اعتبار اسناد عادی در محاکم قضائی؛ ریشه اصلی تزلزل حقوق مالکیت در ایران

مهدی عبدالملکی معاون قوانین مجلس شورای اسلامی در گفت و‌گوی اختصاصی با خبرگزاری صداوسیما رواج اسناد عادی در کشور را ریشه بسیاری از ناکارآمدی‌های حکمرانی در ایران دانست و گفت: اسناد عادی و قولنامه‌ای زمینه بسیاری از تنازعات و اختلافاتِ ملکی را فراهم کرده است. در نتیجه اولین معضلِ این اسناد، افزایش پرونده‌های قضائی است. فارغ از کلاهبرداری‌ها و مشکلات دستگاه قضائی، اساساً ما اگر یک بانک اطلاعاتی متقن و قابل اتکا در حوزه اموال غیرمنقول نداشته باشیم، نمی‌توانیم هیچ نوع سیاست گذاری و مدیریتی در این حوزه اعمال کنیم. مثلاً وقتی می‌خواهیم برای جلوگیری از افزایش بی رویه قیمت مسکن، معاملات مکرر مسکن را کنترل کنیم و از افرادی که فقط به قصد سودآوری وارد این حوزه شده اند مالیات بگیریم؛ اگر اطلاعات درست و روشنی از این معاملات نداشته باشیم هیچ اعمال حاکمیتی نمی‌توانیم بکنیم. یا وقتی می‌خواهیم کنترل اجاره بها داشته باشیم، یکی از راه‌ها وضع مالیات بر خانه‌های خالی است. وقتی اطلاعات دقیقی در مورد تعداد اموال و مالکین آن‌ها نداشته باشیم طبیعتا نمی‌توانیم در این حوزه مدیریت و کنترل کنیم. ما باید یک بانک اطلاعاتی دقیق از اموال غیرمنقول داشته باشیم که در آن مشخص باشد هر ملک یا زمین دقیقاً متعلق به کدام کد ملی است؟ روند نقل و انتقالات هم باید صورت رسمی انجام می‌شود تا در هرلحظه رصدپذیر باشد.

ابطال اسناد رسمی در محاکم قضائی، امنیت روانی جامعه را از بین می‌برد

آقای عبدالملکی افزود: در مواردی ممکن است مردم با سند عادی معامله کرده باشند و بین آن‌ها اختلاف پیش بیاید. اما مشکل بزرگتر زمانی است که افراد با اعتماد به حاکمیت، با سند رسمی و در دفترخانه معامله می‌کنند، اما پس از مدتی باز هم شخصی علیه آن‌ها طرح دعوی می‌کند. متاسفانه طبق قوانین فعلی اسناد دستنویس یا همان قولنامه‌ها در دادگستری پذیرفته و به آن رسیدگی می‌شود. یعنی اگر اصالت یک سند عادی برای دادگاه محرز شود و تاریخ آن قبل از سند رسمی شما باشد، قاضی سند رسمی شما را باطل می‌کند. در حال حاضر شخصی که حتی با سند رسمی ملکی را بخرد و در آن ساکن باشد، هیچ اطمینان خاطری از مالکیت خود ندارد. زیرا هر آن ممکن است شخصی با یک سند عادیِ مقدم علیه او طرح دعوی کند. این امر آرامش روانی را از جامعه ساقط کرده است، زیرا با یک سندعادی که ممکن است جعلی هم باشد، سند رسمی مردم را باطل می‌کنند و خواستار تخلیه ملک می‌شوند.

اسناد عادی بستر کلاهبرداری و اخاذی را فراهم می‌کند

معاون قوانین مجلس گفت: وقتی مردم ملکی را حتی با سند رسمی می‌خرند، اطمینان ندارند که قبلاً این ملک به اشخاص دیگری فروخته نشده باشد یا به اصطلاح حقوقی معامله معارض نداشته باشد؛ این یعنی تزلزل حقوق مالکیت؛ لذا ممکن است درگیر دعاوی حقوقی شوند. حتی اگر در فرایند دادرسی پیروز و به حقشان برسند باز هم چند سال از عمرشان در محاکم سپری شده و امنیت روانی آن‌ها از بین رفته‌است.

وی افزود: وقتی اسناد عادی در محاکم معتبر است، طبیعتا افرادی که اهل کلاهبرداری هستند با ایجاد اسناد جعلی، این دعاوی را مطرح می‌کنند و ممکن است در حوزه کارشناسی و قضائی هم فسادی رخ دهد و زمینه ابطال اسناد رسمی فراهم شود. گاهی هدف کلاهبردار ابطال اسناد رسمی نیست بلکه از صاحب اصلیِ ملک اخاذی می‌کند. مثلا تولید کننده‌ای با خرید یک زمین بزرگ به صورت رسمی، در آن کارخانه‌ای احداث کرده است. شخصی با جعل یک سند عادی علیه زمینِ او طرح دعوی می‌کند و به صاحب زمین می‌گوید اگر میخواهی از شکایتم صرف نظر کنم باید فلان مقدار پول بپردازی. صاحب مال هم، چون می‌بیند اگر این کار را نکند، باید چند سال در دادگستری معطل شود، ناچار این پول را می‌پردازد. در مدل دیگرِ کلاهبرداری، افراد سودجو و زمین‌خوار به دلیل اعتبار اسناد عادی، اراضی ملی را به مردم می‌فروشند و بعد از چندبار نقل و انتقال، وقتی شخص میخواهد سند رسمی بگیرد، متوجه می‌شود سرش کلاه رفته و زمینِ منابع طبیعی را به او فروخته اند؛ لذا با دولت وارد منزاعه می‌شود. تعداد این موارد اگر زیاد باشد، به دلیل بالا بودن هزینه اجتماعی، دولت هم مجبور می‌شود کوتاه بیاید و به آن‌ها سند بدهد. بدین ترتیب منابع طبیعی از بین می‌رود و زمینه زمین خواری بیش از پیش فراهم می‌شود.

اعتبار اسناد عادی در محاکم سرمایه‌گذاری داخلی و خارجی را کاهش داده‌است

مهدی عبدالملکی در مورد نقش حقوق مالکیت در میزان سرمایه گذاری گفت: عمده سرمایه‌گذاری‌ها در زمینه تولید وابسته به ملک و زمین است. در حال حاضر سرمایه‌گذار، حتی یک زمینِ بدون ریسک هم نمی‌تواند معامله کند. پیداکردن ملکی که روی آن مدعی دیگری نباشد امر مشکلی است. تولیدکنندگان بعد از خرید ملک و شروع تولید هم اطمینان ندارند که کسی علیه آن‌ها طرح دعوی می‌کند یا نه؟ وقتی اسناد عادی در محاکم معتبر است و هر آن ممکن است شخصی با یک سند عادی ادعایی بر روی زمینِ کارخانه مطرح کند؛ ریسک سرمایه گذاری داخلی و خارجی افزایش می‌یابد. ما به استناد آمار بین المللی یکی از بدترین کشور‌ها در زمینه امنیتِ حقوق مالکیت هستیم. ما الآن نمیتوانیم حتی یک معامله بدون ریسک در این حوزه انجام دهیم. مردم با اعتماد به حاکمیت و دردفترخانه اسناد رسمی ملک و زمین می‌خرند، اما بعد از مدتی ممکن است دادگستریِ همان حاکمیت، معامله و سند رسمیشان را باطل کند.

معاون قوانین مجلس نقشِ اعتبار اسناد عادی در کاهش تامینِ اعتبار پروژه‌های تولیدی را اینگونه تشریح کرد: در حال حاضر یکی از مهمترین وثائقی که بانک‍ها برای پرداخت وام‌های کلان درخواست می‌کنند، اسناد رسمی تک برگ است. با قوانین فعلی ممکن است شخصی ملکی را با سند رسمی در رهن بانک بگذارد و وام دریافت کند. بعد از مدتی فرد ثالثی با استناد به یک سند عادی به بانک می‌گوید این ملک برای من است و سند رسمی که همان وثیقه بانک است باطل می‌شود. در نتیجه دیگر بانک پشتوانه‌ای برای وصول مطالباتش ندارد. همین امر منجر به سختگیری بیشتر بانک‌ها در اعطای تسهیلاتِ کلان و در نتیجه کاهشِ تامین مالی تولید شده است.

طرح الزام به ثبت رسمی معاملات، شرایط دریافت سند رسمی را تسهیل می‌کند

آقای عبدالملکی در مورد جزئیات طرح الزام به ثبت رسمی معاملات گفت: این طرح که هم اکنون در مجمع تشخیص مصلحت نظام در حال بررسی است، معاملات عادی را به دو دسته تقسیم کرده‌است. دسته اول معاملاتی است که پیش از تصویب این قانون انجام شده است. این قانون نیامده تا این اسناد را از بین ببرد بلکه می‌خواهد آن‌ها را ساماندهی کند. از مردم دعوت عمومی شده تا اسناد عادی گذشته خود را در سامانه‌ای بارگذاری کنند و این اسناد در یک فرایند به سند رسمی تبدیل شوند؛ لذا جای هیچ نگرانی برای مردم وجود ندارد، زیرا با این قانون شرایط دریافت سند رسمی تسهیل می‌شود. اما پس از تصویب و ابلاغ این طرح، کسی نباید سند عادی تنظیم کند و همه معاملات باید به صورت رسمی و در دفترخانه انجام شود. در این طرح تدابیر مختلفی پیش بینی شده است تا همه افراد با سهولت و هزینه پایین بتوانند در دفاتر اسناد رسمی معاملات خود را به صورت آنی انجام دهند و تا زمانی که این بستر فراهم نشده است، قانون اجرائی نمی‌شود. در واقع پس از این که زمینه تنظیم سند رسمی به سهولت و برای همه فراهم شد، این قانون لازم الاجرا می‌شود و بعد از آن تنظیم سند عادی ممنوع می‌شود.

معاون قوانین مجلس افزود: ضمانت اجرای این قانون این است که پس از تصویب، محاکم اسناد عادی و قولنامه‌ای را نخواهند پذیرفت. یعنی اگر کسی به محاکم مراجعه کند و بگوید من ملکی را با سند عادی خریداری کردم و تقاضای تنظیم سند رسمی یا تقاضای تخلیه ید و ... داشته باشد، دادگاه به او می‌گوید این دعوی را از شما نمی‌شنوم. به تعبیر حقوقی دعوی به استنادِ معامله عادی پس از تصویب این طرح در دادگاه قابل استماع نیست. در نتیجه مردم وقتی می‌بینند اگر با سند عادی معامله کنند؛ دادگاه به مشکلات حقوقی آن‌ها رسیدگی نمی‌کند، ترغیب می‌شوند که با سند رسمی معامله خود را انجام دهند. اما معاملاتی که پیش از این قانون با سندعادی انجام شده، دادگاه آن‌ها را بررسی می‌کند و اگر اصالت آن احراز شد، به سند رسمی تبدیل می‌شود.

رئیس مجلس پیگیر تصویب طرح الزام به ثبت رسمی معاملات است

آقای عبدالمکی در مورد روند بررسی این طرح در مجمع تشخیص مصلحت نظام گفت: بررسی این طرح در مجمع مقداری طول کشیده‌است لذا امیدواریم مجمع تشخیص مصلحت نظام به وظیفه خود عمل و با تشخیص درست، چالش رواج اسناد عادی را از پیش پای کشور بردارد.

وی در پایان تاکید کرد: نمایندگان و شخص رئیس مجلس شورای اسلامی به طور جدی پیگیر این طرح هستند. بستر زمین خواری، تزلزل مالکیتِ مردم و دولت بر اراضی و املاک، عدم امکان حکمرانی در زمینه املاک، معاملات معارض و همچنین پرونده‌های متعدد قضائی از جمله مشکلات رواج اسناد عادی است. ما نگرانیم مطلبی از مجمع تشخیص بیرون بیاید که این معضلات را حل نکند. رسالت مجمع تشخیص مصلحت بسیار سنگین است. اگر مصوبه مجمع به سمتی برود که محاکم بازهم مجاز باشند معاملات عادی که پس از لازم الاجرا شدن این قانون تنظیم شده را بپذیرند و بررسی کنند؛ این یعنی وضعیت قبل از این قانون و باقی ماندن اعتبار اسناد عادی و رواج مشکلات فعلی. در این صورت هیچ تغییری در وضعیت موجود انجام نشده است.