۱۹۵۷ تریلیون تومان ارزش واحدهای خالی!

 

بر اساس سرشماری سال ۱۳۹۵، حدود ۲.۶ میلیون واحد مسکونی خالی در ایران وجود دارد. متوسط مساحت خانه‌ها در ایران طبق آخرین آمار از معاملات کشور در تابستان ۱۳۹۹ به میزان ۱۰۵ متر مربع بوده است. میانگین قیمت مسکن کشور در همان مقطع نیز متری هفت میلیون و ۱۷۲ هزار تومان بود که از طرف وزارت راه و شهرسازی اعلام شد.

 

یعنی ارزش هر واحد مسکونی در کشور به طور میانگین ۷۵۳ میلیون و ۶۰ هزار تومان است و اگر همین رقم را ملاکی برای قیمت خانه‌های خالی قرار دهیم، ارزش تقریبی ۲.۶ میلیون واحد خالی به عدد افسانه‌ای ۱۹۵۷ تریلیون و ۹۵۶ میلیارد تومان می‌رسد! البته واضح بوده که این ارقام از تابستان گذشته تاکنون نیز افزایش یافته است.

 

حدود ۵۰۰ هزار واحد از ۲.۶ مسکن خالی کشور در تهران قرار دارد. قیمت هر متر خانه در تهران طی اسفندماه ۱۳۹۹ به طور متوسط ۳۰.۲ میلیون تومان و میانگین مساحت واحد‌های معامله شده در پاییز سال گذشته ۸۷ متر بوده است. یعنی به طور تقریبی هر خانه در تهران هم‌اکنون ۲ میلیارد و ۶۲۷ میلیون تومان ارزش دارد.

 

اگر این مبلغ را برای واحد‌های خالی در نظر بگیریم، با ۱۳۱۳ تریلیون و ۷۰۰ میلیارد تومان حبس سرمایه از راه خانه‌های بدون سکنه تهران مواجهیم. این در حالی است که عمده آپارتمان‌های خالی تهران در شمال شهر قرار دارند که ارزش آن‌ها بیش از متوسط قیمت پایتخت است.

 

از حدود یک سال قبل، مجلس و دولت، برای این‌که واحد‌های خالی را وارد بازار مصرف کنند، طرح مالیات بر خانه‌های خالی را دنبال کردند که پیش‌نیاز آن راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان بود؛ سامانه‌ای که باید از سال ۱۳۹۴ راه اندازی می‌شد، اما به هر دلیل بین دو وزارتخانه راه و شهرسازی و اقتصاد، پاس‌کاری شد.

 

در نهایت، مسئولیت این کار به وزارت راه و شهرسازی رسید و از مرداد سال گذشته، شکل اجرایی به خود گرفت، اما ثبت املاک به‌دست سرپرستان خانوار از ۱۹ فروردین ۱۴۰۰ آغاز شده و قرار است ظرف دو ماه اطلاعات واحد‌ خود را در این سامانه ثبت کنند.

 

 

در اصلاحیه ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم، اقامتگاه دوم خانوار در شهر دیگر، معاف از مالیات است. خانه‌های واقع در روستا‌ها و شهر‌های دارای جمعیت کمتر از ۱۰۰ هزار تن نیز در صورت خالی بودن، مشمول مالیات نمی‌شود. واحد‌های نوساز نیز پس از ۱۲ ماه و در طرح پروژه‌های انبوه‌سازی پس از ۱۸ ماه از زمان صدور گواهی اتمام عملیات ساختمانی، مشمول مالیات موضوع این ماده می‌شوند.

 

با توجه به این مشوق‌ها به نظر نمی‌رسد که تعداد قابل توجهی از ۲.۶ میلیون خانه بدون سکنه در کشور، مشمول مالیات واحد‌های خالی و به بازار مصرف عرضه شود.

 

مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند که ثبت املاک در این سامانه، هیچ نوع مالیاتی را برای هموطنان در پی نخواهد داشت؛ مگر این‌که واحد را خالی نگه دارند. اگر اجاره بدهند، به‌جز خانه‌های بالای ۱۵۰ متر در تهران و بالای ۲۰۰ متر در شهرستان‌ها که باید مالیات متعلق بر اجاره را بپردازند، هیچ نوع مالیاتی به آن تعلق نمی‌گیرد و افراد می‌توانند تا ده‌ها و صد‌ها خانه در تملک خود داشته باشند.

 

بعضی کارشناسان، از جمله عضو هیأت مدیره انجمن انبوه‌سازان معتقدند که هر نوع مالیات از بازار مسکن در نهایت به خریداران منتقل می‌شود. حسن محتشم می‌گوید که جریمه‌های مالیاتی برای واحد‌های خالی از سکنه ممکن است در کوتاه مدت منجر به عرضه این واحد‌ها و کنترل نسبی قیمت‌ها شود، اما در بلند مدت تأثیر منفی بر حوزه ساخت و ساز دارد و به رشد قیمت‌ها منجر خواهد شد.

 

 

از سوی دیگر، در تملک گرفتن املاک و زمین از سوی بانک‌ها، دستگاه‌ها، ارگان‌ها و اشخاص حقوقی به یکی از معضلات اقتصاد ایران و به‌خصوص حوزه مسکن تبدیل شده است. آمار دقیقی از تعداد واحد‌های در اختیار بانک‌ها وجود ندارد، اما مرداد سال گذشته، محمود محمودزاده، معاون وزیر راه و شهرسازی، گفت که ۱۰۰۰ واحد مسکونی در اختیار یک بانک است.

 

او چند روز بعد نیز در جریان اجرایی شدن سامانه املاک و اسکان اعلام کرد که یک فرد حقیقی، ۶۰۵ واحد و یک شخصیت حقوقی، ۲۳ هزار و ۸۰۰ واحد مسکونی در تملک دارد.

 

با این حال، تعداد واحد‌های خالی در اختیار دستگاه‌ها و ارگان‌های دولتی هنوز به‌طور دقیق مشخص نشده است. البته شاید پس از ثبت اطلاعات سکونتی اشخاص حقیقی و حقوقی در سامانه املاک و اسکان، آماری در این زمینه به دست بیاید.

 

اگر خرید مسکن از سوی افراد در بازار اجاره یا فروش عرضه شود، اشکالی ندارد. کارشناسان و مسئولان به این موضوع اشاره کرد‌ه‌اند و در اختیار گرفتن املاک برای اشخاص حقیقی را بدون اشکال دانسته‌اند.

 

 

سؤال این است که چرا ارگان‌ها، دستگاه‌ها و بانک‌ها اقدام به خرید مسکن یا ساخت و ساز می‌کنند؟ مهم‌ترین علت این است که افراد، دستگاه‌ها و بانک‌ها جهت غلبه بر تورم سیستماتیک اقتصاد ایران، به تملک دارایی‌های ثابت روی می‌آورند.

 

علت اصلی احتکار مسکن از سوی افراد حقیقی و حقوقی، مصون ماندن از تورم بوده که همواره اقتصاد ایران با آن دست به گریبان است. یعنی اقدام نخست باید کنترل نرخ تورم باشد که راه حل بسیاری از معضلات اقتصاد ایران خواهد بود.

 

تخمین زده می‌شود که در کشور حدود ۲۸ میلیون واحد مسکونی وجود دارند که تاکنون از راه تقاطع اطلاعاتی، ۱۳.۴ میلیون آن در سامانه املاک و اسکان شناسایی شده‌اند. ۹ میلیون و ۳۰۰ هزار فرد حقیقی و حقوقی، مالکیت این واحد‌ها را در اختیار دارند.

 

بر اساس شناسایی انجام‌شده، ۲ میلیون و ۷۰۰ هزار خانوار کشور، بیش از یک واحد مسکونی در اختیار دارند و نام ۱۵۰۰ شخصیت حقوقی نیز در این بین به چشم می‌خورد.

 

 

دستگاه‌های دولتی و ارگان‌ها به‌جز در اختیار گرفتن املاک، به تملک زمین نیز علاقه دارند.

 

در ماده ۱۰ قانون زمین شهری مصوب ۱۳۶۶ مقرر شده است که از تاریخ تصویب قانون اراضی شهری مصوب ۱۳۶۰ کلیه زمین‌های متعلق به وزارتخانه‌ها و نیرو‌های مسلح و مؤسسات دولتی و بانک‌ها و سازمان‌های وابسته به دولت و مؤسساتی که شمول حکم مستلزم ذکر نام هستند و کلیه بنیاد‌ها و نهاد‌های انقلابی، در اختیار وزارت مسکن و شهرسازی قرار می‌گیرد.

 

همچنین، سال‌ها است که دستگاه‌های دولتی، بنیاد‌ها و نهاد‌های انقلابی، مکلف هستند که زمین‌های در اختیار خود را جهت اجرای پروژه‌های بازآفرینی اختصاص دهند، اما به نظر می‌رسد هیچ دستگاهی این موضوع را جدی نگرفته است.

 

عباس آخوندی، وزیر سابق راه و شهرسازی، در جلسه تودیع خود در ۱۹ آبان ۱۳۹۷ گفت: «در حال حاضر ایده ارائه زمین دولتی جهت بازآفرینی شهری ارائه شد که مایلم به شما بگویم تاکنون کل زمین دولتی که به این منظور اختصاص یافته، ۳۶ متر مربع بوده است»!

 

مرداد سال ۱۳۹۸ نیز کاوه حاجی علی‌اکبری، مدیرعامل سازمان نوسازی شهرداری تهران، گفت: دستگاه‌های دولتی تاکنون حتی یک مترمربع زمین نیز جهت اجرای این طرح (مسکن ملی) واگذار نکرده‌اند.

 

بر اساس طرح جهش تولید و تأمین مسکن که به تصویب مجلس رسیده، زمین‌های در اختیار دستگاه‌های اجرایی که بدون استفاده رها شده است، باید به پروژه‌های مسکن اختصاص یابد.

 

بر اساس تشخیص وزارت راه و شهرسازی، دستگاه‌ها باید در مدت مشخص، زمین را در اختیار وزارتخانه قرار دهند و در غیر این‌صورت، سازمان ثبت املاک باید ظرف مدت دو ماه، آن را با هدف ساخت مسکن، به نام وزارت راه و شهرسازی کند.

 

روز ۱۹ فروردین ۱۴۰۰، رئیس مجلس شورای اسلامی در صفحه توییتر خود از تصویب طرح جهش تولید مسکن با هدف ساخت هر سال یک میلیون واحد مسکونی در کشور خبر داد و نوشت: «بر اساس این قانون، زمین‌های دولتی احتکار شده پس از شفاف‌سازی، وارد چرخه تولید مسکن برای مردم خواهند شد».

 

 

مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، می‌گوید: بسیاری از بانک‌ها و دستگاه‌ها به‌جای سرمایه‌گذاری در اقتصاد مولد، به بازار سفته‌بازی روی آورده‌اند و خود، زمینه افزایش قیمت مسکن را فراهم کردند. در هیچ جای دنیا مسکن کالای سرمایه‌ای نیست، اما متأسفانه در ایران به دلیل توازن نداشتن در عرضه و تقاضا شاهد چنین اتفاقاتی هستیم. حال، امیدواریم قانون مالیات بر خانه‌های خالی تا حدودی مسکن را از این وضعیت، خارج و به کالای مصرفی تبدیل کند.

 

با توجه به اقدامات سه‌گانه یعنی راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان، تصویب ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم و طرح جهش تولید و تأمین مسکن، سرانجام قوای سه‌گانه می‌توانند به اهدافی مانند الزام بانک‌ها و ادارات به خروج از بنگاه‌داری و سفته‌بازی و از آن مهم‌تر، تبدیل مسکن از یک کالای سرمایه‌ای به کالای مصرفی، موفق شوند یا همچنان در بر همان پاشنه می‌چرخد؟