گره کور قانون پیش فروش مسکن ، اسناد رسمی یا کد رهگیری !
بسیاری از پیش خریداران و پیش فروشندگان برای انجام معامله و تنظیم قرارداد به بنگاه‌‌های مشاور املاک مراجعه می‌‌کنند.
به گزارش خبرنگارخبرگزاری صداو سیما ؛ این در حالی است که طبق قانون جدید پیش فروش ساختمان ، برای جلوگیری از کلاهبرداری، تنظیم سند عادی برای این معامله جرم تلقی شده است.
در قانون پیش فروش جایی برای املاک قولنامه ای وجود ندارد و مردم را در بین این دو راه دفاتر ثبت اسناد رسمی و مشاوران املاک قرار داده است.
بازار مسکن چندسالی است که روزهای بی رونقی را سپری می کند و دولت و تولید کنندگان به دنبال راه حلی برای خروج از رکود هستند.
نسخه پیشنهادی دولت برای خروج مسکن از رکود هم تحرکی را در بازار ایجاد نکرد زیرا ارایه وام برای افرادی که نیازمند واقعی مسکن هستند اما نقدینگی ندارند چاره ساز نبود.
به طور متوسط میانگین هر مترمربع زمین در کشور 4 میلیون تومان است و تسهیلات در نظر گرفته شده برای خرید مسکن تنها جوابگوی یک سوم هزینه خرید یک اپارتمان با قیمت متوسط است.
به دلیل نبود نقدینگی در جامعه پروژه های زیادی نیمه کاره رها شد و سازندگان هم برای جلوگیری از ضرر خود اقدام به پیش فروش واحد های خود کردند.
به دلیل تبلیغات گسترده ای که در برخی از پروژه های مسکونی صورت گرفت مردم نیز به دلیل پایین بودن قیمت واحدهای پیش فروش شده به هر روش ممکن سعی در پیش خرید یک واحد می کنند دریغ از اینکه معلوم نیست پیش خرید مسکن منجر به خانه دار شدن می شود؟
حدود 40 درصد پرونده‌‌های تشکیل شده در مراجع قضایی کشور مربوط به کلاهبرداری هایی است که به بهانه پیشفروش ساختمان صورت گرفته است. پرونده‌‌هایی که بارها در رسانه های مختلف به دلیل حجم بالای مبالغ کلاهبرداری و تعداد شاکی‌‌ها بارها تیتر یک رسانه ها شده است.
پیش فروش ساختمان در ذهن افراد تداعی کلاهبرداری است و بسیاری از افراد برای فرار از مستاجری تمام پس انداز خود را برای پیش خرید یک اپارتمان نقلی می پردازند اما درست چند ماه مانده به تحویل واحد های خود متوجه فروش واحد های خود به چند نفر می شوند ، تنها راه چاره را در راهرو های دادگاه می بینند و اما دلیل این کلاهبرداری ها چیست ؟ ایا قوانینی برای پیش خرید مسکن در کشور وجود ندارند؟
حسین معصوم مشاور وزیر راه و شهرسازی و نماینده تام الاختیار در شورای حفظ حقوق بیت المال در گفتگوی اختصاصی با خبر نگار صدا و سیما درباره قانون پیش فروش ساختمان گفت: در دهه های گذشته شکایت های زیادی درباره کلاهبرداری درباره دریافت پول برای پیش فروش زمین و ساختمانی که وجود خارجی نداشت ، صورت گرفته است که می توان به پروژه های افق و شفق اشاره کرد.
وی با اشاره به فریب مردم در تبلیغات این پروژه ها گفت : به دلیل افزایش کلاهبرداری ،در نظام اجرایی و قوه قضائیه تصمیم گرفته شد تا برای حمایت از حقوق پیش فروشنده واقعی و هم پیش خریدار این موضوع قانونمند شود وبه قانون پیش فروش تبدیل شد.
مشاور وزیر راه و شهرسازی افزود: کسانی که به صورت انبوه پیش فروش کردند سابقه درخشانی ندارند بسیاری از افراد با پیش خرید مسکن زندگی شان را با وعده و وعیدهای سرمایه گذاری کردند که به جایی نرسید و حتی بسیاری ا ز خانواده ها از هم پاشیده شد.
وی افزود: قانون پیش فروش برای کوتاهی دست کسانی که از این محل به دنبال درآمدهای کلان خود و رها کردن مردم هستند ، مجازاتی در نظر گرفته است.
معصوم با بیان اینکه این قانون پیچیدگی خاصی ندارد ، گفت: در این قانون آمده است کسی که اقدام به پیش فروش می کند در دفتر اسناد رسمی سند پیش فروش تنظیم شود تا از انواع و اقسام حمایتهای قانونی برخوردار شود.
معصوم ادامه داد: در بسیاری از پروژه های بزرگی که در آن تخلف صورت گرفته است ما برای گرفتن حق مردم از فروشنده خواهش می کنیم که اقدام به تکمیل واحدها و تحویل آنان به صاحبانشان کنند.
معصوم با بیان اینکه با رعایت قانون ، مسائل ملی بهتر رعایت می شود ، گفت : قانون گذار در این قانون تصریح کرد است کسانی که بدون رعایت قانون اقدام به پیش فروش یا تبلیغ می کنند 9 تا یکسال حبس یا 2 تا 4 برابر وجوهی که دریافت می کنند جریمه خواهند شد.
وی افزود: تمام دفاتر اسناد رسمی مکلف هستند تا این پیش سند را تنظیم کنند و کسانی که اقدام به پیش فروش می کنند باید در دفتر خانه اسناد رسمی سند تهیه کنند و مردمی که خرید می کنند باید از فروشنده تقاضا کنند تا سند در ثبت اسناد تنظیم شود و خیال خود را از عدم فروش یک واحد به سایر افراد راحت کنند.
وی ادامه داد : اگر ملکی دچار مشکل نباشد سازمان ثبت به آن سند خواهد داد و ما نباید سرمایه خودرا برای ملکی که سند ندارد اختصاص دهیم.
وی افزود : در استان خراسان رضوی یک پرونده در 6 روز تبلیغ 400 میلیارد تومان از مردم پول گرفت که البته جلوی این کار گرفته شد.
* شرایط پیش فروش مسکن
براساس ماده21 قانون ، پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیشفروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاه های اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آئین‌نامه اجرائی این قانون مشخص می‌شود ، دریافت و ضمیمه درخواست آگهی را به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه کند . شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی درج و به اطلاع عموم رسانده شود.
برای حل معضل پیش فروش ساختمان قوانینی بر حسب ضرورت جامعه در دی ماه 89 با تاخیربه تصویب رسید و وظایف پیش فروش به عهده سازمان ثبت و اسناد رسمی محول شد. اما اجرایی شدن این قانون از زمان تصویب 4 سال به تعویق افتاد تا اینکه سرانجام در تیر 94 لازم‌‌الاجرا شد.
علت اصلی این تأخیر اختلافی بود که میان شهرداری و سازمان نظام مهندسی وجود داشت تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه مدارکی است که یکی از آنها شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد و دیگر مدارکی بود که به طور کامل در اختیار ثبت قرار نمی‌‌گرفت.
با توجه به گسترش روز افزون جمعیت و مهاجرت به کلانشهرها ازجمله تهران ، شهرداری ها را مجاز به افزایش توسعه عمودی و فروش تراکم کرد که این امر باعث شد بسیاری از واحدهای در حال ساخت یا ساخته شده دارای شناسنامه فنی ساختمان نباشد.
بر اساس ماده 22قانون پیش فروش ساختمان شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم کنند و این در حالی است که بسیاری از آپارتمان هایی که خرید و فروش می شود فاقد شناسنامه فنی ساختمان است و بسیاری از معاملات غیرمنقول ثبت نمی شود.
* قانون پیشفروش اجرایی نمی‌شود
حسام عقبایی رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک در گفتگوی اختصاصی با خبرنگار صدا و سیما گفت : با توجه به اینکه مدتی از صدور و تصویب قانون می گذرد همچنان ظرفیت اجرای برای قانون پیش فروش در کشور وجود ندارد و باتوجه به اینکه ما در رکود اقتصادی سنگین به سر می بریم قانون پیش فروش ساختمان ، رکود معاملات مسکن را بیشتر کرده و یکی از موانع خروج ار رکود است در عین حال باید منافع پیش خریدار و پیش فروشنده لحاظ شود و قوانین موجود امور مردم را تسهیل کند.
وی افزود : این قانون نیاز به پیش شرط هایی از جمله شناسنامه فنی واحد یا بیمه دارد و هنوز در جامعه اجرایی و عملیاتی نشده است و در عمل دفاتر اسناد رسمی بسیاری از سندهای پیش فروش را نمی توانند تنظیم کنند.
عقبایی ادامه داد: در کشور بخش زیادی از اراضی و املاک کشور که ساخت و ساز صورت می گیرد فاقد اسناد رسمی است و امکان تنظیم سند پیش فروش در دفاتر ثبت وجود ندارد و تنظیم قرارداد قانونمند وقابل پیگیری دارای کد رهگیری در شبکه مشاوران املاک سراسر کشور صورت می گیرد.
عقبایی با بیان اینکه باید به سمت و سوی تسهیل معاملات مسکن و رفع مشکلات مردم برویم ، تصریح کرد : بخشی از شرایط معاملات پیش فروش که در آئین نامه جدید لحاظ شده است در بازار مسکن وجود ندارد.
عقبایی ادامه داد : 99 درصد ساختمان ها شناسنامه فنی ساختمان ندارند و برخی از افراد که به دفاتر مراجعه می کنند امکان تنظیم سند پیش فروش وجود ندارد و الزام به بیع ،تنظیم می شود.
وی تصریح کرد : بسیاری از دهک های ضعیف از طریق تعاونی ها و پیش خرید خانه دار شدند و باید ضوابط به نحو اجرا شود جلوی سوء استفاده گرفته شود.
عقبایی افزود: در کف بازار مردم به مشاوران املاک مراجعه می کنند و عملا به دفتر اسناد رسمی نمی روند و دفاتر رسمی ظرفیت ندارند و جز وظایف ذاتی آنان نیست اینجا خلاء قوانین دیده می شد چون شغل مشاوران املاک و سازمان ثبت در طول هم است.
وی ادامه داد: فرایند خرید و فروش مسکن با بسیاری از کالاها متفاوت است ، واحدهای غیر منقول تشریفات زمان بری دارد و خریداران باید سرمایه خود را جمع آوری کنند که چند ماه یا چندین سال طول می کشد و این اتفاقات باید در مرکزی رخ دهد مذاکره صورت گیرد که ظرفیت آن در دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد.
* تردید ها برطرف شود
پیش فروش ساختمان از جمله مواردی است که مردم را دچار تردید می کند که برای اطمینان از پیش خرید به کدام مرجع مراجعه کنند و با ایجاد قانون پیش فروش ایا تنظیم سند در بنگاه های املاک مانع از بروز تخلف می شود یا خیر؟
بنا بر قانون اگر فرد‌‌‌ی به خاطر تنظیم قرارداد در مشاوران املاک متضرر شود و به د‌‌‌ستگاه قضایی شکایت کند ، مشاوران املاک باید پاسخگو باشند اما ماده 24 قانون پیشفروش ساختمان، به صراحت مشاوران املاک را از تنظیم قرارداد پیشفروش منع کرده است.
شایان ذکر است در قانون پیش فروش ساختمان، صحبتی برای املاک فاقد سند نشده است و بسیاری از خرید و فروش ها در کشور فاقد سند و به صورت قولنامه ای است.
به نظر می رسد تنها راه داد و ستد ، مراجعه به بنگاه های املاک است اما باید مشکلات رفع شود تا مردم براساس قانون عمل کنند و قانون هم سدی برای متخلفان در این بخش باشد.
گزارش : خانم ناهید خدادادی