمار آورد.

حسب قانون چنانچه ملکی فاقد پلاک ثبتی باشد و در آن اقدام به احداث بنای غیر مجاز شده باشد نداشتن سند مالکیت مانع رسیدگی و طرح موضوع در کمیسیون ماده 100 شهرداری نمی گردد.

در مورد ساخت اضافه بنای زائد بر مساحت مندرج در پروانه ساختمانی و در صورت عدم ضرورت قلع اضافه بنای با توجه به موقعیت ملک از نظر مکانی،کمیسیون شهرداری می تواند بجای حکم تخریب سازنده را موظف به پرداخت جریمه ای که متناسب با نوع استفاده از فضای ایجاد شده و نوع ساختمان از نظر مصالح مصرفی که در تعیین قیمت اعیانی آن تاثیر گذار است نماید. 

بدیهی است بر فرضی که ذینفع از پرداخت جریمه خودداری کند، مرجع صدور مکلف است مجدداً پرونده را به کمیسیون مذکور ارجاع و تقاضای صدور رای تخریب را بنماید. 

کمیسیون در این مورد نسبت به صدور رای تخریب اقدام خواهد نمود. 

از طرفی دیگر هر نوع احداث بنا مغایر با کاربری تعیین شده برای زمین مصداق تغییر کاربری محاسبه و قابل طرح در کمیسیون ماده 100 شهرداری است .

لازم است اشاره شود، تخلف تراکم اضافی اصولا تحت عنوان تخلف از اصول شهرسازی و بعضا از ضوابط فنی و یا بهداشتی قابل رسیدگی است .

مرجع صدور پروانه بعد از اخذ جریمه می بایست گواهی یایان ساخت را صادر نماید. در هر مورد که مرجع صدور پروانه حکم صادره درباره جریمه را به اجرا گذارد احداث بنای مازاد که قبل از آن غیرمجاز محسوب می شده مجاز شناخته می شود. لیکن نکته مهم این است که اعتبار رای بقاء جریمه کمیسیون بر تراکم اضافه تنها تا زمانی که آن ساختمان پاربرجاست و در صورت تخریب و تجدید بنا، استناد به رای صادر شده برای استفاده از تراکم مازاد در ساخت مجدد به هیچ وجه قابل قبول نیست .

* چگونگی تعبیه پارکینگ در مجتمع های آپارتمانی 

تامین و احداث تمامی پارکینگ های مورد نیاز طبق ضوابط مصوب کمیسیون ماده 5 شهر تهران تعیین شده در پروانه های ساختمانی هر یک از کاربری ها، برای تمامی ساختمان ها و در همه پهنه ها الزامی است و صدور هرگونه عدم خلاف یا گواهی پایان کار، منوط به تامین کلیه پارکینگ های مورد نیاز مذکور، در همان ساختمان و یا در پارکینگ های مشاعی با فاصله حداکثر 250 متر خواهد بودند.

لیکن در خصوص تفکیک پارکینگ ها در مجتمع های آپارتمانی با رعایت کلیه حقوق مالکین و خریداران بدون اشکال و موانع بعدی صورت می گیرد در واقع، این اقدام در مورد تفکیک اعیان مطلوبیت بیشتری یافته و صورت مجلس تفکیکی با رعایت همه جوانب قانون تنظیم می شود.

به این ترتیب در صورت مجالس تفکیکی همواره تعداد پارکینگ ها در قسمت مفروضات با مساحت و حدود و شماره قطعه تعیین می شوند و به هنگام انتقال با توجه به صورت مجلس پارکینگ متعلق به آپارتمان را با شماره و مساحت و حدود دقیقا در سند قید خواهند کرد.

بنابراین چون پارکینگ ها جزو مفروضات ساختمان ها هستند جای اعتراض برای کسانی که پارکینگ نداشته باشند باقی نمی گذارد و مطلبی که باید مورد توجه باشد و به واحدهای ثبتی مربوط می شود این است که در تنظیم صورت مجلس تفکیکی برای تعاریف حدود آپارتمان و مفروضات دیگر ابعاد ذکر نمی شود و عدم ذکر ابعاد در مفروضاتی که در یک طبقه قرار گرفته باشند مثل انباری ها و پارکینگ ها یا انباری به راحتی مقدور نخواهد بود مثلا چند واحد پارکینگ حدود چهارگانه خود را به محوطه مشاعی محدود می دارند که فقط ملاحظه نقشه، شماره آنها را مشخص خواهد کرد.

لذا نقشه برداران و نماینده ثبت باید به این نکته توجه نمایند که ذکر حدود پارکینگ ها و انباری های مفروض باید به ترتیبی باشد که با تعریف یک یا دو حد موقعیت مکانی آنها معلوم و از تعاریف بسیار مختصر که چند پارکینگ و یا انباری را شبیه به هم معرفی می دارد پرهیز نمایند تا موجبات اشکال بعدی را فراهم نیاورد.

شایسته گوشزد است که با انتقال قطعات آپارتمانی در صورت وجود انباری و پارکینگ یا یکی از آنها، دفترخانه اسناد رسمی تعلق آن را به آپارتمان در سند انتقال صراحتا قید و اعلام می دارد که خریدار با مراجعه به واحد ثبتی سند مالکیت قید و اعلام می دارد که خریدار با مراجعه به واحد ثبتی سند مالکیت آپارتمان و ملحقات آن را که انباری یا پارکینگ یا احتمالا چند انباری و یا چند پارکینگ باشد در یک جلد سند مالکیت دریافت می دارد، بدین ترتیب در حال حاضر، انباری و پارکینگ و یا انباری ها و پارکینگ های متعلق به آپارتمان مشخص می گردد و معمولا در صورت مجلس تفکیکی قید می شود انباری ها و پارکینگ ها به تنهایی قابل انتقال قابل انتقال نمی باشند.

در این ارتباط سوالاتی به این شرح مطرح است .

سوال: آیا بعد از صدور اسناد مالکیت قطعات و اختصاص یافتن انباری ها و پارکینگ ها به قطعات آپارتمانی، مالک آن می تواند انباری یا پارکنیگ را به غیر انتقال دهد؟ و یا به عکس مالک می تواند فقط آپارتمان را منتقل کند و انباری یا پارکینگ متعلق به آپارتمان را برای خو د باقی بگذارد؟

پاسخ: هر چند انباری ها و پارکینگها به صورت مفروض بوده و حدود برای آنها مشخص شده است اما مستقل تام نیستند و جزو ملحقات مجموعه ساختمانی مورد تفکیک محسوب می گردند و انتقال آنها به اشخاص غیر یعنی افرادی که در مجموعه مالکیتی ندارند ممکن نیست و یا اگر انتقال به نحوی صورت پذیرد که انباری یا پارکینگ یا فقط ان دو در ید مالک آن باقی باشد صحیح نیست.

اما انتقال واحدهای انباری و پارکینگ بعد از صدور اسناد مالکیت به اشخاصی که در مجموعه مورد تفکیک مالکیت دارند بلامانع است.

واحدهای ثبتی می توانند پس از انجام معامله و اخذ مدارک انتقال رسمی با توضیح لازم در سوابق ثبتی و پیش نویس سند مالکیت، قطعه یا قطعات خریداری جدید را به واحد آپارتمانی مورد مالکیت قبلی خریدار ملحق دارند.

* انواع کاربردی در ساخت و ساز چیست؟

کاربری زمین: نحوه استفاده زمین را براساس سلسله مراتب انواع فعالیت ها و طرح های هادی و تفصیلی ، کاربری ملک گویند.

مسکونی: اراضی که صرفا برای سکونت افراد با تراکم مختلف پیش بینی شده )بسیار کم= ویلایی، زیاد= بلند مرتبه و ...)

تجاری: اراضی که برای احداث مغازه ، پاساژ بازار در نظر گفته شود )عمده فروشی و خرده فروشی و دفاتر تجاری و ... )

اداری: اراضی که برای احداث ادارات مختلف دولتی و خصوصی پیش بینی گردد.

آموزشی: اراضی که برای احداث ساختمان های مورد نیاز آموزش و پرورش تعلیم و تربیت و نیز آموزش عالی و آموزش غیرانتفاعی و آموزشی رسمی و غیررسمی و .... پیش بینی می شود.

صنعتی: اراضی که برای احداث ساختمانهای صنعتی در نظر گرفته می شود )مانند انبارها کارگاهها ، کارخانجات ، سردخانه ها و تعمیرگاه های بزرگ(

کشاورزی : اراضی که )معمولا خارج از محدوده( برای کشت و زرع پیش بینی شده و ساخت و ساز در آنجا ممنوع است.

فرهنگی و مذهبی: اراضی که برای احداث اماکن مذهبی از قبیل مسجد، حسینیه، کلیسا، کنیسه و ... یا برای سینما و تئاتر و فرهنگسرا و ... در نظر گرفته می شود.

بهداشتی و درمانی: اراضی که برای احداث بیمارستان ، درمانگاه و سایر ساختمان هایی که در ارتباط با بهداشت و درمان شهروندان باشد.

ورزشی: اراضی که مختص ورزش و تفریح شهروندان برای احداث فضاها و استادیوم های انواع ورزش ها باشد.

حمل و نقل: به اراضی اطلاق می گردد که برای احداث ترمینال، پایانه، فرودگاه، پارکینگ عمومی روباز و طبقاتی در نظر گرفته شوند 

پست: اراضی که برای ایجاد مراکز و دفاتر پستی پیش بینی گردیده است.

حریم :‌ اراضی که بدلیل نیاز به فاصله ایمنی لازم است حفظ گردد و در آن بنایی ایجاد نگردد و یا مقررات خاصی رعایت شود.