ساخت و ساز در بافت فرسوده و علت کم توجهی به احیای این بافت

به گزارش خبرگزاری صدا و سیما، ساخت و ساز در بافت فرسوده و علت کم توجهی به احیای بافت فرسوده با حضور محمد آئینی معاون وزیر راه و شهرسازی و مدیرعامل شرکت بازآفرینی شهری ایران در برنامه فرامتن شبکه افق بررسی شد. 


مجری:در ابتدای گفتگو، آماری از بافت‌های فرسوده در کشورمان ارائه کنید.

آئینی: در ابتدای برنامه راجع به گزارشی که پخش شد چند نکته دارم. آنچه که به عنوان ۱۶۲ هزار هکتار محلی بازآفرینی یا محلات هدف بازار شهری مطرح می‌شود از سه جنس، ۷۱ هزار هکتارش بافت فرسوده داخل شهری هست حدود ۵۹ هزار هکتار سکونت گاه غیررسمی.

مجری:دقیقا چه قدر بافت فرسوده داخل شهری داریم ؟

آئینی:حدود ۳۲ هزار هکتار بافت فرسوده تاریخی، این‌ها بافت فرسوده تاریخی محسوب نمی‌شوند، ولی خب بنا‌ها، بنا‌های ناپایدار و فرسوده‌ای هستند. آنچه که به عنوان بافت فرسوده تلقی می‌شود بیشتر ناظر به آن ۷۱ هزار هکتار است. چون بالاخره رویکردی که در حوزه حاشیه نشینی و یا سکونت گاه‌های رسمی انجام می‌شود با بافت تاریخی متفاوت است. در بخش بافت فرسوده‌ای که عرض کردم ۷۱ هزار هکتار است ما چیزی حدود ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی داریم که حدود ۴۳ درصدش حدود یک میلیون و چهار صدهزار واحدش بنای ناپایدار است. مفهوم این بنای ناپایدار چیست؟ براساس آمار سرشماری نفوس و مسکن سال ۹۵ این‌ها بنا‌هایی هستند که سازه ندارند، سازه فلزی و بتونی در آن وجود ندارد بیشتر دیواره‌های حمال هستند. به دلیل قدمتی که دارند اگر حادثه غیرمترقبه‌ای مثل زلزله اتفاق بیفتد (مجری:حتی در مقیاس کوچک)، چون سازه ندارند امکان فرار برای ساکنین فراهم نیست و لذا متاسفانه مستعد‌ترین شرایط برای بدترین فاجعه است و از این جهت لازم است که توجه مناسبی به این بافت‌ها انجام بگیرد.

مجری: می‌توان گفت که از آن ۳ میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکونی که شما فرمودید تقریبا نیمی (آئینی:۴۳ درصدش) ناپایدار است. حالا سوالی که پیش می‌آید این است که اصلا بافت فرسوده می‌تواند در تولید و در ساخت مسکن ارزان کمک بکند؟ و چه قدر موثر است؟

آئینی:حالا نکته دیگری که مطرح شد، از برنامه چهارم ورود جدی به نوسازی بافت فرسوده در قوانین پنج ساله مطرح شده است. آنچه که تا قبل از دولت سیزدهم اتفاق افتاده که جنبه‌های مختلفی دارد هم از جنبه روبنایی، زیربنایی کار‌هایی در حوزه نوسازی شکل گرفته، در حوزه مسکن آنچه که اتفاق افتاده حدود ۲۱۰ هزار واحد از این بنا‌های ناپایدار در واقع برچیده شدند و تخریب شدند و به جای آن ۶۷۰ هزار واحد ساخته شده است؛ لذا بخش عمده‌ای باقی مانده یعنی این که عرض می‌کنیم

مجری: این آماری که شما فرمودید از ابتدای دولت سیزدهم بود؟

آئینی: نه عرض کردم تا دولت سیزدهم و همچنان ما یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد ناپایدار دیگر داریم یعنی ۲۱۰ هزارواحد برچیده شده است. البته فقط در حوزه بافت فرسوده صحبت می‌کنیم خیلی از کارشناس‌ها معتقد هستند که این عناوین، عناوین خوبی نیست. بگوییم بافت فرسوده، بافت حاشیه ای، بافت فرسوده تاریخی. این‌ها واقعا محلات کمتر برخودار هستند، کمتر مورد توجه قرار گرفته اند و کمتر به روز آوری شده اند. به نوعی حقوقشان داده نشده است و این نکته نظری است که به اصطلاح باید به آن توجه شود. خب در دولت سیزدهم شاید بیشترین توجه صورت می‌گیرد. شاید به همان اندازه‌ای که گفته شد در شهر‌های جدید قرار است نهضت ملی مسکن ساخته شود به همین میزان هم بناست در بافت‌های فرسوده نوسازی صورت بگیرد. یعنی هر سال ۱۵۰ هزار واحد.

مجری: از برنامه چهارم توسعه در واقع قرار شد توجه جدی به بافت‌های فرسوده شود، اما این عددی که تا پایان دولت دوازدهم و ابتدای دولت سیزدهم فرمودید عدد پایینی بود یعنی هنوز خیلی کار است. چرا آقای نائینی دولت‌ها کمتر توجه کردند به احیای بافت‌های فرسوده برای ساخت مسکن

آئینی: باز این روند‌ها را با هم یه مروری بکنیم بد نیست در چهار سال دولت دهم سال ۸۴ تا ۹۲ حدود ۳۵۳ هزار واحد نوسازی صورت گرفته یعنی نصف نوسازی که عرض کردم در این دوره چهارساله انجام شده. پس می‌شد خیلی بیشتر کار انجام داد، اما در ۸ سال بعدش این حمایت‌ها خیلی کم شد یعنی در ۸ سال به مرور به صدهزار واحد نرسید و مابقی هم برای قبل دولت دهم است خب آنچه که در دولت سیزدهم با حمایتی که وزیر محترم راه و شهرسازی مهندس قاسمی داشتند و حمایتی که دولت داشته، بناست که به آن نقطه دوباره اوج برسیم. یعنی سالی ۱۵۰ هزار واحد ۶۰۰ هزار واحد برنامه ریزی شده که در این چهار سال انجام شود و اگر تمهیدات مناسب تری اندیشیده شود، می‌شود بیشتر از آن عدد هم وارد کار کرد و بیشتر از آن عدد هم در این چند ماهی که ازدولت سیزدهم گذشته ما ۱۶۲ هزار واحد در دست نوسازی در بافت فرسوده داریم که دولت و شهرداری حمایت کردند و حالا بخش خصوصی این کار را انجام می‌دهد و امیدوار هستیم در همین سال اول ۱۵۰ هزار واحد را انجام بدیم.

مجری: پس شما برنامه ریزی دارید که در طول ۴ سال ۶۰۰ هزار واحد بازسازی کنید، حالا یک سوال پیش می‌آید. اشاره کردید به دولت‌های گذشته و کار‌هایی که انجام شد به ویژه به دولت دهم حالا یکی از کار‌هایی که دولت نهم و دهم انجام داد احداث شهر‌های جدید بود و مسکن‌هایی که برای مردم با قیمت‌های پایین ساخته شد بعضی از کارشناسان می‌گویند که به جای اینکه بیاییم روی شهر‌های جدید سرمایه گذاری بکنیم شاید بهتر بود که در واقع به سمت احیای بافت‌های فرسوده می‌رفتیم می‌خواهم نظر جنابعالی را بدانم.

آئینی: به لحاظ کارشناسی، نظر نظر درستی است به جهت اینکه یک جنبه توسعه درونی، توسعه نوسازی بافت فرسوده است مزیت‌های بهتری نسبت به سایر توسعه‌ها دارد چه حالا توسعه شهر جدید یا اصلا شهرک جدید به جهت اینکه در آن توسعه‌های خارج از شهر ما هم نیازمند اولا جاده ارتباطی هستیم زیرساختها، برق آب و گاز و مخابرات را تا شهر ببریم و بعد توزیع شهری داشته باشیم خدمات روبنایی نیاز دارد. مدرسه درمانگاه آتش نشانی کلانتری این‌ها در بافت فرسوده وجود دارد و، چون در بافت شهر هست مردم بیشتر استقبال می‌کنند و هویت هم اینجا وجود دارد، ولی چون روند کند است موانعی وجود دارد که باید با هم صحبت کنیم.

مجری:درست است. موانع را بفرمایید.

آئینی: ما اینجا با زمین خالی مواجه نیستیم در این بافت‌های فرسوده ما مواجه هستیم با انسان‌هایی که سالیان سال زندگی کرده اند و علقه دارند و اولین مانع در واقع خود ساکنین این بافت‌ها هستند.

مجری: شاید هم سرمایه‌ای ندارند

آئینی: دو شکل است. یکی اینکه خودشان توانایی مالی لازم را ندارند عمدتا اقشار متوسط و کم درآمد هستند خودشان به تنهایی امکان نوسازی ندارند حتی اگه بهشان وام داده شود توان بازپرداخت اقساط وام را ندارند لذا این یک مانع. مانع بعدی در واقع علقه‌هایی که در طول سال ایجاد شده است که کار فرهنگی و اجتماعی طولانی مدتی را می‌طلبد یعنی به تدریج می‌شود این‌ها را آماده این کار کرد که تجارب نشان می‌دهد که خوشبختانه شده و نتیجه داده. کار فرهنگی که در این محلات صورت گرفته، وارد کار شدند. بخش دیگر این است که سازنده‌هایی هستند که باید بیایند و با این‌ها مشارکت کنند. این‌ها گزینه رقیب را نگاه می‌کنند فقط تهران را مثال بزنیم تهران خط بالای همت خط بین همت و آزادی و خط آزادی به پایین یعنی بازه سرمایه گذاری برای سازنده کاملا متفاوت است. وقتی این‌ها گزینه رقیب در شمال تهران را دارند، نمی‌آیند منطقه پایین انتخاب کنند؛ لذا یک مانع هم در واقع معادله اقتصادی برای سرمایه گذار است اینجا نامعادله است و باید با یک سری تمهدیداتی این را معادله اش کرد.

مجری:خب دولت چرا نمی‌آید در این حوزه سرمایه گذاری کند؟

آئینی: خوشبختانه حالا از این برنامه استفاده می‌کنم و دولت سیزدهم در واقع به دنبال این موضوع هست ما به دنبال تدارک بسته جامع تشویقی هستیم در سه حوزه که خوشبختانه الان که داریم با هم صحبت می‌کنیم بعضی عمل شده البته یه بخشی هم خب اصلا قانون بوده و اولین موضوعی که می‌تواند سرمایه گذار را تشویق بکند برای اینکه این کار را انجام بدهد این است که ما پروانه نوسازی و تراکم ساخت را با حداقل هزینه برای آن صادر کنیم که حالا خوشبختانه قانون این فضا را فراهم کرده یعنی ماده شانزدهم قانون ساماندهی گفته که این رو به این جهت عرض می‌کنم که مردم شریف بدانند که این حق آن‌ها ست. حداقل ۵۰ درصد شهرداری‌ها موظف هستند تخفیف پروانه بدهند یعنی عوارض پروانه و تراکم و تا صد درصد می‌توانند تخفیف بدهند و دولت هم معادل صد درصدی که آن‌ها تخفیف می‌دهد باید برایشان جبران کند.

مجری:حالا همین یک سوال. شما فرمودید شهرداری. اصلا شهرداری مسئول احیای بافت فرسوده و نوسازی آن است یا دولت؟

آئینی:برابر قانون، مسئول اجرای طرح‌های توسعه شهری شهرداری است یعنی ما طرح تفضیلی داریم به شهرداری ابلاغ شده و شهرداری باید اجرا کند. اما آن چیزی که در قانون آمده چه در قانون برنامه ششم و چه در قانون حمایت از احیا و بهسازی و نوسازی بافت‌های فرسوده، در واقع وزارت راه و شهرسازی و وزارت کشور و شهرداری‌ها را به عنوان مجری این کار می‌داند پس الان یک وظیفه مشترکی وجود دارد بین وزارت راه وشهرسازی، وزارت کشور و شهرداری ها. اما باید سلسله مراتب کار، کدام به اصطلاح حمایت کند کدام بسترسازی کند کدام اجرا بکند حالا این در واقع ساز و کار به این صورت دیده شده این جوری که عرض کردم مثلا شهرداری‌ها برابر قانون موظف شدند که پروانه صادر بکنند نکته بعدی که از شهرداری انتظار داریم این است که با رعایت قانون برای صدور پروانه اقدام بکند. متاسفانه الان صدور پروانه ماه‌های مدیدی طول می‌کشد. همین که خود آقای دکتر زاکانی درتهران مطرح کرد که ۸ ماه متوسط صدور پروانه است

مجری:خب برای این موضوع چه فکری شده است؟

آئینی:برابر قانون آنچه که شورای عالی اداری مصوب کرده، باید دو هفته‌ای انجام شود و با تمهیدات این را به یک هفته برسانند. اما به اصطلاح در شرایط جدید می‌گویند آزمایش ژئو تکنیک، بحث مکانیک خوار، تایید نقشه ها، نظام مهندسی

مجری:این طور که شما می‌فرمایید یک ماه کار دارد

آئینی:حداقلش این است که ما انتظار داریم یک ماهه انجام بدهد شهری مثل تهران که داستان یک کمی پیچیده است

مجری:نمی شود یک الزام قانونی به هر حال نمایندگان برای..

آئینی:اصلا الزام قانونی وجود دارد

مجری:وجود دارد، اما انجام نمی‌شود

آئینی:خوشبختانه خبر خیلی خوبی که ما داریم، دیروز در رسانه پخش شد اولین پروانه الکترونیکی در اصفهان صادر شد یعنی ظرف یک هفته اتفاق افتاد. پس شدنی است این نیازمند یک کار جهادی است که شهرداری‌ها در اولویت خودشون قرار بدهند و این نیازمند هزینه‌ای هم نیست این سرمایه گذار را خیلی راغب می‌کند این داستان در مورد پایان کار وجود دارد در مورد انشعابات آب و برق و گاز

مجری:هر چه بروکراسی‌ها کمتر باشد به هر حال مسیر سهل‌تر و ساده‌تر می‌شود

آئینی:حالا یک مجموعه مجوزات اداری و تسهیلاتی در زمینه تسریع برای صدور مجوز‌ها این در واقع یک بحث از این بحث تشویقی است که خوشبختانه قانون گذار هم توجه کرده و رصد جدی صورت بگیرد و کمک کنیم به این داستان و مطالبه گری

مجری:خیلی هم خوبه در مورد تسهیلات در این بسته نمی‌خواهید فکر جدیدی بکنید

حالا یک نکته دیگه‌ای که در بحث تسهیلات وجود دارد به غیر از این که مبلغش شاید مبلغ پایینی باشد در شرایط امروز بهتر است که در واقع بیشتر باشد این است که مکانیزم به طوری هست که دلالان وارد این حوزه می‌شوند و خرج کار‌های دیگر می‌شود و در واقع اتفاقات دیگری می‌افتد برای مکانیزمش هم می‌شود فکری کرد یا نه

آئینی:ببنید گام بعدی که به اصطلاح ما طراحی کردیم این است که وام ارزان قیمت پرداخت بشود برای این حالا اگر خود مالک اقدام به نوسازی کرده به ازای هر واحدی که می‌سازد پرداخت می‌شود یا اگر سازنده‌ای با این‌ها مشارکت کرد به سازنده باید پرداخت شود خب الان ما در شرایط فعلی در تهران ۴۵۰ میلیون تومان به ازای هر واحد پرداخت می‌کنیم از طریق بانک مسکن البته در بافت پیرامون حرم مطهر عبدالعظیم حسنی این ۶۰۰ میلیون هست و سه تا حرم دیگر اطراف حرم امام رضا (ع) اطراف حرم حضرت معصومه (ع) در قم و همین طور بافت پیرامونی حضرت شاهچراغ در شیراز و تهران که عرض کردم این چهار تا ۶۰۰ میلیون است این ۴۵۰ میلیون تومان از دو طریق قابل پرداخت است یک از محل تسهیلات ویژه بافت فرسوده که ۱۵۰ میلیون تومان صفر درصد است یا از محل نهضت ملی مسکن که آن هم قابل پرداخت است باز پرداختش در واقع ۲۰ ساله است و اقساطش به صورت قابل تامل‌تر است و لذا بعضی آن را انتخاب می‌کنند و این امکان تسهیلات وجود دارد و اینکه بگوییم تسهیلات را بالا ببریم باید بگوییم که باید فکر کنیم که امکان بازپرداختش هم باشد

مجری:توضیح می‌فرمایید برای بینندگان

آئینی:شاید راه کار اساسی این است، من الان در واقع محاسبه دقیقی برای این کار ندارم، ولی چون ۲۰ ساله است خیلی اقساط سنگینی نخواهد بود. اما آن چه که هست ما باید به دنبال راه کار‌هایی باشیم که قیمت‌های تمام شده ساخت را پایین بیاوریم

مجری:صرفه جویی در زمان، صرفه جویی در هزینه، این‌ها کمک می‌کند

آئینی:بحث نظام مهندسی بحث بیمه، مالیات، مصالح ساختمانی که می‌تواند خیلی موثرتر باشد و موضوع سوم که خیلی مهم‌تر است بخش تشویقی، تشویق شهرسازان است که موثرترین بخش اینجاست که ما برای اینکه بتوانیم سازنده را تشویق کنیم که بیاید این کار را انجام بدهد اگر شما بیایید داخل بافت فرسوده با یه شرایطی کار انجام بدهید مثلا دو طبقه تراکم تشویقی به شما تعلق می‌گیرد یا تسهیلاتی در زمینه پارکینگ یا سطح اشغال برای سازنده این مهم‌تر است.