اتصال ۷۰ درصد مشاوران املاک به سامانه ثبت الکترونیک اسناد

به گزارش خبرگزاری صدا و سیما، آقای صفدر کشاورز با حضور در برنامه صف اول پنجشنبه شب شبکه خبر به پرسش‌ها درباره اقدامات، برنامه‌ها و هوشمندسازی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور پاسخ داد. متن کامل این برنامه به شرح زیر است:

سوال: اجرای قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول در اردیبهشت ماه بود که ابلاغ و روند اجرای آن از تیرماه هم آغاز شد، بفرمایید در این چند ماه چه بر این قانون گذشته است و چقدر پیشرفتید و چه عملکردی در سطح کشور داشتید؟

کشاورز: چنانکه اشاره فرمودید قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یکی از تاثیرگذارترین قوانین در حوزه املاک بود که در آذرماه ۱۴۰۱ توسط مجلس محترم شورای اسلامی تصویب شد و نهایتا در ۲۶ اردیبهشت ماه سال جاری توسط مجمع محترم تشخیص مصلحت نظام موافق با مصلحت نظام تشخیص و ابلاغ شد و از سوم تیرماه لازم الاجرا شد. در این قانون اگر خیلی خلاصه بخواهم تعریف کنم که هدف شان چیست و این که در راستای تحقق این اهداف تا الان به کجا رسیدیم می‌توانیم بگوییم برابر ماده ۱۰ این قانون قرار است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سامانه‌ای را ایجاد کند، تحت عنوان سامانه ساماندهی به اسناد غیررسمی؛ یک سال پس از ابلاغ این قانون سامانه را سازمان ثبت وظیفه دارد ایجاد کند، یکسال پس از راه اندازی آن سامانه هر گونه نقل و انتقال نسبت به عین اموال غیرمنقول و منافع بیش از دو سال یعنی اجاره های بیش از دو سال حتما بایستی بعد از یکسال از راه اندازی آن سامانه هر گونه نقل و انتقال حتما بایستی به صورت رسمی انجام بگیرد و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد، قانونگذار تعریف می کند، اگر چنانچه آن سامانه راه اندازی شد و یکسال بعد از آن که مقرر شده هر گونه نقل و انتقال به صورت رسمی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد اگر به ثبت نرسد نسبت به آن نقل و انتقال اختلافی ایجاد شود بین خریدار و فروشنده، این اختلاف قابل رسیدگی در مراجع قضایی نخواهد بود  و قابل استماع نیست، در مراجع قضایی، شبه قضایی، داوری، قابل استماع نیست، فاقد اعتبار است و همچنین در هیچ دستگاه اجرایی قابل پذیرش نخواهد بود، روح قانون این را می خواهد بیان کند اما برای اجرای این قانون در خود متن قانون ۱۴ تا آیین نامه باید تهیه شود، برای این که بتوانیم این ۱۵ ماده قانونی را اجرایی کنیم که در تدوین این آیین نامه‌ها ۱۲ آیین نامه‌ها را سازمان ثبت اسناد پیش نویس این‌ها را تهیه و تقدیم معاونت حقوقی قوه قضائیه می‌کند، پس از تایید آن ۶ مورد از این آیین نامه‌ها را به تصویب قوه قضاییه می‌رسد و مابقی به تصویب هیئت وزیران که در این ارتباط تاکنون از مجموع ۱۴ آیین نامه ۱۲ آیین نامه‌ای که تکلیف سازمان ثبت اسناد بود پیش نویس هایش تهیه و تقدیم قوه قضائیه شده و تا امروز که خدمت شما هستم، ماده ۳ این آیین نامه موضوع ماده ۳ نحوه اتصال مشاورین به سامانه ثبت الکترونیک اسناد در ۲۱ مهرماه تصویب و ابلاغ شده از طرف قوه قضائیه، از طرف دولت هم ماده ۷ این آیین نامه تصویب و ابلاغ شده، مابقی آیین نامه‌ها در بررسی هم در هیئت دولت و هم در قوه قضائیه است که پس از بررسی نهایی ابلاغ و اعلام خواهد شد، برای اجرای این علاوه بر آیین نامه‌ها ساز و کار فنی و ایجاد سامانه‌ها هم نیاز بود، مهم‌ترین سامانه این قانون همان سامانه رسیدگی به اسناد غیررسمی یا سامانه ثبت ادعاهاست یا سامانه موضوع ماده ۱۰ این قانون که سازمان ثبت موظف بود یکسال پس از ابلاغ این قانون این سامانه را راه اندازی کند که فاز اول این سامانه در دهه فجر امسال اعلام و به بهره برداری خواهد رسید و فاز بعدی آن در اردیبهشت ماه سال بعد به بهره برداری خواهد رسید. بحث اتصال بین دستگاه‌هایی که مرتبط با این قانون هستند و سازمان ثبت هم در حال پیگیری است از جمله در خصوص وصول حقوق دولتی، مالیات با سازمان امور مالیاتی و همچنین شهرداری‌ها و سایر دستگاه ها، تامین اجتماعی این سرویس‌ها در حال برقراری و اجرا است.

سوال: یک سوال کوتاه در لابه لای مقدمه شما ممکن است در ذهن بینندگان ما شکل گرفته باشد راجع به آن قراردادهای اجاره ای که فرمودید دو ساله باید باشد ابتدا به ساکن اگر دو سال و بیشتر باشد باید صبر کنند چون بسیاری از قراردادها ممکن است یکسال به یکسال تمدید شوند آیا آنها مشمول می شود یا خیر؟ 
کشاورز: در این قانون اجاره های بیش از دو سال را ملزم به ثبت می کند.

سوال: اجاره ای که از ابتدا به ساکن بیش از دو سال ثبت شود؟
کشاورز: بله، قرارداد اجاره اگر مدت آن بیش از دو سال باشد مشمول این قانون می شود لزوما بایستی در این سامانه ثبت شود قراردادهای کمتر از دو سال قانونگذار معاف کرده از ثبت شان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد. 

سوال: در این چند ماهی که شما پیگیر این قانون هستید و سازمان های ثبت و ادارات کل شما در استان ها پیگیر هستند حتما موانع و مشکلاتی را احصاء کردند و برای شما گزارش کردند قدری مرور کنیم این موانع چه چیزهایی بوده است و برای رفع آنها چه اقداماتی انجام داده اید؟ 
کشاورز: در اجرای این قانون به طور عمده، یک بحث همان ضرورت تدوین آیین نامه ها بود که خدمت شما عرض کردم چون اجرای هر کدام از مواد این قانون نیازمند تعیین ساز و کار اجرایی است که توسط آیین نامه مشخص می شود که آیین نامه های آن هم در هیئت دولت در حال بررسی است و هم در قوه قضائیه که امیدواریم هر چه سریعتر این آیین نامه ها ابلاغ و ساز و کار اجرایی آن معین شود، نکته دوم؛ تکالیف و وظایفی است که دستگاه های اجرایی در کنار سازمان ثبت برای اجرای این قانون دارند، برخی از دستگاه ها تکالیف شان را خوب انجام می دهند در کنار سازمان ثبت به صورت همگرا، تکالیف دارد انجام می گیرد مانند سازمان امور مالیاتی؛ که آن بخشی که بایستی برای تنظیم اسناد، اعلام ارزش معاملاتی به صورت برخط انجام می گرفت، این سرویس بین ما و سازمان امور مالیاتی برقرار شده، برای تنظیم اسناد ارزش معاملاتی املاک به صورت برخط دارد اعلام می شود، این سرویس با کمک سازمان امور مالیاتی در این بخش الان مشکل خاصی نداریم. 

سوال: در معاملات به آنها مالیات تعلق خواهد گرفت؟ 
کشاورز: بله، بابت هر نقل و انتقال رسمی که الان هم در دفاتر تنظیم می شود مالیات نقل و انتقال وصول و حق الثبت املاک وصول می شود که وصول و اعلام شان به صورت برخط انجام می گیرد. 

سوال: چون قبلا این اتفاق نمی افتاد خیلی از معاملات انجام می شد و سازمان مالیاتی متوجه این معاملات نمی شد. 
کشاورز: قبلا استعلام ها به صورت فیزیک و کاغذی بود اما الان در این قانون ملزم شدیم هم ما و هم سازمان امور مالیاتی که اعلام مالیات، میزان مالیات آن ملک مورد انتقال به صورت برخط اعلام کنند و به صورت برخط وصول و به خزانه واریز می شود که این سرویس بین ما و سازمان امور مالیاتی برقرار شده است. 

سوال: اگر در معامله ای آن خریدار و یا فروشنده این اتفاق را رقم نزنند چه خطرات و چه تهدیداتی ممکن است آنها را متوجه باشد؟ 
کشاورز: در این قانون پیش بینی شده که اعلام برخط باید حتما از طرف سازمان امور مالیاتی ایجاد شود، اگر چنانچه به صورت برخط ایجاد نشد، معامله انجام می گیرد مسئولیتی متوجه سردفتر و یا خریدار نیست، ولی سازمان امور مالیاتی این زیرساخت را فراهم کرد و الان ارتباط بین دفاتر اسناد رسمی ما و سازمان امور مالیاتی برقرار است این سرویس، الان وصول مالیات دارد برخط انجام می گیرد. 

سوال: اگر برخی از فروشنده ها آمدند و معاملات صوری انجام دادند یا ثبت نکردند یا برخط اطلاعی ندادند چه اتفاقی می افتد؟ 
کشاورز: آنهایی که می آیند به صورت رسمی انتقال دهند در دفتر اسناد رسمی محاسبه بر اساس همان ارزشی می شود که توسط سازمان امور مالیاتی اعلام می شود در صورت پرداخت نقل و انتقال انجام می گیرد دیگر این جا اعلام خود متقاضی خود اظهاری خود متقاضی نیست که بخواهند مبالغ را کم و زیاد کنند یا پرداخت نکنند. اما برخی از دستگاه ها هستند در اجرای این قانون آنچنانکه قانونگذار پیش بینی کرده بود با قانون شاید به موازات حرکت نشده، یعنی نیاز به یک تلاش بیشتری است از ناحیه آنها، مانند وزارت کشور در خصوص شهرداری ها و دهیاری ها، بحث صدور پایان کار و همچنین مجوز ساخت در این قانون پیش بینی شده که به صورت الکترونیکی انجام بگیرد و این صدورشان به صورت برخط به سازمان ثبت اعلام شود که چندین جلسه ای که تاکنون برگزار کردیم، این شرایط هنوز فراهم نشده که امیدواریم وزارت کشور و شهرداری ها و دهیاری ها هر چه سریعتر این شرایط را هم بوجود بیاورند که بشود پروانه ساختمانی را و همچنین پایان کاری که صادر می شود را به صورت برخط به ثبت اسناد اعلام کنند، نکته بعدی در همین قانون که وضعیت مان به چه شکل است؟ بحث آن ماده ۳ و مشاورین املاک و بنگاه های معاملاتی بودند که مطابق قانون ماده 3 نسبت به اسنادی که بعد از لازم الاجرا شدن این قانون یعنی بعد از تاریخ سوم تیرماه به بعد صادر می شدند، این اسناد اگر می خواستند نقل و انتقال شوند باید به صورت رسمی انجام می شدند مشاورین املاک در مواجهه با اینگونه افراد، مراجعین اینگونه اسناد حق تنظیم قرارداد عادی را ندارند، بلکه بایستی پیش نویس توافق بین خریدار و فروشنده را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کنند و اشخاص را برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند، زمینه این موضوع نیازمند اتصال تمام مشاورین املاک دارای پروانه کسب معتبر به سامانه ثبت الکترونیک اسناد بود، مجموعا ۱۷۵ هزار مشاور دارای پروانه کسب معتبر توسط وزارت صمت اعلام شد که از همان شروع قانون به ویژه از ۱۵ مردادماه که شرایط اتصال این مشاورین را فراهم شد، همه مشاورین باید می‌آمدند به این سامانه متصل می‌شدند که اگر یک نفری که دارای سند صادره بعد از لازم الاجرا شدن این قانون است مراجعه می‌کرد، آنها اولا توجیه و آگاه باشند که نسبت به این نمی‌شود نقل و انتقال عادی انجام داد، ثانیا پیش نویس تهیه شده را در سامانه ثبت آنی یا ثبت الکترونیک اسناد وارد کنند و برای تنظیم سند به دفاتر ارسال کنند، از ۱۵ مرداد تا الان که خدمت شما هستم قریب ۹۸ هزار و ۵۰۰ مشاور دارای پروانه کسب معتبر به این سامانه متصل شدند یعنی قریب ۶۷ درصد مشاورین از ۱۴۷ هزار مشاور متصل شدند و این شرایط را فراهم کردند.

سوال: علت عدم اتصال بقیه چه بوده و آیا آن ۹۸ هزار و خورده ای که فرمودید امکان زیرساختی برایشان فراهم هست بتوانند خدمت رسانی انجام بدهند؟ 
کشاورز: از ۱۵ مرداد ماه این شرایط را برای همه این ۱۷۵ هزار مشاور توسط ثبت فراهم شده ولی تا الان با پیگیری‌هایی که ما، وزارت صمت و اتحادیه مشاورین املاک انجام داده ۹۸ هزار و ۵۰۰ مشاور متصل شدند، ۶۷ درصد، مابقی مشاوران هم با پیگیری که هم وزارت صمت و هم اتحادیه مشاورین املاک دارند انجام می‌دهند هر چه سریعتر به این سامانه متصل می‌شوند.

سوال: علت عدم اتصال چه بوده است؟ 
کشاورز: گاها ممکن است افرادی که سند مالکیت شان بعد از لازم الاجرا شدن سند قانون، اسناد بعد از سوم تیرماه به بعد صادر شده هنوز مراجعه ای به این مشاورین نکردند ممکن است این باشد، مشاور اصلا مواجهه ای با اینگونه اسناد نداشته که بخواهد متصل بشود اقدامی کند. 

سوال: در این فراخوان باید متوجه باشند که بیایند و خودشان را متصل کنند. 
کشاورز: درخواست ما این بوده که اصلا منتظر مراجعه اینگونه افراد نباشند  این زمینه را فراهم بکنند که اگر این افرادمراجعه کردند بتوانند زمینه را مساعد داشته باشند برای ارسال پیش نویس.

سوال: یا شاید فکر می کنند اگر متصل نشوند می توانند به شیوه گذشته معاملات را همچنان ادامه دار جلو بروند تا یک جایی که گرفتار شوند.
کشاورز: در همین قانون دیده شده، چنانچه افرادی که اسناد مالکیت شان بعد از لازم الاجرا شدن قانون صادر شده یا اسناد سبززنگی که ما بعد از اجرای این قانون رنگ سند ها را تغییر دادیم برای تشخیص بهتر آن، اسناد را از کرم رنگ به سبز رنگ تغییر دادیم شما اگر عنایت و هم میهنان عزیز اگر توجه داشته باشند اسناد مالکیتی که از تاریخ سوم تیرماه به بعد صادرشده رنگ شان از کرم به سبز تغییر دادیم و ضرورت نقل و انتقال رسمی هم به صورت پیش زمینه در این ها وارد کردیم، اینگونه افراد اگر مراجعه کنند برای مشاورین املاک، مشاورین املاک حق تنظیم قرارداد نسبت به این ها قرارداد عادی را ندارند. 

سوال: اگر این اقدام را انجام بدهند تخلف است؟ 
کشاورز: بله، قانونگذار پیش بینی کرده اگر چنانچه اینگونه مشاورین نسبت به این اسناد قرارداد عادی تنظیم کنند، مطابق ماده ۱۱ همین قانون برای بار اول اگر این کار را کرده باشند نسبت به آن اسناد قرارداد عادی تنظیم کرده باشند، سه برابر آن کمیسیونی که دریافت کردند جریمه می‌شوند و ۶ ماه هم تعلیق می‌شود پروانه کسب شان، بار دوم اگر این کار را انجام داده باشند، ضمن این که ۶ برابر آن دریافتی را بعنوان جریمه پرداخت می‌کنند به مدت یک سال پروانه شان تعلیق می‌شود بار سوم دیگر کلا پروانه کسب شان کنسل و ابطال می‌شود. مجازاتش را قانونگذار دیده بنابراین مشاورین املاک به واسطه این که این مشکلات پیش نیاید باقیمانده آن تعداد که هنوز به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل نشدند، ضرورت دارد هر چه سریعتر اتصال برقرار شود که اگر مراجعینی که اسناد مالکیت شان بعد از لازم الاجرا شدن این قانون صادر شده، مراجعه به آنها شد، اولا بدانند که این‌ها را نمی‌توانند قرار داد عادی بنویسند، ثانیا پیش نویس این قرارداد‌ها را تهیه می‌کنند در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد می‌کنند برای تنظیم سند به دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌کنند.

سوال: در گذشته بسیاری از دعاوی برسر این املاک غیرمنقول بوده که یکی از طرفین رفته و سند رسمی گرفته، حتی سند تک برگ گرفته و دعاوی آنها در قوه قضائیه و در دادگاه و مراجع در حال رسیدگی است ، اگر در این فاصله یکی از این صاحبان یا مشروع یا نامشروع این اموال غیرمنقول بیایند یک معامله ای انجام بدهند در صورتی که پرونده ای دارد و دعاوی در حال رسیدگی است شما چه پیش بینی برای این موارد دارید؟ و قاعدتا بسیاری از پرونده هایی که الان در مراجع رسیدگی می شود دچار این اختلاف هستند یا مال غیری که فروخته شده است یا زمینی که یا واحدی که یا پلاکی که به چندین نفر فروخته شده است پیش بینی شما راجع به این ها چیست؟ و قانونگذار چه پیش بینی کرده که آن دعاوی هم رسیدگی شود و هم مشکل روی مشکل اضافه نشود؟ 
کشاورز: نسبت به املاکی که دارای اختلاف هستند، یا آن املاک دارای اختلاف دارای سند مالکیت هستند و یا سند مالکیت ندارند، اگر سند مالکیت دارند و شخصی که سند مالکیت به نام او است، یعنی مالک کسی است که اسم او در دفتر املاک ثبت شده و سند هم برای او صادر شده، ولو اختلاف با دیگری دارد اگر بخواهد نقل و انتقالی نسبت به این ملک انجام بدهد تا زمانی که دستور توقف از مراجع قضایی صادر نشده باشد، مانعی برای انتقال ایشان پیش نمی آید مگر این که از مراجع قضایی دستور توقف بر منع نقل و انتقال صادر شده باشد که در این صورت امکان نقل و انتقال وجود ندارد. 

سوال: یعنی آن معارض بایدمراجعه کند به دستگاه قضایی و اعلام کند که ما سر این پلاک مثلا این مشکل را داریم و معامله آن ممنوع شود؟ 
کشاورز: دستور توقف می گیرند که نقل و انتقالی صورت نگیرد تا تکلیف آن اختلاف مشخص شود، در خصوص املاکی که فاقد سند هست، به صورت عادی انجام می گیرد که تبعا نظارتی بر آنها نیست، ملکی که سند مالکیت برای آن صادر نشده به صورت قولنامه ای و عادی دارد نقل و انتقال می شود، جایی ثبت نمی شود و آن اختلاف را هم کسی متوجه نمی شود. 

سوال: املاک فاقد سند که اشاره کردید ما هم در روستاها داریم هم در حریم شهرها داریم، پیش بینی قانونگذار بر رسیدگی به این املاک فاقد سند چیست؟ 
کشاورز: در قانون الزام، آنچه که پیش بینی شده برای املاک فاقد سند، آن سامانه ای که اول برنامه عرض کردم سازمان مکلف است ظرف یک سال از ابلاغ قانون سامانه ای را تحت عنوان سامانه ساماندهی به اسناد عادی راه اندازی کند، در این قانون پیش بینی شده، پس از راه اندازی آن سامانه افرادی که تا قبل از راه اندازی این سامانه نقل و انتقال عادی انجام دادند که هنوز سند مالکیت دریافت نکردند یا املاک شان فاقد سند مالکیت است، موظف هستند در این سامانه ساماندهی به اسناد عادی بعد از راه اندازی آن، ظرف دو سال ثبت نام کنند، مدارک شان را بارگذاری کنند، ملک مورد اختلاف را با مختصات جغرافیایی نقشه آن را تهیه کنند در این سامانه بارگذاری کنند برای ثبت نام، ظرف دو سال، بعد از ثبت نام ظرف دو سال هم اقدام قانونی آن را انجام دهند، اقدام قانونی به چه مفهوم است؟ اقدام قانونی یعنی این که اگر ملکی قولنامه ای است، عادی است و در این سامانه ثبت نام شده باید مراجعه شود به اداره ثبت جهت گرفتن سند مالکیت که در آنجا توضیح می دهم برای بافت مسکونی روستایی یک مقرراتی داریم، برای محدوده شهری و اراضی خارج شهری یک مقررات دیگری داریم که رسیدگی می کنیم سند می دهیم، ممکن است شخصی که سند تا الان نتوانسته بگیرد و در این سامانه بارگذاری کرده، فروشنده آن در دسترس باشد، مالکیت رسمی داشته باشد، مراجعه می کند با هم می روند دفتر اسناد رسمی انتقال رسمی انجام می گیرد، ممکن است به فروشنده دسترسی ندارد، مالکش هم مالکیت رسمی نداشته، اختلافی است که در این صورت برای تعیین تکلیف آن قولنامه و یا نوشته عادی باید به مراجع قضایی مراجعه کند، پس کلیه افرادیکه تا راه اندازی آن سامانه نقل و انتقالی انجام دادند که منجر به سند نشده و یا املاکی در اختیارشان است که تاکنون سند نگرفتند، بعد از ثبت نام شان در این سامانه ظرف دو سال ظرف دو سال بعد آن اقدام قانونی که عرض کردم پیگیری می کنند انجام گیرد، حالا اگر ظرف این دو سال قانونگذار پیش بینی کرده نیامدند و ثبت نام نکردند و یا ثبت نام کردند اقدام قانونی که همان گرفتن سند، تنظیم سند در دفترخانه، مراجعه به مرجع قضایی بود انجام ندادند، چه اتفاقی می افتد؟ آیا نوشته عادی شان باطل می شود؟ خیر، نوشته عادی شان باطل نمی شود، بلکه اگر روی این ملکی که ایشان مدعی آن است و هنوز نتوانسته سند بگیرد، سند رسمی تنظیم بکند، سامانه ثبت نام نشد، اقدام قانونی نشد، مهلت ها اولا تمام شد دیگر ثبت نامی صورت نمی گیرد، مدرک عادی ایشان چه اتفاقی برایش می افتد؟ عرض کردم باطل نمی شود ولی اگر این ملک دولتی اعلام شد، ملی اعلام شد و یا این که شخص دیگری رفت روی این سند حدنگار گرفت، این مدرک عادی قابل استناد برای این ها نخواهد بود یعنی دیگر مراجع قضایی این مدرک عادی را مبنای رسیدگی برای این ادعای این ها نمی پذیرند. 

سوال: آن حدنگار را اولویت قرار می دهند؟ 
کشاورز: بله، آن تشخیص دولت را و صدور سند حدنگار را ، چرا ؟ که این قانونگذار این جا تکلیف کرده بود.

سوال: اگر اختلاف بین مردم باشد چطور؟ 
کشاورز: قانونگذار اینجا تکلیف کرده بود، هر کس نسبت به ملکی ادعا دارد، از راه اندازی این سامانه، این ادعای خودش را باید بیاورد و در این سامانه ثبت کند، ظرف دو سال، ظرف دو سال هم اقدام قانونی. آنهایی که ثبت کرده اند، اقدام قانونی هم کرده اند، قانونگذار از آنها حمایت می کند، مدرک شان هم می پذیرد تا زمانی منجر به صدور سند شود. ولی آنهایی که نیامده اند و ثبت نام نکرده اند، یا اقدام قانونی نکرده اند، نسبت به این افراد، آن مدرک عادی شان را در مقابل شخصی که سند مالکیت گرفته است و یا ملک ملی اعلام شد، دولتی اعلام شد، دیگر مستند قرار نمی دهد.

سؤال: تعیین تکلیف وراثی است که سندهای خطی اجدادی دارند و این هم به هر حال یک انتظاری می طلبد که اینها باید چه کار کنند، جزء اسناد عادی حساب می شود؟
کشاورز: اینگونه افراد هم تا زمانی که آن سامانه ساماندهی هنوز راه اندازی نشده است، می توانند با گرفتن گواهی اگر عادی باشد، می توانند به قوانین خاص ما، داخل بافت مسکونی روستایی باشد، به بنیاد مسکن مراجعه کنند، چراکه محدوده های طرح هادی روستا را بنیاد مسکن از متقاضی مدارک آن را دریافت می کند، تشکیل پرونده می دهد، به اداره های ثبت می دهد برای گرفتن سند مالکیت. ولی اگر چنانچه ملکی که اینها نوشته عادی دارند، خارج از بافت مسکونی روستایی و در محدوده شهری است و یا خارج از محدوده شهری است و در اراضی کشاورزی است، اینها باید با قانون تعیین تکلیف عنوان صحیح و دقیق قانون این است، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند، ثبت نام آن به صورت الکترونیکی است، مراجعه و ثبت نام می کنند.  

سؤال: باید به اداره راه و شهرسازی مراجعه کنند؟
کشاورز: خیر، برای سازمان ثبت است. 

سؤال: خارج از محدوده روستایی را می فرمایید؟
کشاورز: خارج از محدوده روستایی و شهری، داخل محدوده شهری و اراضی کشاورزی، خارج از محدوده روستایی، داخل محدوده شهری و اراضی زراعی اگر باشند، خریداری آنها عادی باشد، نوشته کاغذی باشد، خود شخص، وارث آن شخص، هر کسی باشد، اینها باید مراجعه کنند به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی و اراضی فاقد سند که این ثبت نام به صورت الکترونیکی است، در سامانه ای تحت همین عنوان ثبت نام می کنند، در اداره های ثبت رسیدگی می شود که نهایتاً منجر به صدور سند می شود. افرادی اگر چنانچه مدارک عادی دارند، ولی ملک آنها در بافت مسکونی روستایی واقع شده است، داخل طرح هادی روستا واقع شدن، این افراد مدرک خریداری عادی شان را به اضافه مستندهای شناسنامه یا کپی شناسنامه و کارت ملی شان را به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی محل شان می برند. در آن اداره بنیاد مسکن برای این افراد پرونده تشکیل می شود، بنیاد نقشه ملک آنها را تهیه می کند، با یک معرفی نامه ای این متقاضی را معرفی می کند به اداره های ثبت اسناد برای گرفتن اسناد مالکیت. 

سؤال: بنیاد مسکن های شهرستان ها و استان ها همه توجیه هستند؟
کشاورز: بله، کاملاً این از برنامه دوم توسعه، برنامه سوم توسعه، برنامه چهارم توسعه و الان هم قانون ساماندهی، قانون الحاقی موادی به قانون ساماندهی و حمایت از عرضه و تولید مسکن، ما داریم با بنیاد از سال ۷۲ این را انجام می دهیم. کاملاً توجیه هستند و تا الان هم بیش از 70 درصد از بافت مسکونی روستاها با کمک بنیاد سندهایش را صادر کرده ایم. 

سؤال: اگر آنجا اختلافی باشد، وظیفه بنیاد چیست؟
کشاورز: بنیاد تشکیل پرونده می دهد، می فرستد به اداره های ثبت، در اداره های ثبت یک هیئتی داریم، یک قاضی، رئیس اداره ثبت و مدیر بنیاد مسکن. این پرونده ها را رسیدگی می کنند، به آن اختلاف هایی هم که اشاره کردید، این هیئت رسیدگی می کند و در نهایت رأی صادر می کند. این رأی صادره در محل به مدت 20 روز الصاق می شود، اگر اعتراضی واصل نشد، سند مالکیت به نام آن متقاضی صادر می شود. اما در اراضی خارج از بافت مسکونی روستایی، یعنی اراضی محدوده شهری و اراضی خارج از محدوده شهری، اگر چنانچه افرادی دارای مدارک عادی باشند که تاکنون سند مالکیت برای آن دریافت نکرده اند، اینگونه افراد می توانند با آن سامانه ای که عرض کردم، سامانه قانون تعیین تکلیف، مراجعه کنند. اگر خودشان توانستند، چون ضمن ثبت نام در آن سامانه، باید مدارک را هم اسکن و بارگذاری کنند و فایل آن را ارسال کنند، اگر خودشان توانستند که هیچ، اگر نتوانستند، کافی نت های سطح شهر این کار را انجام می دهند. ثبت نام را که در قانون تعیین تکلیف انجام دادند، برای رسیدگی ارجاع می شود به اداره های ثبت، در اداره های ثبت، آن شماره همراهی که زمان ثبت نام اعلام کردند، اطلاع رسانی می شود. برای رسیدگی دعوت شان می کنند، به کارشناس ارجاع می شوند، کارشناس مراجعه می کند، محل را تطبیق می دهد با سوابق ثبتی، نقشه ترسیمی را کنترل می کند، نهایتاً گزارشی تهیه می کند برای هیئت، هیئت اگر نقل و انتقال و نقشه تهیه شده را با سوابق ثبتی درست تشخیص بدهد و صحیح بود، مبادرت به صدور رأی و صدور سند می کند. رأیی که صادر می شود، یک نوبت در روزنامه کثیرالانتشار و یک نوبت در روزنامه محلی برای دو بار منتشر می شود. یعنی در روزنامه کثیرالانتشار و محلی در هر کدام دو مرحله به فاصله ۱۵ روز، منتشر می شود، ظرف دو ماه از انتشار نوبت اول، اگر چناچه اعتراضی واصل نشد، به نام آن متقاضی سند مالکیت صادر می شود. اگر اعتراض شد، معترض رفت بعد از اعتراض اش ظرف یکماه اقامه دعوی کرد، گواهی طرح دعوی برای اداره ثبت آورد، دیگر آن پرونده متوقف می شود تا نتیجه رسیدگی قضایی اش. پس در بافت مسکونی روستایی، قانون ساماندهی، خارج از بافت مسکونی روستایی در محدوده شهری و اراضی خارج از محدوده شهری قانون تعیین تکلیف، قوانینی هستند که برای اسناد عادی مدارک را می گیریم، رسیدگی می کنیم و سند مالکیت صادر می شود. 

سؤال: بخش اول باید به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مراجعه کنند؟
کشاورز: بافت مسکونی روستایی.

سؤال: دسته دوم به کجا مراجعه کنند؟
کشاورز: سامانه ای داریم تحت عنوان سامانه قانون تعیین تکلیف اول ثبت نام انجام می شود از طریق پیامک به متقاضی اعلام می شود، به اداره ثبت مربوطه شان مراجعه می کنند و رسیدگی در اداره ثبت انجام می گیرد. 

سؤال: یکی دیگر از اهداف این الزام قانونی بحث تغییر کاربری اراضی است. شما برای این اتفاق چه پیش بینی کرده اید. به هر حال یکی از مواردی که باعث اختلاف های زیادی می شود همین تغییر کاربری ها است. پیش بینی قانونی چیست؟
کشاورز: در قانون الزام ثبت رسمی معاملات پیش بینی شده است، ما قبل از تصویب این قانون یک مانعی داشتیم برای صدور اسناد مالکیت کشاورزی و آن قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی زراعی بود که اجازه نمی داد نسبت به اراضی که کمتر از حدنصاب قانونی اسناد مالکیت صادر شود.

سؤال: متراژ آن چقدر است؟
کشاورز: این حدنصاب در مناطق مختلف متفاوت بود. در مناطق کشاورزی، قطب های کشاورزی، اراضی کشاورزی آبی، 20 هکتار که پایین تر از آن اجازه صدور سند داده نمی شد. باغ های آبی 10 هکتار و در اراضی دیمی، اراضی زراعی 10 هکتار و باغ ها 5 هکتار، ولی در مناطق غیر قطب کشاورزی کمتر بود. در این قانون به استناد تبصره 9 ماده 10 این قانون این اجازه داده شد برای کلیه اراضی کشاورزی و باغات که تا تصویب این قانون به صورت قطعه مفروض یعنی قطعه جدایی درآمدند، به شرطی که آن متقاضی، متقاضی صدور سند، مالک قطعات مجاور نباشد، با هر مساحتی، با قید کاربری کشاورزی، سند مالکیت صادر شود.

سؤال: حدنگاری می شود، چون خیلی از آنها ممکن است این ملک مفروضی که می فرمایید، بخاطر وارث ها در ابعاد بزرگی که دارد، خیلی سخت بشود حدنگاری کرد. پیش بینی شما در اینجا چه است؟
کشاورز: تمام اینها به صورت حدنگاری سند صادر می شود.

سؤال: اگر دو همسایه با هم اختلاف داشته باشند مثلاً دو مزرعه زراعی، آنجا قانون چه پیش بینی کرده است؟
کشاورز: از سال ۸۸ به بعد اسنادی که صادر می شود به صورت حدنگاری است و اگر اختلافی بین دو متقاضی پیش بیاید که این دو متقاضی در قانون تعیین تکلیف ثبت نام کرده باشند، رسیدگی به این توسط آن هیئتی است که یک عضو آن قضائی است، یک عضو آن ثبت و یک عضو آن هم جهاد کشاورزی است، نهایتاً آن اعضاء تعیین تکلیف می کنند. رأی به نفع هر کسی که صادر کردند، طرف مقابل فرصت دارد از زمان انتشار آگهی ظرف دو ماه اعتراض خودش را اعلام کند. بحث کاربری ها، در این قانون تکلیف شده است به اداره های ثبت که نسبت به این اراضی کشاورزی و باغ ها، اسناد را با آن شرطی که عرض کردم، با هر مساحتی با قید کاربری کشاورزی سند صادر کند. طبعاً بحث تغییر کاربری موضوع مجزایی از صدور سند مالکیت است که متعاقب قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی، تبصره یک ماده یک آن قانون، هر کسی نسبت به اراضی زراعی و باغی بخواهد تغییر کاربری انجام بدهد، باید به کمیسیونی که در آن قانون تهیه و تبیین شده است، مراجعه کند. درخواست اش را اعلام می کند، آن کمیسیون در خود سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می شود، تحت عنوان کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی کشاورزی. آن کمیسیون اگر مجوز داد به تغییر کاربری، تغییر کاربری انجام می گیرد و اداره های ثبت هم سند آن محدوده تغییر کاربری را با قید موضوع، بنا، ساختمان صادر می کنند. ولی اگر چنانچه این اتفاق نیفتاد، در حوزه صدور سند، تکلیف ما است که سند را صادر کنیم، بدون قید بنا و تکلیف سازمان جهاد کشاورزی، برخورد قانونی با آن تغییر کاربری بدون مجوز است. 

سؤال: یک نکته اینکه، الان بسیاری از این اراضی کشاورزی یا دامداری، اینهایی که به محدوده های شهری چسبیده اند و خیلی از آنها در دل شهرها هم هستند اما خارج از حریم حساب می شوند. اینها بعد از اینکه ثبت سند اراضی کشاورزی برای اینها تثبیت کردید، اجازه تغییر کاربری ندارند مگر اینکه دوباره قانونگذار به آنها اجازه بدهد؟
کشاورز: کمیسیون تبصره یک ماده یک.

سؤال: اتفاقی که در خیلی از شهرها می افتد، با گسترش ابعاد حریم شهری می بینیم که خیلی از این اراضی قرار است که به محدوده شهری اضافه شوند، برای دریافت خدمات بهتر، برای تغییر کاربری، مثلاً دامداری که ۳۰ سال قبل حاشیه شهر بوده است، الان به مرز محدوده شهری چسبیده است. اینها باید اختلاف یا خواسته شان را کمیسیون جهاد کشاورزی حل و فصل کنند؟
کشاورز: بله، اینها مواردی است که اگر از لحاظ بهداشتی مشکل ایجاد کند، طبیعتاً محیط زیست و بحث جهاد کشاورزی است که آنها را تعیین تکلیف خواهند کرد. ولی از لحاظ صدور سند مالکیت شان یک قاعده کلی داریم، آنها اگر بنایی که روی اراضی کشاورزی ایجاد کردند با مجوز تغییر کاربری بوده باشد، سندی که صادر می کنیم با ذکر بنا صادر می کنیم. بدون مجوز باشد، نسبت به زمین سند صادر می کنیم، بدون قید عیانی. 

سؤال: اگر کسانی مشخصات را به ثبت بدهند به اسم اراضی کشاورزی، این نگرانی است که آیا در آینده می شود تغییر کاربری بدهند و اگر این تصویب شود، شاید دیگر نشود آن را تغییر داد. برای این دسته از مردمی نگران این موضوع هستند، چه پیش بینی دارید؟
کشاورز: اصلاً بحث تغییر کاربری ارتباطی به گرفتن و نگرفتن سند ندارد. 

سؤال: یک محدوده ای خارج از شهر است، اراضی کشاورزی بوده است، یک عده ای اشتباه یا زیاده خواهی کردند، رفته اند و در این اراضی کشاورزی بنا ساخته اند به این امید که به شهر چسبیده است و در آینده در طرح تفصیلی شهر قرار می گیریم، برای ما سند صادر می شود. اینها بلاتکلیف هستند که به اداره های ثبت مراجعه و اراضی کشاورزی ثبت کنند، ویلا و خانه ساخته اند، بنا ساخته اند، تکلیف اینها چه می شود؟
کشاورز: یک اصل کلی عرض کنم، صدور سند مالکیت ارتباطی به تغییر کاربری ندارد. یعنی اگر یک ملکی سند مالکیت هم داشته باشد، به صورت شش دانگی هم باشد، تغییر کاربری دهد بدون مجوز، جهاد کشاورزی با آن برخورد می کند. اگر ملکی بوده باشد، فاقد سند هم باشد، تغییر کاربری انجام دهد، باز بدون مجوز، جهاد کشاورزی با آن برخورد می کند. پس این شش دانگ بودن، دارای سند مالکیت بودن، نداشتن سند مالکیت، ارتباطی به برخورد جهاد کشاورزی در خصوص مجوز یا عدم مجوز ندارد. اما شخصی در گذشته ملکی را داشته است، داخل آن بنایی ایجاد کرده این بنایی که ایجاد شده است یا با مجوز یا بدون مجوز است. عرض کردم در اداره ثبت اسناد، در زمانی که اینگونه افراد چه داخل محدوده شهری بیاید، یا داخل محدوده شهری نیاید، این افراد اگر برای سند مراجعه کنند، نسبت به آن بنایی که ایجاد کرده اند، اگر مجوز داشتند، سند مالکیتی که صادر می کنیم، با قید بنا صادر می کنیم و اگر مجوز نداشتند، سند مالکیت صادر می کنیم، بدون قید بنا و بعنوان زمین صادر می کنیم. اگر کشاورزی باشد، بعنوان زمین زراعی صادر می کنیم بدون ذکر بنا. اما در خصوص اینکه آن بنای فاقد مجوز برخورد می شود یا برخورد نمی شود، عرض کردم آن تکلیفی است که جهاد کشاورزی تعیین می کند. 

سؤال: پیشنهاد شما به مردمی که الان جزء این دسته هستند، بیایند بعنوان اراضی کشاورزی ثبت کنند، با اینکه در آن بنا ساخته اند، غیرقانونی هم ساخته اند؟
کشاورز: ببینید این قانون الزام آمده است که املاک را ساماندهی کند. آن سامانه ساماندهی به اسناد غیررسمی که عرض کردم،راه اندازی شود، تمامی افراد، اعم از ملک شان داخل اراضی کشاورزی یا شهری یا روستایی باشد که تاکنون سند نگرفته اند، مکلف هستند که در آن سامانه بیایند ثبت نام کنند برای گرفتن سند مالکیت. عرض کردم ضمانت اجرایی عدم مراجعه شان در آن سامانه و ظرف دو سال اقدام نکردند، چه بود، که اگر نمی آمدند، آن مدرک عادی شان باطل نمی شود ولی عملاً در مقابل اراضی ملی، دولتی و یا شخصی که سند مالکیت بگیرد، دیگر قابل استناد نبود. آن ضمانت اجرایی سبب می شود همه افراد بیایند نسبت به آن املاکی که تاکنون فاقد سند بودند، ثبت نام شان را انجام دهند و سند بگیرند، اما با این تفاوت، تا قبل از راه اندازی آن سامانه ساماندهی ماده ۱۰، که به امید خدا تا حداکثر شهریورماه سال بعد، این سامانه راه اندازی و به بهره برداری خواهد رسید. یعنی تا آن زمان افراد می توانند اگر داخل بافت روستا هستند، از قانون ساماندهی، بنیاد مسکن پیگیری کنند برای گرفتن و صدور سند و تشکیل پرونده، خارج از بافت روستایی هستند، داخل محدوده شهری و اراضی زراعی هستند، از قانون تعیین تکلیف پیگیری شود. ولی آن سامانه وقتی راه اندازی شد، دیگر همه اینها باید به سامانه ثبت اسناد بروند. 

سؤال: یک هشدار هم در لابلای فرمایش های شما به کسانی بود که ممکن است خرید و فروش بخواهند انجام دهند، باید مراقبت کنند که ببینند آن ملکی که می خرند جزء محدوده کشاورزی است، خارج از شهر یا داخل شهر است و مورد معامله را مراقبت کنند. یکی از معضلاتی که بعضاً می بینیم که مردم دچار اختلاف می شوند و گرفتاری برای آنها درست کرده است، پیش فروش واحدهای ساختمانی است، پیش بینی قانون برای اینها چه است، تکلیف سند آنها به چه نحوی جلو می رود و یکی هم اینکه در این قانون ظاهراً بحث بیمه مورد معامله را هم پیگیر هستید؟
کشاورز: یکی از مزایای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، رفع موانع صدور سند است. اراضی زراعی را عرض کردم، آن موانعی که وجود داشت با این قانون برطرف شد، یکی دیگر از موانعی که وجود داشت و مردم نمی‌توانستند سند بابت آن بگیرند، مواردی بود که ساختمان ساخته شده است ولی به واسطه جرائمی که کمیسیون‌های مواد ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها صادر کرده است و پرداخت نشده و شهرداری هم پایان کار را صادر نمی‌کرد. یا اینکه به واسطه اصلاحاتی که باید در ساختمان انجام می‌گرفت، انجام نگرفته بود. اضافه بنایی که ساخته شده بود، باید اصلاح می‌شد، اصلاح نشده بود، امکان صدور پایان کار وجود نداشت. در این قانون پیش بینی شده نسبت به اینگونه املاک که به واسطه جریمه و یا اصلاحات پایان کار صادر نمی‌شد، پایان کار صادر شود. با قید جریمه و همچنین قید اصلاحاتی که باید انجام بگیرد. اداره‌های ثبت هم موظف هستند اسناد مالکیت شان را با قید موضوع صادر کنند. یکی دیگر از محاسن این قانون بحث پیش فروش ساختمان است. ما برای پیش فروش ساختمان قانونی داشتیم، قانون پیش فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۸، ولی متأسفانه عملاً آن قانون اجرایی نشد. یکی از مهمترین دلایل عدم اجرای آن قانون ماده ۴ این قانون بود، آنجایی که برای هر واحد پیش بینی شده بود شهرداری‌ها شناسنامه فنی صادر کنند که به واسطه عدم صدور شناسنامه فنی، امکان تنظیم سند رسمی مهیا نشد. در این قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، آن موانعی که برای صدور سند و تنظیم سند رسمی در قانون پیش فروش وجود داشت، اینجا برطرف شد. الان چه اتفاقی می‌افتد، در این قانون پیش فروش، اولاً مقرر شده است به محض اینکه مجوز ساخت صادر شد، مجوز ساختی که تعداد بنا، واحد‌ها و همچنین تعداد پارکینگ و انباری را مشخص کرده باشد. برای اینها در مرحله همان صدور مجوز، ثبت اسناد، صورت مجلس تفکیکی تنظیم کند، صورت مجلس تفکیکی امکان تنظیم تقسیم نامه وجود داشته باشد که بشود این اسناد به صورت رسمی تنظیم شود. این مرحله با شناسه یکتا، بعد که بنا ساخته شد، با آن تقسیم نامه‌ای که تنظیم شده بود، در آن مرحله می‌توانیم برای آنها سند مالکیت صادر کنیم.

سؤال: بیمه را که مطرح کرده بودید بفرمایید؟
کشاورز: در این قانون پیش بینی شده است، افرادی که در تبصره ۲ ماده ۳، آنجایی که به صورت خودکاربری اشخاص می‌خواهند قراردادهایشان را تنظیم کنند، دفاتر اسناد رسمی می‌توانند مورد معامله را برای آنها به تقاضای خریدار و فروشنده بیمه کنند. سازوکار این را با بیمه مرکزی داریم هماهنگ می‌کنیم که من بعد از نقل و انتقالی که در دفترخانه انجام می‌گیرد، اصحاب معامله خواستند، مورد معامله، بیمه می‌شود که اگر خطر‌هایی بود، بیمه پرداخت کند.