نکاتی درباره مشترکات و مشاعات ساختمان و قوانین مرتبط با آن

به گزارش سرویس وبگردی خبرگزاری صدا و سیما ،همان‌طور که می‌دانید هر مکانی برای زندگی دارای قوانین بخصوصی است. آپارتمان نیز دارای قوانین خاصی است که می‌تواند کمک زیادی به نحوه بهبود این مکان از زندگی کند.

مشترکات و مشاعات ساختمان‌ها دو واژه رایج در مالکیت حقوقی ساختمان هستند، اما بسیاری از ما درباره تفاوت میان آن‌ها اطلاعات چندانی نداریم به همین خاطر ما در این مقاله قصد داریم شما را با تفاوت مشترکات و مشاعات ساختمان‌ها و قوانین حاکم بر آن‌ها بیشتر آشنا کنیم. پس در صورتی که می‌خواهید با تعاریف و نکات حقوقی مربوط به این قسمت‌ها آشنایی پیدا کنید تا انتهای این مطلب با ما همراه باشید.
تعریف و تفاوت مشترکات و مشاعات ساختمان‌ها
همان طور که از نام آن پیدا است مشترکات به قسمت‌هایی از یک ساختمان گفته می‌شود که تمام مالکان به نسبت قسمت اختصاصی که در اختیار دارند می‌توانند از آن استفاده کنند و حق استفاده آن به یک یا چند آپارتمان خاص یا محل کار مخصوص مربوط نمی‌شود. بخش‌هایی از یک ساختمان که نام آن‌ها در سند مالکیت به عنوان ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکان قید نشده باشد و یا این که به عنوان ملک اختصاصی تشخیص داده نشده باشد از جمله قسمت‌های مشترک به حساب می‌آید مگر این که به خاطر عرف و عادت محل، در تعلق آن به بخش معینی شک و تردید وجود داشته باشد.

طبق ماده دوم قانون تملک آپارتمان‌ها: «قسمت‌های مشترک به قسمت‌هایی از ساختمان گفته می‌شود که حق استفاده آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نیست و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد. به طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده است از قسمت‌ها مشترک محسوب می‌شود. مگر آن که تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عدت محل مورد تردید باشد.»
چیزی که می‌توانیم از این ماده قانونی استنباط کنیم این است که در صورتی که مالکیت قسمتی از یک ملک به شخص خاصی اطلاق نشده باشد آن قسمت از ملک را جزو مشترکات طبقه‌بندی می‌کنند که از جمله این قسمت‌ها می‌توان به راهرو و راه پله‌های مشترک، درب ورودی مشترک، پنجره راهرو، آسانسور و… اشاره کرد.

اما حیاط یا بامی که فقط در دسترس یکی از مالکین ساختمانی قرار دارد و از دسترس سایرین خارج است جزو مشترکات به حساب نمی‌آید و مالکیت آن از نوع مشاعات ساختمان‌ها محسوب می‌شود و حتما باید تحت عنوان استفاده اختصاصی در صورت مجلس تفکیکی به آن اشاره شود. علاوه بر این، طبق تبصره ۳ ماده قانون گفته شده هزینه محافظت از چنین قسمت‌هایی به عهده دارنده حق استفاده اختصاصی خواهد بود.

اما یکی از نکات اصلی که درباره مشاعات ساختمان‌ها وجود دارد این است که قسمت‌هایی که در محدوده مشاعات ساختمان‌ها طبقه بندی می‌شوند تنها در صورتی برای یک فرد خاص قابل استفاده‌اند که همه مالکین این اجازه را به او بدهند. به عنوان مثال فرض کنید در ساختمانی چند طبقه حیات خلوتی وجود دارد که تنها ساکن طبقه اول به آن دسترسی دارد.

به طور کلی می‌توان این حیاط خلوت را جزو مشترکات ساختمان به حساب آورد و فردی که در طبقه اول سکونت دارد این اجازه را ندارد که از آن به عنوان انباری یا هر چیز دیگری که صرفا مختص خود اوست استفاده کند، اما این امر تا زمانی صادق است که از سوی سایر مالکین اجازه استفاده اختصاصی به او داده شود که در صورت داشتن اجازه می‌تواند آزادانه و به شکل اختصاصی از این حیاط خلوت استفاده کند در غیر این صورت سایر مالکان این اجازه را دارند تا از استفاده نابجای مالک طبقه اول از قسمتی که به عنوان مشترکات شناخته شده است شکایت کنند.

قانون مشترکات ساختمان
یکی از مواردی که زندگی آپارتمان نشینی را برای ساکنان بسیار راحت‌تر می‌کند و در تضمین آرامش آن تا حدود زیادی تاثیرگذار است آگاهی به قوانین مربوط به مشترکات ساختمان و نکات حقوقی مربوط به آن است بنابراین لازم دیدیم تا در قسمت زیر به برخی از قوانین مربوط به مشترکات ساختمان اشاره کنیم:

۱- استفاده کننده قانونی ملک چه مالک چه مستاجر درباره اجرای قوانین اداره ساختمان‌های مشمول قانون تملک متعهد است.

۲- قسمت‌های مشترک ساختمان از جمله زمین، تاسیسات مشترک مانند سیستم گرمایش و سرمایش مشترک، چاه، انشعاب برق مشترک، بالابر، فاضلاب، انشعاب آب مشترک، انبار مشترک، لوله‌ها و سیم‌های برق، اسکلت ساختمان، پشت بام، راهرو و راه پله، درب‌های ورودی و پنجره قسمت‌های عمومی، رختشوی خانه و هر آنچه که مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان‌ها برای آپارتمان خاصی اختصاصی نشده باشد غیر قابل انتقال هستند و هر یک از مالکان به اندازه مالکیت اختصاصی خود در استفاده از آن سهم دارند.

۳- هزینه مشترکات به هزینه‌هایی اطلاق می‌شود که برای محافظت و نگهداری ساختمان، تاسیسات و تجهیزات، هزینه‌های اداری، تعمیر ساختمان و حق الزحمه مدیران در نظر گرفته می‌شود. از جمله این هزینه‌ها مشترکات می‌توان به مواردی مانند رنگ آمیزی در، دیوار و نرده‌های مشترک، سرایدار و سایر هزینه‌های مشابه در بخش مشترک اشاره کرد.

بر اساس قوانین آپارتمان نشینی هر مالک باید سهمی معادل نسبت مساحت اختصاصی آپارتمان به کل بخش‌های اختصاصی دیگران بپردازد. علاوه بر این در صورتی که فرد یا افرادی از قسمتی از مشترکات به صورت اختصاصی استفاده می‌کنند بر اساس قانون و عرف باید هزینه استفاده از آن را بپردازند. همچنین افراد ساکن در ساختمان می‌توانند از تنظیم قرارداد برای محاسبه سهم هر یک از مالکان استفاده کنند یا این که افراد می‌توانند بر سر این که برخی هزینه‌های قسمتی از ساختمان را تعدادی از مالکان بر عهده بگیرند به توافق برسند.

۴- یکی دیگر از مواردی که جزو مشترکات اصلی ساختمان به حساب می‌آید نمای ساختمان است؛ بنابراین برای هر گونه تغییر در ظاهر ساختمان از جمله تغییر در نما، درب‌ها و دیوارها، موافقت همه مالکین الزامی است و هزینه آن، جزو هزینه مشترکات محسوب می‌شود.

۵- یکی از مشکلاتی که معمولا گریبان‌گیر مدیران و مالکان ساختمان است پرداخت نشدن هزینه مشترکات است. اگر چه یکی از معمول‌ترین راه‌ها برای درخواست پرداخت بدهی از بدهکار ابلاغ نامه یا نصب فهرست بدهی در ساختمان است، اما بر اساس قانون این اختیار به مدیران داده شده است که برای دریافت طلب خود از ارسال اظهار نامه یا مراجعه به دادگاه کمک بگیرند.

از اختیارات قانونی دیگری که در این زمینه به مدیران داده شده است امکان قطع مشترکات از بدهکار به عنوان مثال جلوگیری از ارائه خدمات سرمایشی یا گرمایشی و آب مشترک به فرد مالک بدهکار است. همچنین در صورتی که امکان قطع دسترسی برای مدیر وجود نداشته باشد او می‌تواند با ارائه درخواست قطع خدمات مشترک به دادگاه این کار را عملی کند در عین حال مدیر می‌تواند از طریق اداره ثبت اسناد و املاک کشور علاوه بر دریافت اجازه توقیف اموال بدهکار خسارت تاخیر بدهی را نیز از او دریافت کند.

۶- در هر ساختمانی که در آن بیش از سه مالک سکونت داشته باشند باید ساکنان برای مجتمع خود مدیر انتخاب کنند تا به کار‌هایی نظیر اداره و حفظ ساختمان، دریافت و پرداخت هزینه مشترکات بیمه ساختمان، تعیین سهم هر آپارتمان، ارائه ندادن خدمات به بدهکاران و مراجعه به اداره ثبت را بر عهده بگیرد.

۷- طبق ماده ۱۲ قوانین و مقررات آپارتمان نشینی، دفاتر اسناد رسمی وظیفه دارند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه مشترکات را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد از مالک یا قائم مقام او مطالبه کنند و با موافقت مدیر یا مدیران تعهد منتقل الیه را به پرداخت بدهی‌های معوق مالک نسبت به هزینه‌های موضوع این قانون در سند تنظیمی قید کنند.

۸- ماده ۱۳ قوانین و مقررات آپارتمان نشینی بیان می‌کند که: «در صورتی که به تشخیص سه نفر از کارشناسان رسمی داگستری، عمر مفید ساختمان به پایان رسیده و یا به هر دلیل دیگری ساختمان دچار فرسودگی کلی شده باشد و بیم خطر یا ضرر مالی و جانی برود و اقلیت مالکان قسمت‌های اختصاصی در تجدید بنای آن موافق نباشند، آن دسته از مالکان که قصد بازسازی مجموعه را دارند، می‌توانند بر اساس حکم دادگاه، با تامین مسکن استیجاری مناسب برای مالک یا مالکان که از همکاری خودداری می‌کنند نسبت به تجدید بنای مجموعه اقدام کنند.

پس از اتمام عملیات بازسازی و تعیین سهم هر یک از مالکان از بنا و هزینه‌های انجام شده، سهم مالک یا مالکان یاد شده را به اضافه اجوری که برای مسکن اجاری ایشان پرداخت شده است از اموال آن‌ها از جمله همان واحد استیفا کنند. در صورت عدم توافق در انتخاب کارشناسان، وزارت مسکن و شهرسازی با درخواست مدیر یا هیئت مدیره اقدام به انتخاب کارشناسان یاد شده خواهد کرد.»

۹- با توجه به ماده ۳ قوانین آپارتمان نشینی هنگام خرید ملک، علاوه بر انتقال قسمت اختصاصی به مالک، او حق استفاده از قسمت‌های مشترک را نیز پیدا می‌کند و این دو حق از یکدیگر جدایی ناپذیرند یعنی تا زمانی که مالک در قسمت اختصاصی خود ساکن است، حق استفاده از قسمت‌های مشترک را نیز دارد و نمی‌تواند هیچ یک از این دو حق را به صورت جداگانه به فرد دیگری انتقال دهد. بلکه هنگام انتقال، این دو حق با هم به دارنده جدید تعلق خواهد گرفت. ضمن این که این انتقال به صورت خودکار صورت خواهد پذیرفت و نیاز به درخواست دارنده جدید ندارد.

۱۰- با توجه به ماده ۱۴ قانون آپارتمان‌نشینی مدیر یا مدیران مکلف هستند تمام بنا را به عنوان یک واحد در مقابل آتش سوزی بیمه کنند. سهم هر یک از مالکان به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آن‌ها به وسیله مدیر یا مدیران تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش سوزی، مدیر یا مدیران مسئول جبران خسارت وارده خواهند بود.

لازم به ذکر است طبق ماده ۲۰ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها:

«سهم هر شریک از حق بیمه توسط مدیر تعیین و از شرکا اخذ و به بیمه‌گر پرداخت خواهد شد.»

نکته: ساکنان مجتمع‌های آپارتمانی باید در نظر داشته باشند که هزینه مربوط به تاسیسات ساختمان بر عهده تمامی افراد ساکن در آپارتمان و جزو مشاعات ساختمان‌ها است و چنانچه وسیله‌ای عمومی برای ساختمان تهیه شود لازم است تا همه آن‌ها سهم هزینه خود را بپردازند حتی اگر از آن استفاده نکنند.

تصور کنید که افراد طبقات بالای ساختمان از فشار پایین آب شکایت دارند در حالی که افراد طبقات پایین‌تر با چنینن مشکلی مواجه نیستند. در چنین شرایطی ممکن است ساکنین تصمیم بگیرند تا برای ساختمان یک پمپ آب نصب کنند. در این صورت اگر افراد طبقات پایین بخواهند از پرداخت هزینه مربوط به نصب پمپ آب سر باز بزنند در واقع از قوانین سر پیچی کرده‌اند و مجاز به انجام این کار نخواهند بود. چرا که مربوط به مشاعات ساختمان‌ها است.

اما طبق ماده ۲۶ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها در صورتی که بین شرکا توافق شده باشد که هزینه نگهداری و عملیات یک جزء از تاسیسات فقط به عهده بعضی از شرکا باشد، فقط همین شرکا ملزم به انجام آن هستند و در تصمیمات مربوط به این هزینه‌ها تعیین تکلیف خواهند کرد.

سوالات رایج و نکات حقوقی درباره مشترکات و مشاعات ساختمان‌ها
یکی از سوالات مهمی که در رابطه با پرداخت هزینه مشترکات مطرح می‌شود این است که در صورتی که کسی آپارتمان را از مالک اصلی اجاره کند پرداخت هزینه مشترکات بر عهده مالک آپارتمان است یا این که مستاجر باید این هزینه مشترکات را پرداخت کند؟

در پاسخ به این سوال می‌توان گفت که هزینه‌های جزئی مشترکات را باید مستاجر بپردازد در حالی که پرداخت هزینه‌های کلی بر عهده شخص مالک است. به این صورت که اگر هزینه مشترکات مربوط به زمان سکونت مستاجر جزئی باشند او موظف به پرداخت این هزینه‌ها است در حالی که اگر هزینه مشترکات کلی و مربوط به زمان سکونت مستاجر نباشد باید مالک هزینه مربوطه را بپردازد. به عنوان مثال در پرداخت هزینه‌هایی مانند ایزوگام یا تعمیر آیفون که جزو هزینه‌های کلی به حساب می‌آیند کسی که مالکیت دارد مسئول است چرا که چنین هزینه‌هایی به زمان سکونت مستاجر مربوط نمی‌شود و پرداخت آن‌ها توسط مستاجر منصفانه نخواهد بود.

اگر حیاطی در ساختمان وجود داشته باشد که فقط برای تعدادی از ساکنان قابل استفاده باشد هزینه حفظ و نگهداری از آن به عهده کیست؟

در چنین شرایطی، چون سایر ساکنان به حیاط مورد نظر دسترسی ندارند فقط مالک یا کسانی که مالکیت دارند موظف به پرداخت هزینه‌های مربوط به آن هستند که می‌توانند از آن استفاده کنند و طبق ماده ۴ و تبصره‌های آن نکات زیر باید مورد توجه قرار گیرند:

اگر مالکان با توافق یکدیگر ترتیبی برای تقسیم حقوق و تعهدات پیش بینی کرده باشند بر اساس آن اقدام می‌شود. لازم به ذکر است در صورت موافقت کسانی که مالکیت دارند که دارای اکثریت مساحت زیربنای ساختمان هستند، هزینه مشترکات بر اساس نرخ معینی که به تصویب مجمع عمومی ساختمان می‌رسد، برحسب زیربنای اختصاصی هر واحد محاسبه خواهد شد.

در غیر از موارد فوق، حقوق و تعهدات و همچنین سهم هر یک از کسانی که مالکیت دارند قسمت‌های اختصاصی از مخارج قسمت‌های مشترک، متناسب است با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان.

هر یک از شرکا که در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی نسبت به موضوع را مطرح کند، در صورت عدم رسیدگی یا رد اعتراض، شریک می‌تواند به مراجع صلاحیت‌دار قضایی مراجعه کند.

یکی دیگر از مواردی که در خصوص مشترکات و هزینه مشترکات حائز اهمیت است این است که همان طور که گفته شد همه کسانی که مالکیت دارند به یک اندازه در استفاده از مشترکات سهم دارند و هیچ کس نمی‌تواند استفاده از قسمت‌های مشترک را به انحصار خود در بیاورد.

برای مثال ساکن طبقه آخر نمی‌تواند درب پشت بام را قفل کند و از رفت و آمد افراد دیگر به آنجا جلوگیری کند و حتی مدیر ساختمان نیز حق انجام چنین کاری را ندارد مگر این که همه ساکنان با یکدیگر درباره جلوگیری از تردد در یک قسمت خاص هم نظر باشند و فقط در موارد ضروری آنجا را باز کنند.

جمع بندی

با توسعه بیشتر زندگی آپارتمانی، توجه به قوانین مربوط به آپارتمان نشینی به خصوص مشاعات ساختمان‌ها و مشترکات ساختمان از جمله مواردی هستند که زندگی جمعی در آپارتمان‌ها را برای افراد راحت‌تر و درگیری‌های ذهنی آن را کمتر می‌کنند. بنابراین آشنایی با این قوانین برای تمام افراد ساکن در آپارتمان الزامی است.