به گزارش گروه وب‌گردی خبرگزاری صدا و سیما، مشکلات پیش‌خرید واحد‌های مسکونی، گریبان شمار قابل توجه از شهروندان که با هزاران امید و آرزو جهت خانه‌دار شدن دست به این کار زدند، گرفت.
این گروه که امکان تهیه و پرداخت همه بهای یک واحد مسکونی را ندارند، با امید به این که بتوانند ظرف یک سال یا بیشتر این پول را فراهم و نیز وامی دست و پا کنند، اقدام به خرید واحد‌های پیش‌فروش شده از سوی انبوه‌سازان می‌کنند؛ اما در عمل با چنان مشکلات پیچیده و طاقت‌فرسا روبرو می‌شوند که عطای صاحب‌خانه شدن را به لقای آن می‌بخشند، آن هم با کلی ضرر و زیان و قرض و بدهی.
مشکل از آن‌جا آغاز می‌شود که برخی انبوه‌سازان به دلیل تغییر شرایط، امکان ادامه کار و پایان پروژه را پیدا نکرده و کار ساخت و ساز را در نیمه راه رها می‌کنند.
برخی دیگر با نوعی کلاهبرداری یک واحد را به چندین تن می‌فروشند، گروهی نیز با توجه به افزایش هزینه‌های ساخت یا نوسانات بازار مسکن حاضر به تحویل آپارتمان مبنای قرارداد پیش‌فروش نیستند. دکتر عبدالعلی محمدی، حقوقدان، عضو هیأت علمی دانشگاه و وکیل پایه یک دادگستری، در این‌باره به سؤالاتی پاسخ داده است.
مشکلات پیش‌خرید آپارتمان چنان حاد و گسترده است که اکنون بخش قابل توجه از پرونده‌های قضایی محاکم دادگستری را به خود اختصاص داده است. سازمان‌های مشمول و دست‌اندرکار در این زمینه از جمله قوه قضاییه، سازمان ثبت اسناد و املاک، دادستانی و حتی شهرداری نیز به نوعی در این مسأله وارد شده‌اند.
بدون ساز و کار‌های قانونی لازم، حل اساسی و زیربنایی مشکل میسر نیست. از همین‌رو، قوه قضاییه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور لایحه‌ای را آماده کردند و به دولت فرستادند که امید رفته است بخش قابل توجه از مشکلات پیش‌فروش مسکن حل شود.
با این اوصاف، نقش مبایعه‌نامه در انتقال املاک ثبت شهر چیست؟ آیا از مبایعه‌نامه به عنوان یک سند انتقال مالکیت می‌توان نام برد؟
درباره املاک ثبت شده یعنی املاک دارای سابقه ثبتی، با صراحتی که ماده ۲۲ و همچنین مواد ۴۸ و ۴۷ قانون ثبت دارند و این‌که ماده ۲۲ قانون ثبت، مبین یک قاعده امری در قلمرو املاک ثبت‌شده است، به نظر نمی‌رسد که بتوان از مبایعه‌نامه عادی به‌عنوان سند انتقال مالکیت یاد کرد و به تعبیر ماده ۲۲ قانون ثبت دولت به معنی اعم یعنی قوه حاکمه، چنین سند عادی را به‌عنوان مالک به رسمیت نمی‌شناسد.
به نظر شما ماهیت حقوقی قرارداد پیش‌فروش چیست، آیا افاده مالکیت می‌کند؟
همان‌گونه که توضیح داده شد، اساساً درباره املاک ثبت‌شده، نقل و انتقال آنها جز از راه سند رسمی مقدور نیست و دارنده مبایعه‌نامه به‌عنوان مالک شناخته نمی‌شود؛ اما صرف‌نظراز آن‌چه گفته شد، با تعریفی که قانون از عقد بیع به عمل آورده است، قرارداد پیش‌فروش افاده بیع نمی‌کند و در یک تحلیل درست حقوقی از ماهیت قراردادی چیزی جز تعهد، ساخت و تملیک استنباط نمی‌شود.
بنابر این، به نظر من، قرارداد پیش‌فروش حاصلی جز تعهد فروشنده به ساخت و تملیک ندارد. به عبارت دیگر خریدار چنین قراردادی با امضای قرارداد، مالک چیزی نمی‌شود.
در این صورت خریدار با چنین قراردادی چه حقوقی با امضای مبایعه‌نامه به دست می‌آورد؟
با امضای قرارداد، فروشنده در برابر خریدار، در ازای دریافت وجوه معینی که به شرح قرارداد دریافت خواهد کرد، در برابر خریدار تعهد به ساخت و تملک می‌کند و این تعهد مانند هر تعهد دیگری الزام‌آور است و خریدار می‌تواند الزام فروشنده را به اجرای مفاد قرارداد بخواهد.
بدیهی است در چنین صورتی، دادگاه حکم به الزام فروشنده به اجرای مفاد قرارداد خواهد داد و حکم صادره پس از قطعیت وفق قرارداد قانون اجرای احکام، قابل اجرا خواهد بود.
به نظر شما ریشه اختلافات خریدار و فروشنده در قرارداد‌های پیش‌فروش را در کجا باید جستجو کرد؟
اختلاف خریدار و فروشنده در قرارداد پیش‌فروش می‌تواند ناشی از وضعیت‌های مختلفی باشد. به نظر من، بخشی از آن ناشی از اختلافاتی است که بین مالکان و سازندگان در قرارداد‌های مشارکت ساخت وجود دارد. در چنین شرایطی، خریدار قربانی اختلافات بین مالک و سازنده می‌شود.
به‌خصوص درباره خریدارانی که با سازندگان قرارداد می‌بندند و مالکان دخالتی در قرارداد آنها ندارند و خریدار نیز دسترسی به اسناد مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده ندارد، اوضاع خریدار وخیم‌تر است، زیرا در چنین وضعیتی دعوی خریدار علیه سازنده شنیده نمی‌شود، زیرا سازنده مالکیت رسمی بر ملک ندارد؛ همچنین شکایت او علیه مالک شنیده نمی‌شود، زیرا خریدار با مالک قراردادی منعقد نکرده است.
شما به عنوان یک کارشناس حقوقی چه توصیه‌ای به خریداران واحد‌های پیش‌فروش می‌کنید تا در معرض کمترین آسیب ممکن قرار بگیرند؟
من معتقدم که خریدار واحد‌های پیش‌فروش قبل از هر چیز باید حلقه اتصال خود را با مالک رسمی برقرار کند، یعنی یا با مالک رسمی قرارداد ببندد یا با کسی قرارداد ببندد که از طرف مالک رسمی اختیار جهت فروش داشته باشد.
این اختیار باید چگونه باشد تا قابلیت برای خریدار را داشته باشد؟
به هر حال فروشنده اگر مالک رسمی نیست، باید از طرف فروشنده وکالت رسمی داشته باشد و درباره سازندگان قرارداد مشارکت در ساخت که در آن به تقسیم واحد‌ها اشاره شده باشد، به شرط این که فروشنده از واحد‌های اختصاصی خود بفروشد، کفایت می‌کند.
خریدار یک واحد پیش‌فروش، علاوه بر آن که باید مالکیت فروشنده را به شرحی که گفته شد، احراز کند، باید به توانایی فنی و مالی فروشنده نیز اعتماد داشته باشد. توصیه می‌شود که خریداران واحد‌های پیش‌فروش قبل از ملاحظه اسناد مربوط به مالکیت و همچنین مجوزهای صادره از مراجع قانونی و از جمله شهرداری، از خرید واحد‌های پیش‌فروش خودداری کنند.
ما همه روزه شاهد مراجعه خریداران واحد‌های پیش فروش که قربانی کلاهبرداری واقع شده‌اند، به دادسرا‌ها هستیم، به گونه‌ای که حجم عظیمی از دعاوی دادسرا را به خود اختصاص می‌دهند. به نظر شما چه موقع می‌شود از یک فروشنده به اتهام کلاهبرداری شکایت کرد؟
کلاهبرداری یک جرم خاص با عناصر مشخص است. قرار نیست هر فروشنده یا انبوه‌سازی که واحدهایی را به صورت پیش‌فروش واگذار کرده است و سپس به تعهدات خود عمل نمی‌کند، به عنوان کلاهبردار قابل تعقیب باشد. تحقق جرم کلاهبرداری منوط به احراز عنصر مانور متقلبانه است و بنابر این، تنها در صورت احراز این وضعیت است که می‌توان از فروشنده به اتهام کلاهبرداری شکایت کرد.
به نظر شما مطمئن‌ترین روشی که خریدار یک واحد پیش‌فروش می‌تواند به آن اعتماد کند، چیست؟
به نظر من، مطمئن‌ترین روشی که بی‌شک مانع از فروش چند باره یک واحد به چند تن می‌شود، انتقال رسمی ملک به صورت قدر سهم مشاعی بوده، به این معنا که مثلا وقتی برابر اسناد و جواز ساخت صادره از شهرداری مقرر است تا بر روی قطعه زمین موضوع پروانه ۲۴ واحد آپارتمان بنا شود، تنها انتقال رسمی یک سهم از بیست و چهار، شش دانگ ملک موضوع پروانه با حقوق ناشی از پروانه است که می‌تواند به خریدار این اطمینان را بدهد که او به میزان سهم مورد معامله مالک شده است.
انتقال رسمی ملک به شرطی که گفته شد، به سادگی با ارائه نخستین گزارش خلاف نداشتن از شهرداری که می‌تواند حتی پس از اجرای مرحله فونداسیون نیز باشد، عملی و شدنی است و دفاتر اسناد رسمی با تنظیم چنین اسنادی مشکلی ندارند. طبیعی است که چنین انتقالی توأم با تعهد فروشنده به تکمیل و ساخت واحد مسکونی خواهد بود.
بخش عمده‌ای از مشکلات کسانی که اقدام به خرید واحد‌های پیش‌فروش می‌کنند، ناشی از قرارداد‌های رهنی است که سازندگان جهت تأمین اعتبارات لازم با بانک‌ها منعقد می‌کنند و کل مجموعه آپارتمانی را در رهن بانک قرار می‌دهند. سپس با تکمیل واحد مسکونی به تعهدات خود در برابر بانک عمل نمی‌کنند و همین مسأله موجب می‌شود که بر بدهی واحد مسکونی اضافه شود.
به نظر شما چه راه حل حقوقی برای خریدار این قبیل واحد‌ها قابل تصور است؟
در هر صورت اگر مجموعه ملک در رهن بانک قرار داده شده باشد، چه قرارداد رهنی قبل از قرارداد پیش فروش امضا شده باشد و چه بعد از آن، خریدار نمی‌تواند الزام فروشنده را به تنظیم سند بخواهد، زیرا برابر رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، صدور حکم محکومیت به تنظیم سند نسبت به ملکی که در رهن قرار داشته باشد، وجاهت قانونی ندارد.
در چنین شرایطی، خریدار چاره‌ای جز تقدیم دادخواست به طرفیت فروشنده به خواسته فک رهن و تنظیم سند ندارد. بدیهی است در صورت صدور حکم و قطعیت آن، خریدار می‌تواند نسبت به اجرای حکم از محل مطالبات فروشنده بابت باقیمانده بهای مورد معامله اقدام کند.
به خریداران این واحد‌های پیش‌فروش توصیه می‌شود که هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک درباره در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنند تا اگر مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قرار دارد، ضمن این‌که تکلیف فروشنده به فک رهن در قرارداد را صراحتا قید کنند، از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کنند یا نزد خود نگاه دارند.
اگر فروشنده، واحد‌های پیش‌فروش کار ساخت و ساز را در نیمه راه رها کند، آیا خریدار یا خریداران می‌توانند خود نسبت به تکمیل کار و تصرف واحد‌های مورد معامله اقدام کنند؟
اگر فروشنده در اواسط پروژه، کار را به صورت نیمه‌کاره رها کند یا نقایصی در اجرای آن داشته باشد، خریدار یا خریداران می‌توانند با مراجعه به دادگاه بدوا تقاضای صدور حکم به محکومیت به اجرا یا تکمیل تعهدات او را کنند.
با صدور حکم و قطعیت آن، چنان‌چه سازنده جهت اجرای مفاد حکم حاضر نشود، خریدار یا خریداران می‌توانند نسبت به اجرا یا تکمیل تعهدات به هزینه خود اقدام و سپس وجوه هزینه‌شده را از محل مطالبات فروشنده محاسبه یا از او مطالبه کنند. در هر صورت، اقدام به تکمیل واحد‌ها یا تصرف آنها باید با اجازه محاکم قضایی باشد.
ما شاهد مواردی از فروش چندباره یک واحد مسکونی به چند خریدار بوده‌ایم. به نظر شما شهرداری‌ها چه نقشی در جلوگیری از چنین اقداماتی دارند؟
شهرداری طبق قانون مرجع رسمی صدور پروانه است و هیچ نقش و دخالتی در معاملات بین فروشنده و خریدار ندارد. حداکثر آن است که جهت هر نقل و انتقال، ارائه پایان کار و گزارش خلاف نداشتن از شهرداری لازم است، اما تا زمانی که خریدار و فروشنده نخواهند اقدامی درباره تنظیم سند رسمی صورت دهند و معاملات در حد اسناد عادی باقی بماند، شهرداری‌ها نه مکانیزم نظارتی بر معاملات مردم دارند و نه مسئولیتی در برابر خریداران چنین واحدهایی.
آیا می‌توان توأمان با تغییر ساز و کار‌های قانونی و پیش‌بینی مکانیزم نظارتی برای شهرداری‌ها، از حجم مشکلات این‌گونه خریداران واحد‌های پیش‌فروش کم کرد؟
بله، بدیهی است اگر در ساختار قانون اصلاحی صورت پذیرد، به گونه‌ای که انجام معاملات تنها در مراکز خاص مجاز باشد و آن مراکز نیز جهت انجام هر معامله حتی به موجب سند عادی مجبور به استعلام از شهرداری باشند، در این صورت امکان معامله چندباره یک واحد مسکونی منتفی خواهد شد؛ اما درباره وضع موجود نمی‌توان نقش و مسئولیتی برای شهرداری قائل شد.
نقش بنگاه معاملات ملکی در این‌باره چیست؟
هیچ الزامی به تنظیم قرارداد در بنگاه معاملات املاک نیست و افراد می‌توانند قرارداد‌های خود را در خارج از بنگاه‌ها و بدون دلال‌های معاملات ملکی انجام دهند؛ اما اگر معامله با مداخله بنگاه معاملات املاک و دلالان انجام پذیرد، این دلال‌ها در ازای دریافت کمیسیون مطابق قانون و مقررات دلالی در برابر طرفین مسئول خواهند بود.
سخنگوی وقت قوه قضاییه از تهیه لایحه پیشنهادی از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور درباره تنظیم پیش‌سند در مورد پیش‌خرید و پیش‌فروش واحد‌های مسکونی خبر داده بود. آیا تدبیر دیگری از نظر شما جهت رفع مشکلات مردم در این زمینه وجود دارد؟
بی‌تردید هر اقدامی در جهت بهینه‌سازی روابط حاکم بر خریدار و فروشنده در واحد‌های پیش‌فروش با هدف به حداقل رساندن اختلافات و تنظیم هرچه بیشتر اجرای تعهدات و به حداکثر رساندن تدابیر لازم جهت جلوگیری از قربانی شدن خریداران در یک فاجعه کلاهبرداری و اصلاح ساختار قانونی، حرف اول را می‌زند. پیشنهاد‌هایی از نوع تنظیم پیش‌سند، با همین هدف ارائه شد.
بدیهی است اگر الزام به تنظیم پیش‌سند که قبل از هر چیز مستلزم تدارک ساز و کار لازم اجرایی از راه دفاتر اسناد رسمی است، بتواند امکان فروش چندباره یک واحدمسکونی را منتفی کند، چنین لایحه‌ای می‌تواند اقدام مؤثری جهت این ساماندهی باشد.
پرونده ارکیده
پرونده ارکیده، یکی از مشهورترین مصادیق کلاهبرداری در زمینه پیش‌فروش مسکن است. بیش از هزار و ۱۰۰ تن از شاکیان این پرونده با دریافت واحد آپارتمانی در شهر ری، پرونده‌شان بسته شد، ۲۰ میلیارد تومان نیز به حساب صندوق تعاونی اعتباری شهرداری واریز شد که با این اعتبار دو هزار و ۵۰ تن از شاکیان، دو برابر پولی که داده بودند، به علاوه ۱۰ میلیون تومان وام، دریافت کردند.
متهمان اصلی این پرونده ۳ تن بودند که به خارج از کشور فرار کردند و قوه قضاییه از راه مجامع بین‌المللی و وزارت امور خارجه، نیابت قضایی به کشور‌های مختلف ارسال کرده است.
۷۰ تن از مشاوران املاک نیز در این پرونده دخالت داشتند که پرونده آنها به اتهام کلاهبرداری یا مشارکت و معاونت در کلاهبرداری آماده شد.
در همین حال، قوه قضاییه لایحه پیش‌فروش مسکن که یک فوریت آن از سوی مجلس تصویب شده بود، با ۲ سال تلاش دقیق و علمی و همکاری نهاد‌های مربوطه از جمله شهرداری و وزارت مسکن، در ۲۸ ماه تدوین کرد.
بر اساس این لایحه، همه خرید‌ها و پیش‌فروش‌ها باید در سازمان ثبت به‌وسیله دفاتر اسناد رسمی و در همه مراحل به ثبت برسد تا کسی نتواند یک ملک را به چند تن بفروشد.
بر اساس این لایحه، تنظیم قرارداد‌های پیش‌فروش در دفاتر اسناد رسمی بدون هزینه حق‌الثبت، ارائه گواهینامه مالیاتی و عوارض شهرداری و تنها با دریافت حق‌التحریر خواهد بود تا مردم به‌خاطر هزینه‌های حق‌الثبت از ثبت اسناد خودداری نکنند.
حمایت از پیش‌خریداران، از نکات مثبت این لایحه بوده است. بر همین اساس، پیش‌فروشانی که تعهدات خود در ساخت و ساز را به انجام نرسانند، مسئول خسارت وارده به پیش‌خریداران هستند و مهلت انجام این مسئولیت نیز باید بدون تأخیر باشد.
همچنین، بر اساس این لایحه، یک دوره تحویل موقت بین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده گذاشته می‌شود که بر اساس آن ۱۵ درصد وجه ملک پرداخته نمی‌شود تا اگر معایب پنهانی در ملک وجود دارد، از سوی پیش‌فروشنده برطرف شود.
یکی دیگر از مزایای این لایحه آن بوده است که پول نباید مستقیم بین افراد رد و بدل شود، بلکه باید از راه حساب بانکی و مرحله‌مند باشد تا دولت از راه بانک‌ها بر پرداخت‌ها نظارت داشته باشد.
هدف از تصویب این لایحه، آن بوده است که دیگر کسی نتواند ساختمانی که هنوز به پایان نرسیده و تفکیکی دریافت نکرده است، به چند تن بفروشد.