حق شفعه چیست؟

به گزارش وب گردی خبرگزاری صداوسیما؛ ملک شراکتی یعنی اینکه افراد ملکی را به صورت شریکی خریداری می‌کنند یا اینکه ملکی به واسطه ارث به دو نفر منتقل می‌شود و آن دو نفر با هم شریک می‌شوند. گاهی پیش می‌آید که یکی از شرکا می‌خواهد سهم خود را به شخص دیگری بفروشد. در این صورت حقی برای شریک وجود دارد که حق شفعه نام دارد.

در این مطلب به حق شفعه که قانون برای شرکای ملک شریکی قائل شده است، می‌پردازیم.

حق شفعه
شفعه به معنای تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است. به این معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.

به عبارت دیگر وقتی مالکیت ملکی بین دو نفر مشترک است و شریک اول سهم خود را به شخص سومی می‌فروشد، شریک دوم به محض اطلاع از فروش، حق دارد سهم شریک اول را بخرد، یعنی سهم او را به ملکیت خود در آورد و از چنگ مشتری به همان مبلغی که به فروشنده یا شریک اول داده بیرون بیاورد.

حق شفعه در قانون
بر اساس ماده ۸۰۸ قانون مدنی، هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه (سهم) خود را به قصد بیع (فروش) به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است، به او بدهد و حصه مبیعه (سهم فروخته‌شده) را تملک کند که این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می‌گویند. اخذ به شفعه یکی از اسباب تملک است که ماده ۱۴۰ قانون مدنی، این موضوع را مورد توجه قرار داده است.

شرایط ایجاد حق شفعه برای شرکا

 

۱-مشاع بودن مال
یعنی نباید دو شریک سهم انفرادی خود را به طور مفروز در تصرف داشته باشند، زیرا در آن صورت طبق قانون حق شفعه وجود ندارد. افراز به معنی جداکردن سهم هریک از مالکین مشاعی از ملک مشترک می‌باشد. اگر می‌خواهید در مورد ملک مشاع و مفروز بیشتر بدانید، به اینجا مراجعه کنید.

۲- قابل تقسیم بودن مال
مال باید قابل تقسیم باشد؛ بنابراین شامل اموال غیرقابل تقسیم نمی‌شود. تا به این وسیله از ضرری که مالک سهم مشاع در اثر تقسیم متحمل می‌شود، جلوگیری شود. املاک قابل تقسیم به شرح زیر است:

-مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی، املاکی که تقسیم باعث ضرر و زیان آن نشود.

-بر اساس ماده ۵۹۵ قانون مدنی، اگر با تقسیم، تمام مال از مالکیت بیفتد، تقسیم ممنوع می‌باشد.

-قابل تقسیم یعنی اینکه ملک مشاعی قابل افراز یا جدا کردن باشد، اگر مالی قابل افراز نباشد، حق شفعه در مورد آن ایجاد نمی‌شود، مانند آپارتمان، زیرا آپارتمان قابل تقسیم نیست.


۳-دو نفر بودن شرکا
اخذ به شفعه در صورتی به مال غیرمنقول تعلق می‌گیرد که بین دو نفر شراکت وجود داشته باشد؛ بنابراین چنانچه تعداد شرکا بیشتر باشد، دیگر حق شفعه وجود نخواهد داشت. یعنی در صورتی که مال غیرمنقول بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به چند نفر طی یک عقد بفروشد، شریک دیگر می‌تواند نسبت به تمامی آن سهم اخذ به شفعه کند؛ زیرا اگر تعداد مالکان بیش از ۲ نفر باشد، در مورد ایجاد حق شفعه معلوم نیست که از شرکای باقیمانده کدام یک حق اخذ به شفعه را پیدا می‌کند.

۴-غیرمنقول بودن مال
حق شفعه زمانی به وجود می‌آید که مال مشترک غیرمنقول باشد، یعنی مالی که نتوان آن را از محلی به محل دیگر منتقل کرد که ملک هم جزو اموال غیرمنقول به حساب می‌آید. چند نکته که لازم است در این مورد بدانید:

-شفعه ویژه املاک است و مواردی مانند سهام شرکت‌ها، طلا و جواهرات و خودرو را شامل نمی‌شود.

– در مورد بنا و درخت، زمانی حق شفعه به وجود می‌آید که بنا و درخت با زمین یا همان عرصه فروخته شود. اما چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت.

-مال غیرمنقول: مالی است که از محلی به محل دیگر نتوان انتقال داد و اگر منتقل شود، باعث خرابی یا نقص خود مال یا محل آن می‌شود.
– مال منقول: مالی است که انتقال آن از محلی به محل دیگر امکان دارد، بدون اینکه به خود مال یا محل آن خرابی وارد شود.

۵-بیع بودن معامله
معامله باید بیع باشد، یعنی خریدوفروش انجام شود؛ بنابراین شامل صلح، هبه (بخشش) و سایر معاملات نمی‌شود. پس اگر شریکی سهم خود را صلح کند، (یعنی کسی بدون گرفتن عوض مقداری از مال یا منفعت، مال خود را به کسی واگذار کند یا از طلب یا حق خود به نفع او بگذرد)، شریک دوم حق شفعه ندارد و این موضوع راه فراری است برای اینکه بتوان حق شفعه به وجود‌آمده برای شریک را از بین برد. اما اگر شفیع بتواند در مراجع قضایی ثابت کند هدف معامله بیع یا همان فروش بوده، ولی با عنوان صلح منتقل شده است، این حق برای او قابل اعمال خواهد بود.

لازم است بدانید که بیع فاسد یعنی خریدوفروشی که غیر قانونی و غیرشرعی باشد، باطل است و بیع نیست که در آن حق شفعه وجود داشته باشد.

۶- پس گرفتن ملک با همان مبلغ فروخته شده
تصور کنید شریک دوم برای گرفتن مال به سراغ مشتری یا خریدار می‌رود، ممکن است مشتری بخواهد مبلغی بیشتر از آنچه به فروشنده یا شریک اول داده عایدش شود، اما قانون اجازه این کار را به او نمی‌دهد و شریک هنگام استفاده از حق‌شفعه باید مبلغی را که خریدار پرداخته است، نه کمتر و نه بیشتر به او بدهد.

۷- فوری بودن حق شفعه
از لحاظ قانونی، آگاهی، علم و اطلاع شریک دوم از انجام معامله و آگاهی از وجود حق شفعه از جمله موارد فوریت است. اگر برای شما حق شفعه به وجود آمده است و می‌خواهید این حق را اعمال کنید، باید بدانید که این حق، فوری است، بنابراین درنگ و تاخیر در اخذ شفعه سبب از بین رفتن حقتان می‌شود. مهلت عرفی اجرای این حق معمولا از تاریخ آگاهی از وقوع معامله است.

در زمانی که برای شریکی حق شفعه به وجود آمد، می‌توان با پرداخت مبلغی که خریدار پرداخته است، سهم فروخته شده به او را تملک کرد. اقدام قانونی به این صورت است که طبق رای وحدت رویه صادرشده در دیوان عالی کشور و رویه قضایی، باید دعوا را به طرفیت خریدار و شریک با هم مطرح کرد تا از نظر حقوقی قابل استماع باشد.

۸-قابل اجرا نبودن حق شفعه در مورد اعیان و بدون زمین
بر اساس ماده ۸۰۹ قانون مدنی، هرگاه بیع راجع به اعیان و بدون زمین باشد، شامل حق شفعه نمی‌شود. یعنی حق‌شفعه در مورد ساختمان یا درخت خانه مشترک که بدون زمین آن فروخته می‌شود، به وجود نخواهد آمد.

۹-شریک باید تمام سهم خود را انتقال دهد
حق اخذ به شفعه برای شریک در صورتی ایجاد می‌شود که شریک دیگر تمامی سهم خود را به شخص ثالث انتقال دهد. در غیر این صورت، هر وقت قسمتی از سهم خود را واگذار کند، حق اخذ به شفعه برای شریک دیگر وجود ندارد، زیرا با اخذ به شفعه، زیان ناشی از درخواست افراز باقی خواهد ماند.

حق شفعه و ورثه

 

حق اخذ به شفعه پس از فوت شفیع به ورثه، ارث می‌رسد و ورثه می‌توانند به قائم‌مقامی شفیع نسبت به اخذ به شفعه اقدام کنند. ماده ٨٢٣ قانون مدنی می‌گوید که حق شفعه بعد از موت شفیع، به وارث یا وراث او منتقل می‌شود و همان‌گونه که ماترک تقسیم می‌شود، حق شفعه نیز بر همین مبنا و طبق قواعد تقسیم، بین وراث تقسیم می‌شود.

قابل اسقاط بودن حق شفعه
بر اساس ماده ٨٢٢ قانون مدنی، حق شفعه قابل اسقاط یا از بین رفتن است. این اسقاط ممکن است به واسطه فعل یا عمل شفیع اتفاق بیفتد، به گونه‌ای که عمل او منصرف به اسقاط این حق باشد. همچنین ممکن است اسقاط با لفظ صورت گیرد و شفیع انصراف خود را شفاهی اعلام کند.

یعنی اینکه شفیع پس از بیع به مشتری بگوید اخذ به شفعه نمی‌کنم. چنانکه شفیع پس از اطلاع بر بیع شریک خود، سهمش را به دیگری انتقال دهد، با این انتقال، حق اخذ به شفعه‌اش خود به خود ساقط می‌شود.

سوالات متداول:
حق شفعه به چه معنا است؟

 

شفعه به معنای تملک سهم فروخته‌شده شریک به وسیله شریک دیگر است. به این معنی که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد ومالک سهم فروخته شده شود.

آیا اخذ به شفعه در خرید و فروش آپارتمان قابل اعمال است یا خیر؟
خیر. به دلیل این که مالکین آپارتمان فقط مالک مطلق سهم اختصاصی، یعنی بنای بدون زمین بوده و در زمین، مالکیت مشاعی به صورت حق استفاده از مشاعات را دارند، اخذ به شفعه جاری نخواهد بود.

اگر ساختمان با درخت خانه مشترک، بدون زمین آن فروخته شود، آیا می‌توان با حق شفعه عمارت یا درخت را تملک کرد؟
خیر. در این صورت حق شفعه جاری نیست.

اگر ملک دو نفر در راه عبور آب (راه آب) مشترک باشد و یکی از آن‌ها ملک خود را با حق عبور و مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه دارد؟
بله. حتی اگر در خود ملک شریک نباشد. ولی اگر ملک را بدون راه عبور یا مجرا بفروشد، دیگری حق شفعه ندارد.

اگر شریک از جریان خرید و فروش اطلاع پیدا کرد و پس از گذشت مدتی خواست تا از حق شفعه استفاده کند، آیا این حق را دارد؟
خیر. استفاده از حق شفعه فوری است و اگر شریک بعد از اطلاع از جریان بیع، فورا اقدام به حق شفعه نکند، دیگر نمی‎تواند از حق شفعه استفاده کند.

اگر ثابت شود بیع غیرقانونی و غیرشرعی بوده است، آیا حق شفعه در آن وجود دارد؟
خیر. در بیع فاسد حق شفعه جاری نیست.

اگر بعد از فروش و قبل از اطلاع از جریان فروش، شفیع فوت شود، تکلیف حق شفعه چیست؟
بعد از فوت شفیع حق شفعه به وراث وی منتقل می‌شود، اما ورثه یا باید از حق شفعه صرف نظر نمایند یا نسبت به کل سهم مشترک فروخته شده، اعمال حق شفعه کنند.

اگر سهم یکی از دو شریک وقف باشد، آیا متولی وقف یا کسانی که به نفع او وقف شده، می‌توانند از حق شفعه برخوردار شوند؟
خیر. متولی وقف و کسانی که به نفع آن‌ها وقف شده، حق استفاده از حق شفعه را ندارند. زیرا حق شفعه امتیازی استثنایی می‌باشد که محدود به زمان است و فقط در صورتی که صاحب ملک بخواهد ملک را به فروش برساند، شریک دیگر حق شفعه پیدا می‌کند.

اگر مشتری بعد از خرید سهم مشاعی و قبل از این که شفیع از حق شفعه استفاده کند آن را به دیگری بفروشد، آیا حق شفعه از بین می‌رود؟
خیر. اگر مشتری بعد از خرید و قبل از اینکه شریک از حق شفعه استفاده کند مورد خریداری را به دیگری بفروشد، حق شفعه کماکان برقرار است و اگر شریک از حق شفعه استفاده نمود، کلیه معاملات مشتری که بعد از عقد فروش و قبل از استفاده شریک از حق شفعه صورت گرفته باطل می‌شود.