چرا بازار مسکن همدان سامان نمی یابد؟

به گزارش خبرگزاری صدا و سیما مرکز همدان، این روزها همه چیز گران شده است.نه تنها گران شده است بلکه همچنان در حال گران شدن است و ظاهرا قصد توقف هم ندارد.چند سالی است که این روند با قوت ادامه دارد.این روزها دیگر قیمت چیزی ثابت نیست و آنقدر پویا شده که شما باید لحظه ای قیمت ها را بپرسی و اگر بتوانی چیزی بخری الان بهتر از یک دقیقه دیگر است.زمانی قیمت ها مدت ها ثابت می ماند و فروشنده ها حتی با شرایط ویزه هم کالاهای خود را با التماس به مشتری هایشان می فروختند اما الان فقط نقد و نقد و بدون هرگونه شرایط.

 

اجاره مسکن و قیمت مسکن هم از آن چیزهایی است که در همدان سر به فلک کشیده و قیمت های نجومی پیدا کرده. البته وقتی قیمت ها نجومی می شود فقط باید در رویا به آن برسی. جالب ماجرا اینجاست که سالانه حقوق ها ودستمزدهای کارگران و کارمندن و بیشتر اقشار خدماتی 15 تا 30 درصد افزایش می یابد ولی قیمت اجاره بها و مسکن یک مرتبه در طول یکسال دو و سه برابر و بیشتر می شود حال این با کدام منطقی سازگار است باید عقلای قوم بیاندیشند. حال بماند که مرتب در رسانه ها عنوان می شود که جمعیت دارد پیر می شود کسی ازدواج نمی کند طلاق زیاد شده است و زوج ها تمایلی به فرزندآوری ندارندو مسائل و مشکلات اجتماعی بیشتر شده و .... در واقع ریشه خیلی از این مشکلات را باید در همین تورم های بالا جستجو کرد. همدان فقط اسم کلان شهر را یدک می کشد. هیچ چیزش به کلان شهر نمی خورد ولی قیمت هایش چرا.قیمت هایش حتی کلان شهرهای واقعی همچون تهران و مشهد و اصفهان و تبریز را پشت سر گذاشته. ظاهرا کاری هم برای این آشفته بازار قرار نیست انجام شود.

درآمد کم است، کرونا هست ، قیمت اجاره و مسکن هم ، بالاست
گزارش میدانی خبرنگاران ما از سطح شهر همدان و سایر شهرهای استان نشان دهنده افزایش سرسام آور قیمت های اجاره و رهن و فروش مسکن است. خیلی از مردم مشکل را در زمین بنگاه داران می اندازند و بنگاه داران هم به گردنم مالکان و دولت اما همه مصاحبه شوندگان نبود نظارت و کنترل دولت را مهم ترین مشکل نابسامنی بازار مسکن عنوان می کنند.یکی از رنندگان تاکسی در شهر همدان با اشاره به افزایش قیمت اجاره بها می گوید:"قیمت اجاره بها و رهن خانه ها خیلی بالا رفته و این در شرایطی است که به علت کرونا خیلی از شغل ها تعطیل است و درامدها محدود شده است". یکی از خانم هایی که امسال به دنبال اجاره خانه است هم با گله مندی از وضعیت موجود می گوید:" شوهرم بازنشسته و بیمار است و قیمت های اجاره و رهن هم سلیقه ای شده و پول پیش تا 2 برابر و گاهی بیشتر شده است" . یکی از شهروندان هم بنگاه داران را مقصر این افزایش قیمت می داند و می گوید:" هر چقدر قیمت رهن و اجاره و فروش مسکن بالاتر باشد درآمد بنگاه داران هم بیشتر می شود".

 

 

از سوی دیگر بنگاه داران هم مالکان را مقصر می دانند و می گویند هر چقدر آنها بگویند ما می نویسیم و اگر ننویسیم در جاهایی همچون سایت دیوار قرار می دهند و خود قیمت را تعیین می کنند. یکی از بنگاه داران در این زمینه با اشاره به افزایش دو برابری اجاره بها درمقایسه با پارسال می گوید:" در نبود نظارت ها قیمت ها را دلالان تعیین می کنند وقیمت هر متر مربع ساختمان در منطقه هنرستان همدان از ابتدای امسال با 5 میلیون تومان افزایش به 20 تا 25 میلیون تومان رسیده است". آقای کاووسی، عضو شورای اسلامی شهر همدان هم نقش دلالان را خیلی پر رنگ می داند و می گوید:" گاهی یک دلال بدون اینکه ریالی پرداخت کند فقط با مبادله چک قیمت یک ملک را در یک ماه تا دو برابر افزایش می دهد." وضعیت در سایر شهرستانهای استان هم کمابیش البته با شدت کمتر به همین گونه است و قیمت هایشان چند برابر شده است. آقای ترابی یکی از شهروندان شهر فامنین می گوید:" یکی از دوستان ما 4 ماه پیش یک قطعه زمین 200 متر مربعی را به قیمت 90 میلیون تومان در یکی از مناطق بالای شهر خرید که هم اکنون قیمت آن به حدود 200 میلیون تومان افزایش یافته که چیزی در حدود بیش از دو برابر می شود".

رئیس کمیسیون اقتصاد، سرمایه گذاری و گردشگری شورای اسلامی شهرهمدان هم در این زمینه می گوید:" در ماه‌های اخیر قیمت مسکن در همدان افزایش چشمگیری داشته به طوری که حتی بالاتر از کلانشهر‌هایی مانند مشهد و شیراز قرار گرفته‌ایم". آقای قراباغی نقش دلالان و املاکی‌ها را در افزایش قیمت موثر دانسته ومی افزاید:" مهمترین عامل، گرانی زمین است و فقدان تفکر راهبردی در توسعه شهر نیز موجب این وضعیت شده است".

 

عزم ملی و استانی برای حل مشکل وجود ندارد
برای انجام هر کاری اول باید اراده داشت و انگیزه و سپس اقدام کرد و تا عزمی نباشد عملی محقق نمی شود . در قضیه مسکن در کشور و استان همدان به نظر می رسد بجز اقدامات اندک و بی تاثیری که به صورت عادی و معمولی انجام می شود اراده و برنامه ای وجود ندارد که اگر بود نتیجه اش را در این سالها مشاهده می کردیم.علل مختلفی برای مشکل مسکن در استان همدان و بویژه شهر همدان گفته می شود که شاید مهم ترین آنها کمبود عرضه و افزایش تقاضا برای آن است. اگر تولید افزایش یابد مطمئنا بر بازار تاثیر مستقیمی خواهد گذاشت. وقتی عرضه کم باشد بر اساس اصل اقتصادی تقاضا زیاد می شود و همین تقاضای زیاد موجب بالا رفتن قیمت می شود .همچنین گفته می شود که شهر همدان در دامنه الوند بنا شده است و به همین علت زمین زیادی ندارد و جایی برای توسعه ندارد به همین علت نمی توان ساختمان زیادی در آن بنا کرد .

 

در واقع باید گفت که پروژه مسکن مهر با تمام نقایص خود تونست تا چندین سال مانع از افزایش قیمت مسکن شود چون عرضه ای را ایجاد کرد که تا حدودی تقاضای بازار را جوابگو بود. با تداوم این طرح و رفع نقایص آن شاید می شد تا حد زیادی این مشکل را حل کرد. بافت فرسوده زیادی در شهر همدان وجود دارد که با ارائه تسهیلت کمناسب می توان مالکان را مجاب به ساخت و ساز کرد و به جای هر یک خانه چندین واحد بنا کرد که پاسخگوی نیاز چندین خانوار باشد . حسن این کار این است که واحدها در جایی بنا می شود که از زیرساخت های اولیه برخوردار است و مهم تر اینکه توسط خود مردم و با حساسیت و صرفه جویی های مردم انجام می شود. ایجاد شهرک های جدید در مناطق مختلف و زمین هایی که متعلق به سازمانه و نهادهای مختلف است می تواند تا حدودی تقاضای بازار را پاسخگو باشد.حتی اگر سازمانها نخواهند زمین ها را به مردم واگذار کنند می توانند به کارکنان و نیروهای خود واگذار کنند که این هم بخشی از تقاضای مسکن را پاسخ می دهد..تسهیل ساخت و ساز در شهرها بویژه شهر همدان ، ارائه مشوق های صدور نقشه پروانه و تخفیف های مالیاتی و مهم نتر از همه تسهیل و سرعت بخشیدن به روند اداری ساخت واحدهای مسکونی جدید باید مورد توجه قرار گیرد.
آقای "جعفری" کارشناس مسکن سازمان نظام مهندسی همدان درباره اجاره بهای مسکن در همدان با بیان اینکه چرا با افرادی که بازار مسکن را دچار آشوب کرده اند برخورد نمی شود ، می گوید:" برخی افراد سرمایه سرگردان خود را وارد این بازار کرده و موجب شده اند اوضاع از کنترل خارج شود."
او می افزاید:" اگر از تولید و صنعت استان حمایت جدی و موثری صورت نگیرد سرمایه گذاری در بازار مسکن بی دغدغه ترین عامل برای سرمایه گذاری خواهد بود."یک کارشناس مسائل اجتماعی در دانشگاه بوعلی سینا نیز عنوان می کند:" با افزایش قیمت مسکن و گرانی های بی شمار در سطح جامعه شاهد کاهش ازدواج جوانان هستیم ، زیرا با چنین شرایطی قادر به تشکیل زندگی نیستند."
آقای" سماواتیان " با بیان اینکه شرایط اقتصادی مردم بسیار سخت شده است اضافه می کند:" دولت و مسئولان بایدبرای برطرف کردن مشکل مردم چاره‌اندیشی کنند ."

کمیته قیمت گذاری باید تشکیل شود
رئیس اتحادیه مشاورین املاک همدان البته عوامل دیگری را در افزایش قیمت مسکن مهم می داند و می گوید : " بی ارزش شدن پول کشور، گردشگری و خوش آب و هوا بودن و داشتن مسافت کوتاه با پایتخت از جمله عواملی است که موجب شده است قیمت مسکن در همدان افزایش یابد."

 

آقای" جمالی" با اشاره به اینکه مسکن یک کالای پر سود به شمار می آید می افزاید:" این صنعت پولساز توانسته افراد زیادی را به خود جذب کند و گاها سودجویانی را هم می بینیم که توانسته اند از این قضیه سوء استفاده کنند."او تنها راه حل برون رفت از این مشکل را تشکیل یک کمیته قیمت گذاری توسط نهادهای مربوطه می داند و می گوید:"این کمیته باید سریع ایجاد شود قیل از آغاز فصل جابجایی ها وارد عمل شود".

دامن زدن فضای مجازی به گرانی مسکن
یکی از مشاوران املاک همدان نیز با بیان ایکه فضای مجازی و سایت هایی مانند "دیوار" و "شیپور" نقش مهمی در افزایش قیمت مسکن داشته اند می گوید: "متاسفانه در این زمینه نظارتی صورت نگرفته و افراد براساس سلیقه خود اقدام به خرید و فروش ملک می کنند."
آقای" حمیدی" می افزاید:"مالکان قیمت هایی را برای فروش پیشنهاد می کنند و وقتی با مخالفت ما مواجه می شوند می گویند با کمترین هزینه آنرا در فضای مجازی منتشر می کنند و به راحتی به فروش می رسانند".
او همچنین با بیان اینکه با کاهش نرخ سود بانکی بسیاری از افراد سرمایه های سرگردان خود را وارد حوزه مسکن کرده اند می گوید:" این موضوع به افزایش و بی نظم شدن بیشتر قیمت مسکن دامن زده است."
وی درباره تاثیر قیمت مصالح در افزایش قیمت مسکن نیز عنوان می کند:" به نظرم این موضوع تنها بهانه ای بوده است تا افراد سود جو بیشتر از وضعیت پیش آمده استفاده کنند."
آقای"پارسا مهر" ،رئیس انبوه سازان همدان اما نظری متفاوت دارد .وی با تاکید بر اینکه کنترل قیمت در هر حوزه ای، کاهش قیمت را به دنبال دارد می گوید:" افزایش قیمت اقلام و مصالح مورد نیاز ساخت و ساز، در این صنعت تاثیر بسزایی داشته و نرخ مسکن را بالا برده است."

نقش مهم تورم بالا و سرمایه های سرگردان
آقای" خاکی‌زاده" ،کارشناس املاک سازمان مسکن و شهرسازی استان همدان نیز با بیان اینکه گسترش جمعیت ، کاهش عرضه و بالا بودن تقاضا، مهاجرت روستاییان به شهرها و افزایش نقدینگی از عوامل تاثیر گذار در زمینه گرانی مسکن بوده است می گوید:" افراد بسیاری با به وجود آمدن رکود اقتصادی سرمایه های خود را به سمت مسکن سوق دادند که این امر موجب افزایش قیمت مسکن شده است."
آقای"پارسامهر" ، رئیس انبوه سازان استان با بیان اینکه اعطای وام ارزان قیمت و تسهیلات ویژه شاید گره کوچکی از مشکلات مسکن را باز کند می گوید:" با پرداخت این تسهیلات شاید قدرت خرید مردم افزایش یابد که متاسفانه می بینیم حال و روز دولت نیز در این زمینه مساعد نیست."

 

"رحیم‌بخش" عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاورین املاک همدان نیز با اشاره به اینکه بازار مسکن باید تخصصی شود می گوید: "باید تنها افرادی اجازه ورود در این زمینه را داشته باشند که متخصص و کاردان باشند تا بتوانند به آرامش این صنعت کمک کنند."
وی با بیان اینکه در همدان کمبود زمین وجود دارد عنوان می کند:" روستاهای اطراف همدان که در دل شهر هستند اما جزو شهر نیستند باید به شهر محلق شوند تا مشکل نبود زمین در شهر همدان حل شود."

نقش مهم تسهیلات و معافیت های مالیاتی
آقای "خاکی زاده" ،کارشناس املاک سازمان مسکن و شهرسازی هم با اشاره به اینکه دولت می بایست برای مسکن برنامه دراز مدت داشته باشد می گوید: "معافیت مالیاتی انبوه‌سازان و تعاونی‌های مسکن برای ساخت مسکن اقشار کم درآمد، جلوگیری از صادرات مصالح ساختمانی و عدم افزایش تعرفه های خدمات شهری موجب کاهش قیمت تمام شده مسکن می‌شود."

غیرقانونی بودن افزایش بالای 25 درصد اجاره بها و مسکن
به نظر بسیاری از صاحب نظران وجود دلالان در بازار مسکن یکی از مشکلاتی است که به التهاب در این بازار دامن زده است. یکی از اقداماتی که می توان برای کنترل بازار مسکن و جلوگیری از دلال بازیها انجام داد وضع قوانین و مقرراتی است تا مانع از دلالی سوجویان شد.

 

 

آقای "خانجانی"، دادستان همدان در این زمینه از غیر قانونی بودن افزایش بالای اجاره بها و مسکن خبر می دهد و می گوید:" بر اساس قانون هر ساله باید حداکثر 25 درصد مبلغ اجاره بها و مسکن در معاملات افزایش یابد که از 21 خرداد به بعد با بنگاهها و دفاتر اسنادی که با بالاتر از این مبلغ سندی تنظیم کنند برخورد می شود و کار آنها غیر قانونی است".

 

از سوی دیگر دولت باید قوانین سخت گیرانه تری برای خانه های خالی و افرادی که دارای چند واحد و خانه به نام آنهاست بکند. اعمال برخی قوانین همچون وضع مالیات های سنگین بر خانه های خالی که سالهای سال است گفته می شود و عمل نمی شود ، ممنوعیت داشتن بیش از یک خانه توسط شهروندان و وضع مالیاتهای بالا برای مالکان بیش از یک خانه از دیگر راهکارهایی است که می تواند بخشی از مشکلات مسکن را حل کند.

بروکراسی پیچیده در بخش ساخت و ساز
یکی دیگر ازعلل گرانی قیمت مسکن در شهر همدان را می توان وجود قوانین سختگیرانه برای ساخت و ساز و طرح تفضیلی شهر همدان دانست.
در حال حاضر مجوز ساخت و ساز در شهرهمدان حدود سه ماه به طول می انجامد که زمان زیادی است. از سوی دیگرهزینه بالای صدور نقشه پروانه نیز خود بر بالا رفتن قیمتها تاثیر مستقیمی دارد. آقای محمدی یکی از کسانی که قصد دارد منزل پدری خود را از نو و در قالب یک آپارتمان 5 طبقه و 10 واحدی بسازد از بروکراسی پیچیده شهرسازی و معماری و نظام مهندسی گله مند است و می گوید:" حدود یک ماه است که در دفاتر شهرداری و نظام مهندسی و شرکت های طراحی و معماری در حال رفت و آمدم و با وجود هزینه های زیادی که تاکنون کرده ام ولی کار چندانی از پیش نبرده ام و به من گفته اند که حداقل تا صدور مجور سه ماه زمان نیاز است".او همچنین می افزاید:" در مشورت با چند شرکت معماری و طراحی به من گفته اند که برای ساخت این خانه حدود 500 تا 600 میلیون تومان فقط برای طراحی و معماری و مهندسان ناظر و سازه و مجری باید پرداخت کنم که مبلغ زیادی است". این شهروند همدانی ادامه می دهد:" همه این هزینه ها مربوط به سال 98 است و گفته اند تعرفه های سال 99 هنوز ابلاغ نشده که در صورت ابلاغ آن حدود 20 تا 30 درصد به این مبالغ افزوده می شود". به نظر می رسد شهرداری و دولت اگر هزینه های ساخت و ساز و صدور پروانه را پایین بیاورند و تعرفه ها را کاهش دهند خود قدم کوچکی در راستای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن باشد.

 

ضرورت ساخت و ساز در زمین های دولتی بدون استفاده
آقای "مولوی" ،"رئیس مرکز مطالعات شورای اسلامی شهر همدان" هم در گفتگو با خبرنگار ما وجود طرح تفضیلی ، حضور افراد غیر متخصص و قوانین سخت گیرانه را از مهم ترین علل گرانی مسکن در شهر همدان می داند و می گوید:" سازمانهای دولتی همچون مسکن و شهرسازی، منابع طبیعی ، ستاد اجرایی فرمان امام و ادارات دولتی باید زمین هایی که در اختیار دارند به شرکت های انبوه ساز بدهند تا آنها با تسهیلات ارزان قیمت واحدهای مسکونی بسازند و در اختیار متقاضیان قرار دهند".

کلام آخر
در ابتدای کار عزم و اراده جدی برای حل مشکل مسکن لازم و ضروری است.به گفته رهبر معظم انقلاب چاره خیلی از کارها در رونق تولید است . در مورد مسکن هم به نظر می رسد باید از همه ابزارها استفاده کرد تا تولید بالا برود. با بالا رفتن تولید و اشباع بازار مسکن به نظر می رسد تا حدود زیادی از مشکلات حل شود.البته هموار کردن و ایجاد بسترهای مناسب برای تولید هم لازم و ضروری است. ایجاد تسهیلات مناسب برای انبوه سازان و شهروندان، حذف بروکراسی های دست و پاگیر، استفاده از زمین های دولتی بدون استفاده در جای جای شهر و اطراف آن و نظارت مستمر و جدی بر معاملات و وضع مالیات ها و جریمه های بالا برای کسانی که بیش از یک خانه دارند و معاملات مکرر انجام می دهند در این زمینه راهگشاست.