فرهنگ حقوقی و آپارتمان نشینی

به گزاش خبرنگار خبرگزاری صدا و سیما ، گرچه مالکیت حقی به رسمیت شناخته شده در قانون است و مالک، حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را  دارد اما در همه مجموعه های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری ، چگونگی تصرف مالک باید به گونه ای باشد که به همسایگان آسیبی نرساند. از جمله این موارد ایجاد سر و صداهای نامتعارف به ویژه در ساعات استراحت خانواده ها، نگهداری حیوانات اهلی که گاه ناقل بیماری به دیگران است، اسراف در مصرف آب و برق عمومی مانند شستشوی خودرو و یا استفاده انحصاری از مشاعات که به تفصیل آنها در نوشتار مستقلی تحت عنوان بایدها و نبایدها آپارتمان نشینی پرداخته شده است.

البته در آموزه های دینی برای حقوق همسایه تا چهل خانه اطراف، سفارش های بی شماری شده است و در تحلیل آن باید اذعان کرد که یکی از مزایای ارج نهادن به دوستی ها با همسایگان ، تعمیم ایجاد امنیت و آرامش برای ساکنان در یک مجموعه ، توسط خود ساکنان است. 

حضرت رسول اکرم (ص)  فرموده اند: جبرئیل درباره همسایه آن قدر  به من سفارش می کرد که من پنداشتم همسایه از یکدیگر ارث خواهند برد. بنابراین ارتباط با همسایه و رعایت حقوق آنان را می توان در چارچوب مسایل اخلاقی ملاحظه کرد.

گرچه با هدف جلوگیری از بروز مسائل فوق در روابط آپارتمان نشینی ، تمهیداتی با وضع قانون تملک آپارتمان ها اتخاذ شده است ، اما کاهش مشکلات جاری به چیزی بیش از رعایت قانون نیاز دارد ، بنابراین باید فرهنگ و اخلاق آپارتمان نشینی  در جامعه امروزی نهادینه شود.                                                       

اینک به لحاظ اینکه آشنایی با  حدود و ثغور حقوقی همسایگان نقش مهمی در رعایت همزیستی مسالمت آمیز دارد، در این نوشتار پیش نیازهای لازم قانونی، از جمله اینکه اگر مالکی از همکاری و مشارکت در هزینه های قسمت های مشترک و نیز پرداخت هزینه های شارژ قسمت اختصاصی قصور کند، دارای چه ضمانت اجراهایی است ، بیان خواهد شد.

بخش های مشترک و اختصاصی ساختمان 

یک مجتمع مسکونی آپارتمانی ، از بخش ها و قسمت های مختلفی تشکیل شده است. برخی از قسمت های   مختلفی تشکیل شده است. برخی از قسمت ها مورد استفاده انحصاری مالکان است و مقرراتی که بر هر یک از این دو بخش حاکم است و مقرراتی که بر هر یک از این دو بخش حاکم است تفاوت می کند. 

بخشهای اختصاصی ساختمان 

آن قسمتی از ساختمان که به وسیله مالک یا کسی از مالک اجازه دارد ، بصورت انحصاری مورد استفاده قرار می گیرد قسمتهای اختصاصی آپارتمان نام دارد. از نظر قانونی نیز ، بخشهای اختصاصی ساختمان اینگونه تعریف شده است: قسمتهای از بنا اختصاصی تلقی می شود که عرفاً برای استفاده انحصاری شریک ملک معین یا قائم مقام او تخصیص یافته باشد. به علاوه ، سند رسمی مالکیت که بعد از خرید یک آپارتمان صادر می شود ، یکی از مستنداتی است که آن قسمت از آپارتمان را  که  در ملکیت اختصاصی مالک است ، نشان می دهد. و مشخصات کامل  قسمت اختصاصی از  لحاظ حدود طبقه ، شماره ، مساحت ، قسمت های وابسته ، ارزش و ...... در سند مالکیت بیان می دارد.

قسمت های مشترک ( مشاعی ) 

آنچه آپارتمان را از سایر املاک دیگر متفاوت می کند ، وجود قسمت هایی است که مالکیت آن بین مالکان قسمت های اختصاصی آپارتمانی مشترک است. از یک سو قواعدی که بر این قسمت ها حاکم است با قواعدی که بر معابر عمومی مثل کوچه ها و خیابان ها حکومت می کند فرق دارد ، زیرا که قسمت های مشترک یک آپارتمان  ، ملک مشترک تمام مالکان آپارتمان است و دیگران درآن  حقی ندارند. از سوی دیگر  این نوع مالکیت با مالکیت قسمت های اختصاصی متفاوت است ، چرا که اعضای مجتمع نمی توانند هر گونه استفاده ای از آن بکنند و این استفاده با اجاره سایر شرکا باشد. 

به طوری کلی زمین و اسکلت ساختمان از جمله قسمتهای مختلف ساختمان است ، همچنین تاسیسات قسمت های مشترک از قبیل چاه آب و پمپ ، منبع آب ، مرکز حرارت و تهویه ، کنتور ها ، تلفن مرکزی ، انبار عمومی ساختمان ، اتاق سرایدار ، دستگاه آسانسور و محل آن ، چاه های فاضلاب ، لوله ها از قبیل لوله های فاضلاب ، آب ، برق ، تلفن ، حرارت مرکزی ، تهویه مطبوع ، گاز ، نفت ، هواکش ها ، لوله های بخاری ، گذرگاه های زباله و محل جمع آوری آن ، همه جزو قسمت های مشترک ساختمان است .حقوق هر مالک در قسمت اختصاصی و سهم او در قسمت های مشترک آپارتمان را نمی توان از یکدیگر جدا کرد . در صورت انتقال قسمت اختصاصی ملک ،قسمت مشترک نیز وابسته به آن منتقل می شود. بنابراین هیچ مالکی نمی تواند مالکیت خود را در راهروها یا انباری جداگانه به دیگری واگذار کند . بلکه مالکیت بخشهای اختصاصی و عمومی به یکدیگر متصل هستند.

اثرات تقسیم آپارتمان به قسمت های مشترک و اختصاصی 

تقسیم بندی ساختمان به قسمت های اختصاصی و مشترک، حدود اختیارات مالکان را مشخص می کند.

مالک در قسمت های اختصاصی می تواند از حقوق مالکانه خود به صورت کامل استفاده کند، اما برای استفاده از  مالکیت  خود در قسمت های مشاعی نیازمند اجازه دیگران است . به طور مثال گذاشتن میز وصندلی وهرنوع اشیاع دیگر و همچنین نگهداری  حیوانات در قسمت های مشترک ممنوع است. این تقسیم بندی علاوه بر نشان دادن حدود اختیارات مالک ، آثار دیگری از جمله تعیین سهم هر واحد از هزینه های مشترک ساختمان  را نیز در بر دارد.

مبنای محاسبه هزینه های ساختمان 

بیشترین معضلات در زندگی آپارتمان نشینی چگونگی تامین هزینه های قسمت های  مشترک آپارتمان و اختلافات ناشی از آن است که باید مالکان آپارتمان آن را بپردازند . این هزینه ها شامل هزینه های لازم برای استفاده ، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه و نیز هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران می باشد. 

مهم ترین نکته قابل توجه این است که برخلاف تصور برخی که ملاک هزینه ها را تعدادی اعضای هر خانواده می پندارند ، مساحت قسمت های اختصاصی در پرداخت این هزینه ها موثر است . 

مگر هزینه هایی مانند دستمزد سرایدار که باید به طور مساوی تقسیم شود و ربطی به مساحت واحد آپارتمانی ندارد و همه باید یکسان پرداخت کنند زیرا که سهم هر یک از مالکان قسمت های اختصاصی از مخارج قسمت های مشترک متناسب با نسبت مساحت قسمت اختصاصی به مجموع مساحت قسمت های اختصاصی تمام ساختمان تعیین می شود.بنابراین هر چه مساحت های قسمت های اختصاصی مالک بیشتر باشد سهم وی درهزینه های قسمت های  مشترک افزایش می یابد. البته این قاعده دو استثنا دارد : 

1- در صورت موافقت مالکانی که دارای اکثریت مساحت زیر بنای اختصاصی ساختمان هستند هزینه های مشترک می تواند به اشکال دیگری نیز مورد توافق قرار گیرد.

2- درخصوص آن قسمت هایی از ساختمان که تنها بین چند مالک مشترک باشد ، لزومی ندارد همه ساکنان ساختمان هزینه های آن را بپردازند . به طور مثال چنانچه چگونگی  استقرار  حیاط ساختمان یا بالکن یا تراس مجموعه به گونه ای باشد که تنها از یک یا چند واحد مسکونی ، امکان دسترسی به آن باشد ، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت بعهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان آن باشد . هرگاه یک آپارتمان دارای مالکان متعدد باشد ، مالکان یا قائم مقام قانونی ها مکلفند یک نفر نماینده  از طرف خود برای اجرای مقررات قانون تملک آپارتمان ها در مورد پرداخت سهم مخارج مشترک تعیین و معرفی کنند. درصورتی که اشخاص مذبور به تکلیف فوق عمل نکنند رای اکثریت بقیه مالکان آپارتمان نسبت به همه معتبر خواهد بود. 

وظیفه دفاتر اسناد رسمی نسبت به هزینه های قسمت های مشترک ساختمان 

دفاتر اسناد رسمی موظف هستند در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال ، اجاره ، رهن ، صلح ، هبه و غیره گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه های مشترک را که به تایید مدیر یا مدیران ساختمان رسیده باشد ، از  مالک یا قائم مقام او مطالبه کنند و یا با موافقت مدیر یا مدیران تعهد کسی که ملک به او منتقل شده را مبنی بر پرداخت بدهی های معوق مالک نسبت به هزینه های موضوع این قانون را در سند تنظیمی قید کنند. 

راهکارهای قانونی برخورد امتناع کنندگان از پرداخت شارژ ساختمان 

بعضی از اوقات ساکنان آپارتمان ها درشهر ها با مشکل عدم پرداخت هزینه های مشترک و به اصطلاح حق شارژ روبرو  هستند که به لحاظ عدم آگاهی آپارتمان نشینان از مقررات و ضوابط قانونی این امر به مشاجره و نزاع شده و پای آنان را به مراجع قضایی باز می کند.

در حالی که راهکار قانونی این است که ، در صورت خودداری مالک یا مستاجر یا استفاده کنندگان  از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک ، مدیر ساختمان مراتب را از  طریق ثبت اظهارنامه دردفاتر خدمات قضایی ، به وی ابلاغ می کند و اگرظرف 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه وی سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ ، تهویه مطبوع ، آب گرم ، برق ،گاز و غیره خودداری کند . لازم به گوشزد می باشد که منظور فقط خدمات مشترک است ؛ بنابراین اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شاژر مدیرنمی تواند آن را قطع کند زیرا این عمل خود قابل تعقیت بوده و از نظر کیفری مدیر بعنوان ممانعت حق به مجازات حبس محکوم خواهد شد .

اگر با قطع خدمات مشترک باز هم هزینه پرداخت نشود چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟ 

اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده علیه شخص امتناع کننده اجراییه صادر می کند. لازم به ذکر است که عملیات اجرایی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیأت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند. 

آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد؟ 

در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، علاوه بر آنچه گفته شد، مدیر ساختمان می تواند به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. 

دادگاه به اینگونه دعاوی خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه جریمه خواهد کرد. 

چنانچه مالک یا مستأجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد، چه باید کرد؟ 

نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می دهد که این رأی قطعی است و در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی باشد دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد. 

مستاجران چه وظایفی در ارتباط با شارژ ساختمان دارند؟

این امر بستگی به قرارداد بین مستاجر و صاحب خانه دارد که اگر توافق شده که صاحب خانه پرداخت کند و پرداخت نشد در این صورت مستاجر می توانند میزان شارژ ساختمان را از اجاره بها کم کند اما چنانچه قرار بر این باشد که مستاجر شارژ را پرداخت کند و نپردازد مدیر می تواند به مالک رجوع کند سپس مالک هزینه از وی خواهد گرفت.

حقوق مالکین بر فرض نیاز تعمیرات در آپارتمان چیست؟

در صورتی که نیاز به بازسازی آپارتمان در بخش اختصاصی باشد ، بدیهی است که با رعایت حقوق دیگران هر گونه سلیقه ای قابل اعمال است . از جمله اینکه مالک این بخش می تواند دکور داخلی یا درب آپارتمان  را متناسب با ذائقه خود تغییر دهد. به طور مثال حق تعویض درب اصلی ساختمان و یا پنجره هایی را که دربخش نمای بیرونی ساختمان تعبیه شده ، ندارد.

در صورت نیاز به تجدید بنا چه حقوقی پیش بینی شده است؟ 

در فرضی که ساختمان فرسوده شده باشد و اگر عده کمی از ساکنان با تجدید بنا مخالفت کنند ،چنانچه از طریق شورای حل اختلاف  تامین دلیل شود بدین معنا که سه نفر ازکارشناسان رسمی دادگستری گواهی دهند که ادامه زندگی در این ساختمان خطر جانی و مالی پی  دارد ، می توان به تجدید بنا اقدام نموده. 

اما قبل از آن باید با اجازه دادگاه ، خانه مناسبی برای کسانی که مخالف هستند ، اجاره شود و اگر از جابجایی امتناع کردند، با مراجعه به دادگستری می توان تقاضای تخلیه همسایگان مخالف را ارائه نمود.

آیا سازنده آپارتمان می تواند پارکینگ و انباری را بصورت جداگانه به غیر مالکین منتقل نماید؟

اگر چه انباری یا پارکینگ حسب قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن از قسمت های مشترک نبوده و جزو قسمتهای اختصاصی است لیکن چون از لوازم و ملحقات آپارتمان است نمی تواند مالک مستقل داشته باشد و فروش انباری یا پارکینگ بصورت جداگانه با روح قانون تملک آپارتمان ها سازگاری ندارد.

زیرا این امکان را به غریبه می دهد که بدون داشتن مالکیت نسبت به آپارتمان از پارکینگ یا انباری آن استفاده کنند. بنابرای مالک آپارتمان نمی تواند آپارتمان خود را به شخصی و پارکینگ یا انباری آن را که معمولاً  در سند تفکیکی دارای علیحده نیست به دیگری بفروشد و اگر فرضاً خریدار آپارتمان هم راضی شد باشد که آپارتمان را  بدون پارکینگ یا انباری معامله نمایند باز هم مالک نمی تواند آنها را به غیرمالکین آپارتمان  های آن مجموعه بفروشد و در صورت فروش به غیر ، چنانچه مبایعه نامه عادی باشد فاقد اثر قانونی است و اگر رسمی باشد مالک یا مالکین سایر آپارتمان ها می توانند ابطال معامله مذکور را از دادگاه خواستار شوند .

مجموعه حقوق گام به گام ( 5 ) : اصول و مقررات حاکم بر اراضی درون و برون شهری 

پس از تجدید بنا سهم مالکین بر چه اساسی تعیین می گردد؟ 

بستگی به این دارد که قبل از تخریب سهم هر واحد بر اساس متراژ آن ، به چه میزان از زمین می باشد .در واقع چنانچه هر واحدی به متراژ مساوی باشد بعنوان یک امتیاز شناخته می شود زیرا که این مسئله بیانگر برخورداری مساوی هر یک از واحد ها از زمین آن ملک است. بنابراین اگر میزان سهم هر واحد مسکونی به تبع و احد اختصاصی متفاوت باشد ، این موضوع هنگام بازسازی مورد لحاظ واقع خواهد شد . بنابراین سهم مذکور بستگی به این دارد که قبل از تخریب سهم هر واحد براساس متراژ آن ، به چه میزان از  زمین می باشد. البته باید به این نکته اشاره کرد که هرچه تعداد واحدها کمتر باشد و میزان متراژ زمین بیشتر باشد ، ملک از ارزش بیشتری بهره مند خواهد بود . به همین علت مرغوبیت مجتمع های کم واحد و در عین حال

با مساحت بالای عرصه ، فقط بدلیل کاهش تردد ساکنان و کاهش آلودگی صوتی و مشکلات آپارتمان یا برج نشینی نیست ، بلکه بدین معنا است که هریک از  مالکان این واحدها مقدار سهم بیشتری از زمین برخوردار می شود.