گزارش مکتوب / مقررات حاکم هنگام عقد اجاره

به گزارش خبرگزاری صدا و سیما، با توجه به تنوع سبک زندگی شهروندان و نیاز آنان به خانه یا محل سکونت و اقامت به عنوان نیاز اساسی و همچنین استفاده از ساختمان های با کاربری تجاری، اداری، قانونگذار برای تنظیم روابط بین طرفین قرارداد، ضوابط و مقرراتی را پیش بینی کرده است. 

این مقررات عمدتاً مربوط به قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356، 1362 و 1376 است که تشخیص اینکه قرارداد تابع کدام قانون است از اهمیت بسیاری برخوردار است.

 زیرا قوانین مذکور، حقوق متفاوتی را بویژه در خصوص واحدهای تجاری در نظر گرفته اند.بنابر این یکی از مسائل مهمی که در روابط مؤجر و مستأجر باید به آن توجه کرد، این است که روابط آنها براساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم شده است. 

به عبارتی دیگر اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند در زمان فعلی اقدام به تنظیم قرارداد اجاره نمایند، بدیهی است که روابط استیجاری خود را باید تحت قانون مصوب سال 1376 درآورند. لیکن قراردادهای قبل از این قانون عمدتاً مشمول قانون روابط مؤجر و مستأجر سال 1356 می باشد و مستأجر دارای حقوق مکتسبه ای است که ذیلاً به توضیح و تفصیل آنها پرداخته می شود.

* ویژگی های کلی مشترک قوانین اجارهدر اجاره هر واحدی باید مدت اجاره معین باشد که معمولاً این مدت برای یک تا سه سال تعیین می شود و آغاز آن از روزی خواهد بود که مورد توافق مؤجر و مستأجر واقع شده و اگر هنگام تنظیم قرارداد ابتدای مدت تعیین نشود، از زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد.

به علاوه، مستأجر باید در زمان های مورد توافق با مالک، اجراه بها را پرداخت کند و در مقابل از وی رسید دریافت کند، در غیر این صورت حق فسخ قرارداد برای مؤجر به رسمیت شناخته شده است. همچنین در فرضی که ملک مورد اجاره جهت استفاده مسکونی اجاره داده شده، مستأجر حق تبدیل به کاربری اداری با تجاری ندارد و الا در چنین مواردی نیز قانون حق فسخ اجاره را به مالک داده است.براساس قوانین فعلی حاکم بر قرارداد اجاره، مستأجر به محض پایان زمان قرارداد باید ملک را تخلیه کند و اگر بعد از پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگه دارد، باید حسب ماده 515 قانون آیین دادرسی مدنی، اجاره بهایی که اجرت المثل (اجاره بهای به روز) لقب دارد، بپردازد.

 البته اگر مستأجر مبلغی را به عنوان رهن نزد مالک داشته باشد، مطابق قانون تخلیه و تحویل مورد اجاره، منوط به تحویل مبلغ رهن به مستأجر خواهد بود.

*در حال حاضر هنگام تنظیم قرارداد اجاره چه قانونی حاکم است؟آنچه اکنون به عنوان مقررات قابل اجرا بر روابط استیجاری حاکم است، قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال 1376 است.

 در صورتی قرارداد اجاره یا رابطه استیجاری مشمول قانون سال 1376 می شود که ضوابطی درباره تنظیم قرارداد رعایت شود.

 از جمله این که قرارداد به صورت کتبی در دو نسخه و به امضای دو نفر شاهد و طرفین تنظیم شود ولی اجاره محل های مسکونی که پیش از لازم الاجرا شدن قانون 1376 تنظیم شده باشند، مشمول قانون سال 1362 و قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1356 می باشند.*مؤجر باید چه سمتی هنگام تنظیم قرارداد اجاره داشته باشد؟

بنا به قوانین جاری لازم نیست که مؤجر مالک عین مستأجره باشد، ولی باید مالک منافع عین مستأجره شناخته شود. بنابر این اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن است قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری می باشد. ولی باید گوشزد نمود که طریقه عملی در قراردادهای اجاره این است که شرط خلاف آن می شود، بدین صورت که معمولاً شرط می شود، مستأجر حق انتقال منافع را به غیر ندارد.

* تعریف رهن و اجاره چیست؟به طور معمول اجاره بها همان مبلغی است که باید مستأجر در زمان های معین به مؤجر بپردازد. اما به پول پیش یا هر مبلغی با هر عنوان که در قرارداد اجاره محل مسکونی به عنوان بخشی از اجاره بها میان دو طرف محاسبه و برای بازگرداندن آن در پایان مدت اجاره و پیش از تخلیه محل اجاره توافقی انجام شود، رهن، قرض الحسنه یا ودیعه گفته می شود. 

ضمناً هر آنچه به عنوان تضمین و از این قبیل بین طرفین توافق شود، معتبر و باید براساس آن عمل شود. البته شایسته ذکر است که به جهت پرهیز از معامله ربوی، طرفین از احکام شرعی ودیعه مسکن که در رساله های عملیه بیان شده است، آگاهی یابند.

* جهت بهره برداری از مورد اجراه چه بخش از مخارج بر عهده طرفین است؟تعمیرات اساسی مانند بنایی و اموری از قبیل نصب آبگرمکن یا شوفاژ بر عهده مالک است. اما مخارجی که برای حسن استفاده از مورد اجاره است مانند کاغذ دیواری و نورپردازی و همچنین هزینه های مربوط به شارژ ساختمان بر عهده مستأجر می باشد، مگر آن که در اجاره نامه خلاف آن قید شود.* آیا تنظیم قرارداد اجاره در بنگاه های مشاورین املاک به منزله قرارداد رسمی است؟

تنظیم قرارداد در فرم های چاپی بنگاه های مشاورین املاک یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد. 

ضمناًبرای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی تاکید می شود باید دو نفر به عنوان گواه ذیل آن را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 بهره مند شوند.

* آیا امکان فسخ قرارداد قبل از تاریخ انقضاء مدت اجاره وجود دارد؟پاسخ این سوال منفی است زیرا قرارداد اجاره از جمله عقودی است که طرفین آن را متعهد و پایبند به ادامه آن تا پایان انقضاء مدت اجاره می نماید. 

مگر در مواردی مانند عدم امکان بهره برداری از ملک به لحاظ عیبی قابل استفاده نباشد یا اینکه طرفین توافق دیگری نموده باشند.

 البته در قراردادهای اجاره امکان گنجاندن این شرط وجود دارد که در صورتی که هر یک از طرفین مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشند، یک یا دو ماه از قبل اعلام کنند، که در این صورت با تسویه حساب مؤجر و مستأجر قرارداد اجاره به پایان می رسد.

 همچنین تراضی طرفین حین قرارداد که اصطلاحاً به آن اقاله می گویند یکی از عوامل خاتمه دادن به قرارداد اجاره است.

* اگر مؤجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها، هزینه شارژ و ... باشد، می تواند از مبلغ ودیعه کم کند؟

در صورتی که در قرارداد شرط نشده باشد، مؤجر نمی تواند راساً نسبت به برداشت موارد فوق از مبلغ ودیعه که نزد اوست اقدام کند، بلکه باید با تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی و مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا، پس از حکم قطعی به دایره اجرا مراجعه تا مطالبات وی از مبلغ ودیعه کسر و مانده آن با مستأجر مسترد شود.

* در صورت تخلف از مفاد قرارداد، حقوق و تکالیف مؤجر و مستأجر چیست؟مالک می تواند در صورت استفاده مستأجر مغایر با موضوع قرارداد برخلاف توافق، مثلاً انتقال محل اجاره به دیگری، تخریب و صدمه به محل اجاره، عدم پرداخت اجاره بها و همچنین پایان یافتن مدت اجاره در محل مسکونی با مراجعه به شورای حل اختلاف درباره محل تجاری به دادگاه عمومی حقوقی، دادخواست تخلیه بدهد.به علاوه، مستأجر هم می تواند در مواردی مثل عدم تنظیم قرارداد اجاره یا سند رسمی اجاره (درباره محل اجاره تجاری) و یا خرابی عمده محل اجاره یا مانعی که از جانب مالک برای استفاده از محل اجاره ایجاد شده و همچنین در صورت انتقال محل اجاره به دیگری بدون در نظر گرفتن منافع و حقوق مستأجر، همچنین عدم بازگرداندن مبلغ رهن، قرض الحسنه یا هر عنوان دیگری که در هنگام تخلیه باید پس داده شود به مراجع قانونی و قضایی یاد شده مراجعه و دادخواهی کند.

* فرآیند گرفتن دستور تخلیه از شورای حل اختلاف چگونه است؟چنانکه در نوشتار بعدی به تفصیل بیشتری خواهیم گفت، شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذینفع بودن مؤجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. اگر مؤجر مبلغی به عنوان رهن از مستأجر دریافت کرده باشد دور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری می باشد.

 پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر او مکلف است ظرف مهلتی معمولاً بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام کند.

* اگر مؤجر از مستأجر بابت تضمین تخلیه ملک استیجاری چکی دریافت و در متن آن قید شود که بابت تضمین تخلیه می باشد، آیا صادر کننده چک قابل تعقیب کیفری است؟هرگاه کسی مبادرت به صدور چکی نماید که در متن آن قید "امانی بودن" یا "تضمین تخلیه ملک مورد اجاره" را نموده باشد، چک مذکور در ردیف چک مشروط قرار گرفته و نیز مشمول موارد کیفری در قانون صدور چک خواهد بود.

* آیا یکی از ورثه حق دارد در قسمتی از ماترک (خانه پدری) ساکن شود؟استفاده انحصاری از خانه مورث به وسیله احد از ورثه با وجود عدم رضایت سایر وراث، مستلزم پرداخت اجرت المثل ملک مزبور به سایر وراث به نسبت سهم الارث هر یک می باشد. از جمله سایر حقوق وراث تقاضای خلع ید متصرف از ملک موصوف می باشد.

* تفاوت اساسی مقررات حاکم در روابط مؤجر و مستأجر در قوانین جاری1- براساس مقررات قانون سال 1356 در روابط مؤجر و مستأجر ضرورت ندارد قرارداد کتبی عادی یا رسمی وجود داشته باشد، گرچه به جهت جلوگیری از اختلافات آتی همواره در کلیه قراردادها توصیه می شود روابط منعقده کتبی باشد.

 لذا صرف وجود رابطه استیجاری یا تصرف متصرف ناشی از تراضی مؤجر به عنوان اجاره یا سایر عناوین برای شمولیت قانون کافی است، حتی اگر شفاهی باشد. ولی در قانون سال 1376 برای شمول قانون بر رابطه استیجاری، مکتوب شدن قرارداد به صورت سند عادی یا رسمی با شرایط مقرر در قانون مذکور الزامی است، در غیر این صورت اجاره مشمول قانون سال 1376 نخواهد بود.

2- قانون مؤجر و مستأجر سال 1356 اماکنی که قبل از تصویب قانون به اجاره داده شده را هم در بر می گیرد، ولی قانون مؤجر و مستأجر سال 1376 صرفاً اماکن و اجاره هایی که بعد از تاریخ لازم الاجرا شدن قانون 1376 منعقد شده و روابط استیجاری امروزی را شامل می شود.3- اماکنی که قبل از سال 1376 قراردادشان تنظیم شده، مشمول قانون سال 1356 و صرفاً تابع مقررات همان قانون است، اما اماکنی که بعد از سال 1376 قراردادشان تنظیم شده، مشمول این قانون و علاوه بر آن، تابع مقررات قانون مدنی و بعلاوه شروط مورد توافق بین طرفین نیز خواهد بود.4- در قانون مؤجر و مستأجر سال 1356 رابطه استیجاری تقریباً دائمی فرض شده و بنابر این مؤجر به صرف انقضای مدت مؤجر حق تخلیه ملک را نداشته بلکه تخلیه محل استیجاری مستأجر تابع تحقق شرایط خاصی مانند افراط و تفریط مستأجر است، اما در قانون مؤجر و مستأجر سال 1376 به محض انقضای مدت و به صرف تقاضای مؤجر، مورد اجاره تخلیه می شود.5- در قانون مؤجر و مستأجر سال 1356 امکان اعمال تخلیه برای مؤجر پس از ایجاد حق درخواست لازمه تقدیم دادخواست و رسیدگی قضایی و دادرسی به معنای خاص کلمه است.در حالی که در قانون مؤجر و مستأجر سال 1376 تخلیه ملک صرفاً با درخواست و تقاضای مؤجر در اسناد عادی طبق فرم مخصوص با مراجعه به شورای حل اختلاف و اخذ دستور تخلیه و در اسناد رسمی از طریق دفترخانه و بدون نیاز به انجام مراحل پیچیده دادرسی، محقق می شود و این یکی از امتیازات خاص قانون سال 1376 برای مؤجر است.6- در قانون مؤجر و مستأجر سال 1356 نگرش و اعمال قانون در اجاره با سند رسمی و سند عادی یا شفاهی یکسان است ولی در قانون مؤجر و مستأجر سال 1376 نگرش و اعمال و اجرای قانون در اجاره با سند رسمی با اعمال قانون در مورد اجاره نامه های عادی متفاوت است و اجاره نامه های غیر مکتوب هم از شمول قانون خارج هستند. در غیر این صورت مؤجر نمی تواند از مهمترین دستاورد آن که همانا تخلیه ملک آن هم از طریق اخذ دستور از شوراهای حل اختلاف و معافیت از مراجعه به دادگاه هاست، بهره مند شود.7- در قانون سال 1356 شروطی که طرفین به منظور جلوگیری از اجرای مقررات قانون سال 1356 اتخاذ کنند پس از اثبات در محکمه باطل و بلاثر است اما در قانون مؤجر و مستأجر سال 1376 یکی از اصول حاکم بر روابط استیجاری شروط مورد توافق طرفین است.* نمونه درخواست تخلیه از شورای حل اختلافاحتراماً اینجانب ........... فرزند ........... مقیم ........... یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان ...................... به پلاک ثبتی ........... به موجب قرارداد عادی اجاره مورد ........... به آقای ........... فرزند ........... از تاریخ ........... لغایت به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستأجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 دارم. ضمناً کپی برابر با اصل سند مالکیت و سند اجاره پیوست می باشد.