مهلت ۸ ساله ثبت اسناد برای تعیین تکلیف اسناد غیر رسمی

به گزارش خبرگزاری صداوسیما، برنامه گفتگوی ویژه خبری سیما با حضور آقای صفدر کشاورز سخنگو و معاون سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و در ارتباط تلفنی با آقای عبدالملکی معاون قوانین مجلس و آقای سیدحسن موسوی فر کارشناس مسائل حقوقی،  به بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول پرداخت.

مشروح گفتگوهای این برنامه را در ادامه می بینید:

سوال: مشکلاتی که با اسناد عادی برای مردم به وجود آمده بفرمایید چیست و حجم این اسناد عادی چه قدر هست؟
کشاورز: در حوزه املاک کشور می‌توانم دو موضوع را که سبب شده به عنوان مهم‌ترین چالش در حوزه املاک وجود داشته باشد را عرض کنم بحث اول نقل انتقال اموال غیر منقول نقل و انتقالی که به‌صورت عادی دارد انجام می‌گیرد سپس و دوم املاک فاقد سند و املاکی که اسنادی که به صورت مشاع در گذشته صادر شده و تحویل مردم شده این دو چالش نقل انتقال عادی و نبود اسناد مالکیت و اسناد مشاعی دست مردم خودش سبب شده مشکلات زیادی را در کشور به وجود بیاورد از جمله این مشکلات که می‌توانیم بگوییم در کشور از سبب این دوتا موضوع به وجود آمده در گزارش هم اشاره شد افزایش پرونده‌های قضایی به عنوان اولین چالش است بیش از سی و چهار درصد اختلافات و همچنین پرونده‌های قضایی مستقیماً مربوط به حوزه املاک می‌شود و پرونده‌هایی که به طور غیرمستقیم به حوزه املاک مرتبط می‌شود که سببش املاک بوده مالکیت و نقل انتقال عادی بوده ولی عنوان دعوای دیگری در محاکم طرح شد با آن ها تقریباً همان اشاره شد پنجاه درصد می‌شود.
مشکل دیگری که در این بخش وجود دارد شناسایی نشدن مالکین واقعی است ما در حوزه سازمان ثبت اسناد برابر سوابق ثبتی خودمان مالک را کس دیگری را می‌شناسیم درحالی‌که این ملک به صورت نقل انتقال به دیگری منتقل شده و ما ازآن هیچ اطلاعی نداریم اشکال دیگر نبود امکان پایان حدنگاری است قانون جامع حدنگار که تکلیف کرده بود ما ظرف یک مدت مشخصی بتوانیم همه کشور را نقشه کاداستر و حد نگاری اش را تهیه کنیم و همچنین اسنادش صادر کنیم به واسطه همین بخش نقل انتقالات عادی و نبود اسناد مالکیت این امکان با مشکل و مخالفت‌هایی مواجه شده بحث پول شویی بحث کلاهبرداری و موارد دیگری که به واسطه همین نقل انتقالات عادی و نداشتن اسناد مالکیت در املاک به وجود آمده سازمان ثبت و قوه قضائیه برای سامان‌دهی به این موضوع در سنوات گذشته اقدام به ارائه همین طرح و پیشنهادی نمودند که در ابتدا با عنوان ارتقای اعتبار اسناد رسمی مطرح شد چندین سال در مجلس در کمیسیون‌های مختلف بررسی و رسیدگی شد که در نهایت در دی ماه هزار و چهارصد و یک پس از اینکه نظرات و آن نقطه انتظارات شورای نگهبان توسط مجلس در واقع تامین نشد با اصرار مجلس این طرح به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارسال شد و از دی ماه هزار و چهارصد و یک در کمیسیون حقوقی و قضایی مجمع تقریباً بیش از چهل جلسه را بابت بررسی همین موضوع در خود دبیرخانه مجمع در دبیرخانه کمیسیون حقوقی قضایی مجمع برگزار شد بیش از بیست جلسه با حضور اعضای اصلی کمیسیون حقوقی قضایی این موضوع مجدد بررسی شد و نهایت امر قریب بیست جلسه هم در صحن اصلی مجمع تشخیص مصلحت نظام با حضور اعضای اصلی این طرح مورد بررسی قرار گرفت که در نهایت در روز گذشته آخرین بند از اختلافات بین مجلس و شورای نگهبان توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام رسیدگی و تعیین تکلیف شد.
سوال: الان تعیین تکلیف شده الزاماتش را هم که بر همه ما روشن هست الان بفرمایید برای مردم توضیح بدهید که از این به بعد چه اتفاقی قرار است بیفتد ساز و کار این طرح چه مصوبه‌ای چه زمان‌بندی دارد برای اجرایش؟
کشاورز: اهداف این طرح را در چهار بخش می‌توانیم تقسیم کنیم، بخش اول و هدف اول بحث سامان‌دهی نقل انتقال اسناد عادی است و به این نحوه که پس از ابلاغ این قانون و ایجاد سامانه با عنوان سامان دهی اسناد عادی که راه‌اندازی خواهد شد، هرگونه نقل و انتقال اموال غیر منقول در کشور بایستی به صورت رسمی و از سامانه ثبت الکترونیک اسناد که هم اکنون در دفاتر اسناد رسمی بهره برداری و استفاده می‌شود باید انجام شود.
سوال: زیرساخت‌های اون فراهم است؟
کشاورز: بله الان هر کسی که برای نقل و انتقال اموال غیرمنقول مراجعه کند به دفاتر اسناد رسمی در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد انجام می‌گیرد و به صورت رسمی این سامانه از سال نود و دو ایجاد شده و دارد استفاده می‌شود هدف دوم بحث سامان دهی وضعیت مشاورین املاک است به این نحو که در این طرح دیده شده تبصره دو ماده سه و خود ماده سه که مشاورین املاک دیگه بعد از این هرگونه توافقی که بین خریدار و فروشنده انجام گرفت بحث تسهیل‌گری شان که تمام شد نتیجه مفاد قرار داد را در سامانه ثبت الکترونیک که ما دسترسی اش را سازمان ثبت به این مشاورین املاک خواهند داد وارد کنند دیگر قراردادی در نزد مشاورین املاک تنظیم نشود و نخواهد شد بلکه بعد از حصول توافق مفاد توافق را در قالب‌هایی که برایشان تعریف کردیم در سامانه ثبت الکترونیک وارد می‌کنند سند در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شود هدف سوم رفع موانع و تسهیل در صدور اسناد مالکیت است خوب ما بخشی از اراضی کشور را هم اکنون فاقد سند مالکیت هستند تا اون بخش را اگر نتوانیم سند مالکیت صادر کنیم زمینه برای اجرای لازم این طرح قطعاً به وجود نخواهد آمد در این طرح دیده شده در بخشی از اراضی به خصوص زراعی کشور که امکان صدور سند مالکیت برای زارعین صاحب نصب وجود نداشت اسناد مالکیت صادر شود با این روند املاکی که فاقد سند مالکیت هستند در یک پروسه زمانی مشخصی تعیین تکلیف و دارای سند مالکیت خواهند شد و هدف چهارم تسهیل در تنظیم اسناد است ما در تنظیم اسناد برای اشخاص در این طرح پیش بینی کردیم و پیش بینی شده که اشخاص بتوانند اسناد خودشان را در بستر فضای مجازی هم بتوانند تنظیم کنند البته نیازمند ایجاد یکسری ساختار هست از جمله ایجاد امکان پاسخ بر خط و آنی دستگاه‌هایی که نسبت به نقل و انتقال اموال بایستی استعلام را پاسخ بدهند که در همین طرح دیده شده که دستگاه‌هایی که نسبت به نقل انتقال باید پاسخ بدهند حداکثر ظرف یک سال این بستر را ایجاد بکنند که استعلام به صورت بر خط به سامانه ثبت الکترونیکی اسناد ارسال شود و اسناد در فضای مجازی هم قابل نقل و انتقال باشد.
سوال: اظهارات فردی که با سند عادی آمده و می‌خواهد ثبت کند و آن را به صورت رسمی منتشر کند و بارگذاری کند چه راستی آزمایی صورت می‌گیرد که عمده مشکلات گذشته تکرار نشود؟
کشاورز: اگر دفاتر اسناد رسمی شما تشریف ببرید برای تنظیم یک سند بخش احراز مالکیت را از طریق الکترونیکی با سازمان ثبت اسناد بررسی می‌شود بحث احراز هویت را از طریق سرویسی که از ثبت احوال گرفتیم دارد بررسی می‌شود بحث محدودیت‌ها، ممنوع المعامله و بازداشت و رفع بازداشت هم باز به صورت الکترونیکی توسط سردفتر دارد انجام می‌گیرد اون بخش استعلاماتی هم که سایر دستگاه‌ها بایستی می‌دادند در بخشی به صورت الکترونیکی است مثلاً بحث مالیاتی الان به صورت برخط دارد پاسخ می‌آید سایر استعلام‌ها مثل شهرداری اینها عرض کردم در این طرح دیده شده که حداکثر در یک سال این بستر مهیا شود احراز بررسی مالکیت به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد شبیه همان موضوعی که الان در تراکنش‌های مالی فی ما بین اشخاص دارد انجام می‌گیرد شخصی می‌تواند موجودی بانکی اش را در فضای مجازی به دیگری منتقل کند در بحث تنظیم اسناد هم این شرایط برایش مهیا شده.

سؤال: آقای کشاورز، شما اشاره فرمودید که به وجود زیرساخت‌های لازم، الان با یک حجم عظیمی از ثبت اسناد عادی می‌خواهیم مواجه شویم و مردم بیایند و آنها را به رسمی تبدیل کنند. فکر می‌کنید در شهر‌های کوچک تر، در روستا‌های دورافتاده و در جا‌هایی که امکانات و زیرساخت‌ها محدود است، مردم باید چه کار کنند؟
کشاورز: سازمان ثبت از چند وقت قبل با توجه به اینکه این طرح به نتیجه داشت می‌رسید، برای ایجاد همین زیرساخت ها، کارگروه‌هایی برای خودش تعریف کرده است، ازجمله کارگروه املاک، کارگروه اسناد، کارگروه فناوری، کارگروه اطلاع رسانی، کارگروه مشاورین و مشاورین املاک که بتواند در کلیه این بخش‌هایی که عرض کردم، زمینه را برای اجرای بهتر این قانون مهیا کند. در مناطقی که اشاره فرمودید که فاقد سند هستند چه مکانیزمی برای آن تعریف شده است که اولاً بتوانند املاک شان را دارای سند کنند و اینکه در وضعیت موجود چه تکلیفی دارند این اشخاص، عرض کنم اراضی در کشور ما وجود دارد که به علل مختلفی نمی‌توانند سند بگیرند که بخشی از آن را در این طرح حل کرده ایم و بخش زیادی، برای سنددار کردن املاک شان در همین طرح پیش بینی شده است، به ویژه در اراضی کشاورزی و نسق‌های کشاورزی که در گذشته کشاورزان زارع صاحب نسق واگذار شده بود، اکثر اینها به صورت مشاعی بدون حدفاصل و بدون مساحت، در این طرح دیده شده است که بتوانیم برای اینگونه ارضی و املاک اسناد مالکیت را صادر کنیم. درباره افرادی که تا قبل از تصویب این قانون نقل و انتقال شان به صورت عادی بوده است و مدارکی که الان دراختیار دارند، کمافی السابق به صورت عادی است، در همین طرح دیده شده است ماده ۱۰ این طرح، سامانه‌ای را ما ایجاد خواهیم کرد به عنوان سامانه ساماندهی اسناد عادی که می‌توانند وارد آن سامانه شوند، ظرف دو سال مدارک خودشان و مستندشان را در این سامانه بارگذاری کنند با مختصات ملک شان و ظرف دو سال بعد از آن هم تعیین تکلیف کنند که توضیح می‌دهم.

سؤال: آقای موسوی فر، برای اجرای این مصوبه ممکن است در مسیر با چه موانع و مشکلاتی روبرو شود؟

موسوی فر: تشکر می‌کنم از زحمت‌های زیادی که برای این طرح کشیده شده است، تسهیلات خوبی در سامانه دیده شده است، برخی از موانع گرفتن سند رسمی هم شناسایی شده است. مثلاً املاکی که بدهی داشتند روی سندشان می‌رود و مباهی معامله می‌گیرند، آنهایی که پایان کار دچار مشکل بودند به صورت تفکیکی داده می‌شود، استعلامات آنی می‌شوند، فرمودند عرایض کشاورزی مساعدت می‌شود که سند بگیرند. اما نکته‌ای که وجود دارد این است که همچنان موانع دیگری ممکن است برای گرفتن سند وجود داشته باشد که مردم ما نتوانند سند بگیرند. سامانه برای آن کسانی که سند رسمی دارند، مشخصاً سند‌های به صورت چاپی و تک برگی سند‌های کاداستری دارند، مشکلی ایجاد نمی‌کند، چرا، چون آنها مانعی برای معامله رسمی ندارند و سند رسمی دارند و این را هم باید دقت کنیم که پیش نیاز داشتن معامله رسمی، داشتن سند رسمی است. اما حجم بسیار زیادی اسناد و از آنها حل نمی‌شوند و آنها نمی‌توانند سند بگیرند. مثلاً کسانی که با نهاد‌های عمومی که در حوزه زمین درگیر هستند مشکلات و اختلافات ملکی دارند مثلاً با اوقاف اختلاف ملکی دارند یا با بنیاد مستضعفان یا نهاد‌های اینچنینی. بالاخره مسئله وقف مسئله جدی و قدیمی است و همه کسانی که در شهر‌ها زندگی می‌کنند می‌دانند که خیلی از املاکی که دارند زندگی می‌کنند، اسناد اصلی شان اسناد موقوفه‌ای است و باید بروند تعیین تکلیف کنند. خیلی از جا‌ها هم با اوقاف دچار مشکل می‌شوند و نمی‌توانند سند بگیرند، مثلاً در یک فقره ۵۰ هزار اختلاف وجود داشته است، ۵۰ هزار سند عادی وجود داشته است در مقابل سند وقفی و فقط ۱۶ هزار تا می‌توانستند سند رسمی بگیرند، الباقی اینها دچار مشکلات جدی می‌شوندو نمی‌توانند سند بگیرند، موارد اینچنینی احتمالاً بعداً هم اضافه خواهد شد و دچار مشکلات جدی می‌شوند. پس بهترین کار برای ما این بود که ما اسنادی که تصویب شده است، این اسناد رسمی که وجود دارد، اسناد تک برگی و اسناد کاداستری، اینها را ما صیانت کنیم که در طرح صیانت کند. در مورد اسناد عادی ما تدبیر دیگری می‌کنیم و هر موقع آنها سند گرفتند آن موقع ما می‌توانیم معاملات اینها را دچار محدودیت کنیم و وقتی ما نمی‌دانیم با چه ابعاد و طریقه‌ای مواجه هستیم این تعیین تکلیف کردن در مورد اسناد عادی که اساساً مالکان آنها مشخص نیست، حدودشان مشخص نیست، مجموعه اختلافاتی که با آنها وجود دارد مشخص نیست که ما اجازه معامله نمی‌دهیم. ببینید اخیراً یک تبصره الصاقی به طرح اضافه شده است که به نظر می‌آید بخش مهمی از دستاورد‌های طرح را نابود می‌کند و به یک چالش بزرگ تبدیل خواهد شد. همین اینکه اسناد عادی بدون احراز مالکیت و بدون حساب و کتاب، ما اجازه معامله می‌دهیم و این خودش بحث مفصلی است که اگر اجازه بدهید من توضیح دهم که چرا مسئله است. اولین مسئله این است که فروش مال غیر به احتمال خیلی زیاد بیش از حد گسترش پیدا می‌کند، یعنی اینکه سامانه دارد اجازه می‌دهد که شما صرفاً یک ادعا را بدون اینکه اصلاً مشخص شود شما مالک آن هستید یا نیستید را بتوانید معاله کنید. یعنی چند مطلب می‌توانند روی یک ملک ادعا کنند و آن ادعا را به کس دیگری بفروشند و اگر بعد از ۸ سال در دادگاه‌های مختلف اثبات شد که آنها مالک نبودند، سؤال این است که تکلیف آن کسانی که این ملک‌ها خریده اند چه می‌شود، یعنی حجم زیادی آدم هستند که مالباخته هستند و در سامانه‌ای این کار را کردند که اگرچه دوستان نوشته اند که این سامانه رسمی نیست، اما دراختیار حاکمیت بوده است و مردم این را رسمی فرض می‌کنند. الان سامانه املاک که سامانه کد رهگیری است، سامانه رسمی فرض می‌کنند و فکر می‌کنند همین قولنامه‌هایی که الان به صورت چاپی دست شان است اینها سند رسمی حساب می‌شود، درحالی که این قولنامه‌های چاپی هیچ تفاوتی با قولنامه‌های دستی ندارد، یعنی سند دست شما هیچ تفاوتی با آن قولنامه‌های چاپی ندارد. سامانه‌ای که اینقدر به لحاظ حقوقی ضعیف است را مردم به صورت رسمی می‌پذیرند و این سامانه‌ای که مردم آن را رسمی نمی‌دانند.
سؤال: آقای کشاورز، بحث زمین‌های اوقافی را مطرح کردند و آنچه که در رهن اوقاف است و بحث خود همان ثبتی که من هم پرسیدم، پاسخ تان را راجع به این دو موضوع بفرمایید؟
کشاورز: درباره املاک فاقد سند که نگرانی این است که املاکی سند نداشته باشند به چه نقل و انتقال شوند، در همین طرح دیده شده است، تبصره ۱۰ ماده ۱۰، عمده اراضی که ما نتوانسته ایم که بابت آنها سند مالکیت صادر کنیم، اراضی کشاورزی بوده است.
سؤال: آقای کشاورز، اگر بر سر مالکیت اش اختلاف باشد چه پیش می‌آید؟
کشاورز: در اجرای قانون اصلاحات ارضی و همچنین قانون کشت موقت داده شده بود به کشاورزان اسنادشان به صورت مشاعات در غالب برگه‌هایی که اصطلاحاً می‌گوییم نصب زراعی ولی با توجه به قوانینی که وجود داشت، امکان صدور سند شش دانگ برای این املاک وجود نداشت که این مانع در این قانون برداشته شد ما از مجموعه ۱۵ میلیون هکتار اراضی کشاورزی، در همین قانون حدنگار تا الان توانسته ایم ۵۸ درصد آن را اسناد مالکیت را صادر کنیم، بیش از ۸ میلیون سند را صادر کرده ایم، مابقی را با برطرف شدن این مانعی که عرض کردم، قطع به یقین تسریع پیدا خواهد کرد و زودتر سندهایشان صادر خواهد شد. عمده املاکی که فاقد سند هستند در این حوزه است. بخش املاکی که اشاره فرمودند متعلق به نهاد‌ها است، ازجمله بنیاد مستضعفان و یا ادارتی مثل اوقاف و امور خیریه. ببینید اصل اوقاف و امور خیریه نسبت به املاک متصرفی اش و منفعتی اش تقریباً دیگر بحث تمام شده است، بیش از ۸۰ درصد از اراضی آنها را دارای سند کرده ایم. درباره بنیاد مسکن و سایر نهاد‌ها هم در همین طرح دیده شده است که ظرف دو سال بایستی پیگیری کنند نسبت به املاک شان اسناد مالکیت صادر شود. زمانی نگرانی است که ملکی سند ندارد، آن بله، ولی اینجا که ملک برای اوقاف است، ملک برای بنیاد مستضعفان است، کس دیگری متصرف آن است ولی برای اوقاف و برای بنیاد ما سند داریم، از حیث سند تعیین تکلیف شده است، حالا می‌ماند ارتباط بین آن متصرف و آن نهاد یا آن مستأجر با اوقاف که آن بحث دیگری است.
سؤال: آقای کشاورز، نقطه اختلاف هم همین جا است، نقطه اختلاف همین جا به وجود می‌آید، برای یک زمینی چند مالک مطرح می‌کنند و ادعا می‌کنند که مالکیت این زمین با ما است، آنجا باید چه کار کرد؟
کشاورز: سامانه موضوع ماده ۱۰ که معروف به سامانه ساماندهی ادعا‌ها است، ساماندهی اسناد عادی است، زمان گذاشته ایم، هر کسی که ملکی دارد که تاکنون نتوانسته اند بابت آن سند بگیرد، هر کسی ملکی دارد در گذشته به صورت نقل و انتقال عادی از آن خریداری کرده است و در آن متصرف است. اینها بایستی ادعای خودشان را در مدت دو سال در این سامانه بارگذاری کنند، ظرف دو سال بعد بروند و تعیین تکلیف کنند، این تعیین تکلیف سه حالت دارد، یک سراغ فروشنده شان بایستی بروند، با فروشنده بروند و این انتقال را رسمی در دفتر اسناد رسمی انجام دهند. دوم نسبت به آن ملک شان مراجعه کنند و سند مالکیت بگیرند، اگر مثلاً شخصی ملکی را متصرف از اوقاف است، با تنظیم اجاره نامه از اوقاف می‌تواند اعیان را برای خودش سند بگیرد، یا اگر با بنیاد مستضعفان ملکی را متصرف است، با توافق با آن می‌تواند بیاید و سند بگیرد. شکل سوم نهایتاً مرجع قضائی است که بایستی اختلاف باشد مرجع قضائی تعیین تکلیف کند. نکته دیگری، نگرانی که از حیث زمان ممکن است وجود داشته باشد که افرادی که املاکی را در گذشته عادی خریداری کرده اند و تاکنون سندی بابت آن ندارند، با اجرای این قانون چه وضعیتی برای آنها پیش خواهد آمد، عرض کردم، بایستی مطابق با ماده ۱۰ این قانون ادعای خودشان را، مستندات خودشان را در آن سامانه بارگذاری کنند ظرف دو سال، ظرف دو سال بعد، پیگیری و اقدام کنند که تعیین تکلیف شود. نکته‌ای که اینجا وجود دارد و حائز اهمیت است، در این طرح پیش بینی کرده ایم کسانی که نتوانستند سند بگیرند به هر دلیلی، نتوانستند فروشنده را پیدا کنند بروند دفتر اسناد رسمی و نتوانستند پرونده‌ای را که تشکیل داده اند به نتیجه برسانند، تا ۸ سال در این طرح دیده شده است، مهلت دارند که بتوانند این را تعیین تکلیف کنند. نکته آخر، به هر دلیلی اگر نتوانستند باز تعیین تکلیف کنند، هیچ تعرضی به اسناد آنها نیست، یعنی اصلاً بنا نیست که اسناد آنها باطل شود، اسناد آنها باقی می‌ماند ولی برای نقل و انتقال بایستی رسمی کنند.
سؤال: آقای کشاورز، درخواست شما برای همراهی مردم با این طرح را بیان بفرمایید؟
کشاورز: جمع بندی مطلب و یک درخواست از رسانه ملی دارم، یکی اینکه اولاً یکسال پس از لازم الاجرا شدن تا راه اندازی آن سامانه، این الزام به نقل و انتقال رسمی شروع می‌شود. افرادی سند ندارند می‌توانند در آن سامانه‌ای که راه اندازی شد، ظرف دو سال ثبت نام، دو سال هم پیگیری، ظرف چهار سال تعیین تکلیف، اگر هم به هر دلیلی تعیین تکلیف نشد تا ۸ سال پس از راه اندازی سامانه مجدد این امکان نقل و انتقال برای آنها درنظر گرفته شده است، از طرفی سازمان همه توان خودش را بسیج کرده است که بتواند برای اجرای هرچه مطلوب‌تر این طرح و نکته آخر هم رسانه ملی ما را کمک کنند برای آگاهی رسانی به مردم.