شاخص اجاره بها از رشد ۵۰ درصدی اجاره بها در اردیبهشت امسال نسبت به اردیبهشت سال گذشته حکایت دارد
به گزارش خبرگزاری صداوسیما ،کارشناسان حوزه مسکن در برنامه میز اقتصاد که به موضوع «اجاره بها» اختصاص داشت، به این موضوع پرداختند که دولت و مجلس برای ساماندهی بازار اجاره بها، چه تدابیری را خواهند اندیشیدید.
مجری: الان در چه وضعیتی هستیم ، این دو ، سه ساله در موضوع اجاره بها از رشد ۲۵ درصدی سخن گفته و مصوب هم میشود ولی آن چیزی که اعداد و ارقام می‌گویند اتفاق نمی‌افتد؟
آقای افشین پروین پور / کارشناس مسکن:
وضعیت بحرانی است اگر در بازار بچرخید و قیمت‌ها را نگاه کنید مشخص است که وضعیت خیلی بدی است. چرا اجاره ها غیرمنطقی شده است؟ نمودار‌ها نشان میدهد ، آنقدری که قیمت اجاره بها بالا رفته، قیمت ملک بالا نرفته است. دلیلش هم این است که وقتی قیمت ملک بالا می‌رود خیلی‌ها از حضور در بازار ملک محروم می‌شوند و منتقل می‌شوند به بازار اجاره و فشار تقاضا از روی بازار خرید و فروش برداشته شده و به بازار اجاره منتقل میشود.
مجری: وقتی کسی نمی‌تواند بخرد چه میشود؟
کارشناس: فشار تقاضا افزایش پیدا میکند و قیمت رو به بالا می‌رود و متاسفانه دولت، دنباله روی بازار است و هیچ اعمال سیاست و حاکمیتی به صورت جدی روی بازار مسکن نداشته است و قیمت خیلی غیرمنطقی و از چهل سال پیش تا حالا. البته از چهل سال پیش تا حالا در حوزه تولید مسکن توفیق بدی نداشتیم، خوب بوده و در مجموع عملکرد مان قابل قبول بوده وآمار و اطلاعات این را نشان میدهد و از سال ۱۳۵۵ تا همین الان که خدمت شما هستیم یک شاخصی داریم به اسم تراکم خانوار بر واحد مسکونی، آن عدد در سال ۵۵، یک ممیز ۱۶ بوده اگر یک باشد یعنی که به تعداد هر خانواده یک واحد مسکونی داریم آن موقع ۱ ممیز ۱۶ بوده و آخرین یک ممیز صفر شش در سال ۹۵ یعنی وضعیت بهتر شده است. به نسبت تعداد خانوار‌ها وضعیت تولید بد نبوده و بهتر هم میشود
مجری: وزارت راه و شهرسازی اعلام کرده، تولید در سال‌های گذشته خیلی خوب نبوده است.
کارشناس: به نسبت توزیع مسکن، در تولید هم عقب هستیم، ولی به نسبت توزیع مسکن که صفر بوده کارمان. اصل مشکل مسکن برای ناعادلانه بودن توزیع مسکن است نه کم بودن تولید.
سال ۵۵ نسبت تقاضای سرمایه به مصرف ۸۰ به ۲۰ بوده، یعنی ۸۰ درصد تقاضا مصرفی بوده و ۲۰ درصد سرمایه‌ای و الان به ۷۰ به ۳۰، یعنی ۷۰ درصد تقاضای موجود در بازار تقاضای سرمایه‌ای و ۳۰ درصد تقاضای مصرفی.
مجری: یکی دو سالی است که باورود کرونا دولت‌ها، روی سقف ۲۵ درصد اجاره بها تاکید دارند، ولی این اتفاق نمی‌افتد، دلیل آن چیست؟
آقای محمود محمودزاده / معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی:
این که بعضا صحبت میشود که چرا دولت تا الان به موضوع اجاره بها و کنترل بازارمسکن ورود نکرده است باید گفت که، آمار ۳۰ ساله از سال ۷۰ تا الان را اگر بررسی کنیم میبینیم که در جلسات مختلف طرح‌هایی ارائه شده و همواره قیمت اجاره مسکن از یک شیب متعادل با تورم جامعه تبعیت می‌کرده است. این شیب بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کمتر از تورم عمومی تحت کنترل بوده، ولی از سال ۹۸ به بعد همزمان با بیماری کرونا که عواقب اقتصادی را برای کشور ایجاد کرد، ورود دولت در این بازار مسکن خیلی مورد توجه قرار گرفت و برای اولین بار در سال ۹۹ با مصوبات ستاد ملی کرونا، کنترل اجاره در دستور کار قرار گرفت که همان ۲۵ درصد برای تهران، ۲۰ تهران کلانشهر و ۱۵ درصد سایر شهر‌های کشور بود؛ که البته این طرح مشمول تمدید اجاره بها می‌شد و نه شروع اجاره، چون شروع اجاره، مبانی قیمت گذاری خاص خودش را دارد که قابلیت اجرای آن وقتی قانون وجود نداشته باشد، نیست.
مجری: این که ۲۵ درصد رعایت نشده، برای تمدید است؟ و اگرکسی بخواهد به ساکن فعلی هم اجاره دهدآیا ممکن است ۵۰ درصد رشد داشته باشد؟
محمودزاده: مرکز آمار ایران رسما اعلام میکند در پایان سال ۹۹ میزان افزایش اجاره بها، ۳۲ درصد است و اگر شما ۲۵ درصد افزایش اجاره‌هایی که تمدید شدند و میزان متوسط آن‌هایی که جدیدا اجاره رفته را در نظر بگیرید، آمار متوسط رشد مبلغ اجاره در کشور ۳۲ درصد است و این در سال ۱۴۰۰ مجددا تکرار شد. باهمکاری ویژه‌ای که دستگاه‌های مختلف از جمله قوه قضاییه داشتند سال ۹۹ که سال ابتدای این طرح بود ما ۶۴ درصد کاهش جابه جایی مستاجر را داشتیم.
مجری: آمار بانک مرکزی که از یک کلانشهر اعلام شده و داده‌هایی که وزارت راه و شهرسازی منتشر کرده موید این است که این ۲۵ درصد آن چنان رعایت نشده است. علت چیست؟
محمودزاده: باید به آمار ۲۲ درصدی که مرکز آمار ایران اعلام کرده استناد کرد. رشد اجاره بهای سال را که در حقیقت یک مرجع اصلی و قابل استناد است وآماری که بانک مرکزی اعلام میکند، براساس سامانه کد رهگیری است و براساس تعداد معامله‌ای است که در مناطق مختلف شهر صورت می‌گیرد و متوسط گیری میکند و این نمی‌تواند ملاک درستی برای برنامه ریزی باشد و در یک منطقه تعداد معاملات بیشتر و در منطقه‌ای عکس این موضوع باشد.
مجری: آیا آمار بانک مرکزی مورد تایید شما نیست، استناد شما به مرکزآمار می‌گویید ۳۰ درصد و طبق گزارشی که پخش کردیم بیش از ۳۲ درصد بود.
محمودزاده: امسال بیشتراست و سال ۹۹ که اجرای این مداخله در بازار شروع شد ۳۲ درصد در پایان سال انجام شد و سال ۱۴۰۰ به ۳۴ درصد رسید، امسال چرا این اتفاق حادث شده، ببینید همزمان مسایل مختلف اقتصادی است که در بازار مسکن تاثیر دارد. در گزارش تان اشاره فرمودید که از اردیبهشت پارسال تا اردیبهشت امسال مسکن ۲۶ درصد افزایش قیمت داشته است اگرچه بسیار زیاد است و قابل کنترل و قابل تحمل برای مصرف کننده نباشد، ولی سوال این است که تورم عمومی کشور چند درصد بالا رفته.
مجری: یعنی قیمت مسکن باید ۶۰ یا ۵۰ درصد رشد می‌کرده و، چون اینقدر رشد نکرده پس الان ۲۰ درصد خوب است؟
محمودزاده: وقتی در بازار اقتصادی که مثلا قیمت ۴۰ درصد کالا‌ها افزایش داشته، افزایش ۲۶ درصدی برای مسکن همین هم زیاد است چرا که مسکن حدود ۵۰ درصد سبد خانوار است و به این خاطر است که
دولت و مجلس برای کنترل بازار وارد شدند و مصوباتی را هم ارائه می‌کنند.
مجری: به گفته آقای بهادری جهرمی، رئیس جمهور هم به مسئله اجاره بها ورود داشتند. دستورات اقای رئیسی به کجا رسیده است؟
محمودزاده: در سال ۹۹ و ۱۴۰۰ مصوبه‌هایی برای کنترل بازار اجاره صورت گرفت. در سال ۱۴۰۱ شرایط کرونا را کمتر داریم، ولی با موضوعات جدیدی مواجه شدیم و مجموعه‌ای تحت عنوان بسته مدیریت بازار اجاره مطرح شده یک بسته سه بخشی است. بحث اول، بحث کمک یا تشدید عرضه واحدهای خالی موجود در بازار است. برای اقدام کوتاه مدت که همان سامانه اسکان املاک است. سامانه اسکان املاک در دی ماه سال گذشته برای اولین بار توانست بیش از ۵۶۰ هزار واحد مسکونی خالی را شناسایی و به سازمان امور مالیاتی معرفی کند و اولین مالیات‌های خانه خالی بعد از ۴۰ و چند سال که از اولین قانون در این حوزه می‌گذشت در بهمن ماه سال گذشته اتفاق افتاد. اخیرا در هفته گذشته هم مجددا ۱۲۰ هزار واحد خالی جدید که شناسایی شده بود را به سازمان امور مالیاتی معرفی کردیم.
بحث بعدی، بحث افزایش تولید است و در قالب پروژه‌های حمایتی که الان در دولت به عنوان یکی از پروژه‌های اصلی دولت است. در آن بیش از ۵۶۷ هزار واحد در حوزه مسکن شهری در حال ساخت داریم. در مراحل مختلف، ۱۵۸ هزار واحد در مسکن روستایی است و ۱۹۳ هزار واحد در حوزه خودمالکین ساخته میشود. غیر از حدود ۵۳ هزار واحد بافت فرسوده که در همان پکیج اولیه اشاره کردم. این مجموعه کاری ۹۱۸ هزار واحدی تا الان است و تمام تلاش وزارت راه و شهرسازی این است که تا قبل از پایان سال این تعداد را به ۲ میلیون واحد برسانیم. اما بحث سوم که مهمتر است برای اقدامات کوتاه مدت در بحث کنترل بازار است. برای موضوع کنترل بازار هم پیشنهاداتی شده است و سخنگوی دولت هم اشاره کردند که در دو بخش است، بخشی است که با مصوبات دولت انجام شدنی است که پیشنهادات در کمیته‌های فنی و در ستاد تنظیم بازار تایید شده و یکشنبه در صحن دولت مطرح خواهد شد و بعد از تصویب دولت اطلاع رسانی خواهیم کرد.
مجری: آیا این برنامه سه محوری که اشاره کردید، یکشنبه قرار است مطرح شود، یا نه فقط محور سوم که در کنترل بازار است؟
محمودزاده: کنترل بازار نیاز به قانون دارد که روز شنبه در جلسه سران مطرح خواهد شد و مصوبات برای کوتاه مدت اخذ میشود و همزمان مجلس شورای اسلامی یک طرح دو فوریتی دارد که برای تبدیل شدن به قانون، زمانبر است و حتما به تابستان امسال نمی‌رسد، ولی موضوع از طریق سران قوا در حال پیگیری است که بتوانیم این کنترل را برای تابستان امسال و اجاره امسال داشته باشیم و بعد از تصویب قانون در مجلس شورای اسلامی برای سال‌های بعد قابل کنترل و استناد قانونی خواهد بود.
مجری: مجلس مشخصا چه برنامه‌ای دارد و شنبه و یکشنبه چه تصمیماتی گرفته میشود و مصوباتش چیست؟
آقای محمد رضا رضایی کوچی / رئیس کمیسیون عمران مجلس:
بحث در این مجلس برای کنترل قیمت مسکن، با عدم تعادل بین عرضه و تقاضای مسکن مطرح شد. ما هر سال نیاز داریم که حدود یک میلیون واحد مسکونی در کشور ساخته شود، ولی در چند سال گذشته، این عدد به ۳۰۰ هزار واحد کاهش یافته است و اکنون با یک نیاز قابل توجهی از مسکن روبه رو هستیم.
برای کنترل قیمت مسکن و اجاره به صورت اصولی و واقعی باید به سمت تولید مسکن برویم تا بین عرضه و تقاضا تعادل صورت بگیرد و علی رغم اینکه قانون جهش تولید مسکن نزدیک به هفت ماه و بیش از هفت ماه است که به دولت ابلاغ شده، ولی انتظاری که ما داشتیم برای شروع کار، هنوز از برنامه عقب است و قرار است که به مدت ۴ سال متوالی، هر سال یک میلیون واحد ساخته شود. در این جا دارد از بعضی از بانک‌ها گلایه کنم که همکاری لازم را نداشتند و زمین‌هایی که در قانون پیش بینی کردیم از طرف دستگاه‌های دولتی تحویل وزارت راه و شهرسازی شود آن کار انجام نشده است.
مجری: خوب شما برای این موضوع چه کاری در مجلس می‌کنید؟
کوچی: این موضوع را در جلسه غیر علنی در مجلس برگزار می‌کنیم و البته جلسات فراوانی با وزارت راه و شهرسازی برگزار کردیم و به جمع بندی رسیدیم که این موضوع فراتر از وزارت راه و شهرسازی است و باید دستگاه‌های دیگر مثل وزارت اقتصاد و وزارت صمت را هم به لحاظ تامین مصالح ساختمانی به مجلس و نظارت کمیسیون ورود بدهیم.
مجری: طبق الگوی نظری شما دولت و مجلس از طرح عقب است و یک برنامه بلند مدت به نظر میرسد و اکنون که فصل جابه جایی است و بحث اجاره بها هم داغ است این مشکل قیمت همچنان وجود دارد. مجلس برای این کار چه تصمیمی گرفته است؟
رضایی کوچی: یکی بحث تولید مسکن بود و یک بحث مالیات بر خانه‌های خالی که نقش بازدارندگی داشت و مجلس قانون آن را به دولت ابلاغ کردند. این طرح موجب میشود که واحدهای خالی در بازار عرضه شود که تا الان از ۲ میلیون واحد، حدود ۵۰۰ هزار واحد مشمول مالیات شد و انتظار داریم وزارت اقتصاد و وزارت راه وشهرسازی فعالیت شان را بیشتر کنند.
نمایندگان مجلس طرحی را با کمک مرکز پژوهش‌های مجلس و دستگاه‌های اجرایی وزارت راه و شهرسازی و قوه قضاییه آماده کرده اند. طرح دو فوریتی که یکشنبه این هفته بحث‌های نهایی آن در کمیسیون عمران انجام میشود و نهایی‌تر در صبح دوشنبه هفته آینده به عنوان طرح دوفوریتی کنترل اجاره بهای مسکن در صحن مجلس مورد بررسی قرار بگیرد.
مجری: دولت هم طرحی را دارد که یکشنبه آقای محمودزاده در هیات دولت آن را بررسی می‌کنند. آیا این طرح با طرح مجلس منافات ندارد و موازی کاری نمی‌شود و یا اینکه این طرح‌ها مکمل هم هستند؟
کوچی: در بحث‌ها مشترک است و دو فرضیه وجود دارد آن موضوعی که دولت عنوان میکند که در جلسه سران سه قوه مطرح میشود این است که مداخله دولت در نرخگذاری را انجام دهیم و سقفی را برای قرارداد‌های سال قبل قرار دهیم که در تهران و کلانشهر‌ها چقدر افزایش یابد و دولت و نماینده اش در وزارت راه و شهرسازی انجام می‌دهدکه این طرح شنبه مطرح میشود. البته خیلی‌ها هم اعتقادشان بر این است که این مداخله در قیمت، شرایط، انگیزه و ریسک صاحبین املاک را برای اجاره دادن ملک سخت‌تر میکند.
مجری: فکر می‌کنید طرحی که در مجلس پیگیری می‌کنید به سرانجام میرسد و اثرش در بازار دیده میشود؟
کوچی: یک بحث این است که ما قیمت گذاری کنیم و دولت وارد قیمت گذاری اجاره بشود یا نشود؟ دیدگاه‌ها متفاوت است و قرار است یکشنبه این موضوع با حضور دستگاه‌های اجرایی، متخصصین این حوزه و نمایندگان در کمیسیون عمران در مجلس مطرح شود و نگاه ما این است که حتما از نظر ما دولت در این حوزه نظارتش را بیشتر کند.
مجری: اگر این اتفاق نیافتد، مجلس مطالبه گری خواهد کرد؟
کوچی: ما در این طرح اشاره داریم که دولت باید مداخله کند، منتها مداخله دولت باید به گونه‌ای باشد که قیمت اجاره را تابعی از تورم جامعه در نظر بگیرد که ریسک اجاره دادن هم برای صاحبین املاک و واحدهای خالی افزایش پیدا نکند. ضمن این که جامعه هدف و مستاجرین از اقشار متوسط به پایین هستند، الان تورم جامعه بالای ۴۰ درصد است و درآمد این افراد بالای ۴۰ درصد افزایش پیدا نکرده است و باید به صورت خاص یک کمکی به مستاجرین شود. اعتقاد ما بر این است که درآمد افراد و افزایش قیمت اجاره که مطالبه کنیم باید تابعی از افزایش درآمد جامعه باشد و نمی‌تواند بالاتر از آن باشد. واقعا جامعه تاب آوریش کم شده و باید در قیمت گذاری مداخله کنیم، البته مداخله هم به گونه‌ای باشد که اقشار متوسط و پایین بتوانند در مقابل این عددی که ما مشخص می‌کنیم و نرخی که مشخص می‌کنیم تاب آوری داشته باشد.
مجری: دولت طرحی را برای خودش دارد و مجلس هم می‌گوید که دولت در ساخت مسکن عقب ماندگی دارد و چیزی که مردم باید لمس کنند هنوز اتفاق نیافتده است. دلیلش چیست؟
آقای افشین پروین پور / کارشناس مسکن:
ساختار بازار مسکن ایراد دارد. مشکل اینجاست که به این ساختار معیوب دست نمی‌زنیم و سعی نمیکنیم به آن چیزی که علت اصلی ماجرا است نزدیک شویم و آن را اصلاح کنیم.
مجری: منظورتان شخص یا ارگان است؟
پروین پور: نه، ساختار ایراد دارد. هروقت ساختار اصلاح شود، قیمت مسکن درست میشود، حباب قیمتی مسکن هم می‌ترکد و همه چیز درست میشود.
مجری: یکی از راهکار‌ها برای اینکه تاثیر خاصی رخ دهد، مالیات بر خانه‌های خالی است، ولی اطلاعاتی که داده اند بعضا غلط بوده یا سامانه املاک و اسکان تکمیل نشده است. ۶۰ هزار نفر اعتراض کرده اند که اطلاعات آن‌ها به درستی در سامانه لحاظ نشده است. چرا دولت در جامعیت بازار مسکن اطلاعات شفاف و درستی ندارد؟ آیا زیرساخت سامانه‌ای هنوز صحیح نیست؟
پروین پور: هنوز سامانه اصلاح نشده و اشراف کامل اطلاعاتی روی بازار مسکن وجود ندارد. اطلاعاتی که به مالیات داده میشود اشتباه است و وقتی در سیستم اعمال میشود با تناقض روبه رو می‌شوند. این موضوع باعث میشود که سیاست مالیاتی به درستی اعمال نشده ونتواند از آن ناحیه در بازار مسکن تاثیر بگذارد.
مجری: در گام نخست، دولت و وزارت راه و شهرسازی باید سامانه‌ها را یکی کند.
پروین پور: اصلش همین است به اضافه اینکه باید همان سامانه کد رهگیری هم به این مجموعه ملحق شود.
مجری: آقای محمودزاده گفتند سامانه هنوز آنچنان کارش را درست انجام نداده است.
پروین پور: بله انجام نداده و کی باید انجام دهد و این اتفاقات را کی رقم بزند و دولت باید رقم بزند. مردم سوال شان این است، کی قرار است که این کار را انجام دهد.
بازار درگیر تقاضا‌های سوداگرانه است و در حوزه تولید مسکن آن قدر مشکل نداریم که در حوزه تولید داریم. سال ۵۵، ۸۰ به ۲۰ بوده الان شده ۷۰ به ۳۰. خیلی واضح است.
مجری: دست کی هست، مثلا یک بانک چندین هزار واحد دارد؟
پروین پور: آفرین، آفرین، حالا آن سردمدار دست کیست، بانک‌ها هستند، مخصوصا بانک‌های خصوصی، این‌ها هستند که جریانات اصلی سوداگر در بازار مسکن هستند که هزاران هزار میلیارد پول را وارد بخش مسکن می‌کنند و آتش به بازار می‌زنند و قیمت‌ها را بالا می‌آوردند و متاسفانه راجع به عملکرد بانک‌ها در بخش مسکن و سوداگری آن‌ها هیچ صحبتی نمی‌شود، این‌ها علت اصلی بالا بودن قیمت‌ها هستند. ما در بخش مسکن دچار حباب قیمتی هستیم.
مجری: در خصوص زیرساخت‌ها، برای این که خودتان اشاره کردید که بخشی از زیرساخت‌ها مشکل دارد مشخصا کد رهگیری، برای این که این را هم حل کنید چقدر زمان می‌خواهید و چقدر طول می‌کشد؟
آقای محمود محمودزاده / معاون مسکن وزیر راه و شهرسازی: اولا سامانه ایرادی ندارد، من نگفتم که سامانه کد رهگیری ایراد دارد.
مجری:گفتید اطلاعاتش کامل نیست.
محمودزاده: نه، مثلا اگر در منطقه یک تهران اگر ۱۰ تا معامله میشود و در منطقه شش معامله صورت نمی‌گیرد نمی‌توانیم متوسط بگیریم که در همه مناطق مثلا ۲۰ درصد افزایش پیدا کرده است.
مجری: همه سامانه‌ها و زیرساخت‌های فنی و اطلاعاتی به طور کامل کارش را انجام دهد و قابل استناد باشد؟
محمودزاده: سامانه کد رهگیری، بحثش جداست و سامانه اسکان، ملاک اساس موضوعات برنامه ریزی مسکن در کشور است.
بیش از ۴۰ سال است که این سامانه راه اندازی شده و اکنون اولین مالیات اخذ شده است، این که دوستان بعضا می‌گویند اطلاعات درست است یا نیست، اصلا این‌ها مورد قبول وزارت راه و شهرسازی نیست، تمام اطلاعات صحیح است.
اگر ما زمین های کشاورزی( حدود ۵۰ میلیون هکتار ) ، کوه ، دره ، کویر و ....... را کنار بگذاریم ، خیلی خیلی سریع و راحت می توان به هر ایرانی ۵۰۰۰ متر مربع ، زمین رایگان داد...