آگاهی حقوقی از معاملات ملکی می‌تواند برای فرد خریدار و سازنده بسیار مفید باشد.
املاک موروثی در حقیقت اموالی هستند که مالک آن فوت شده است و ملک به ورثه او ارث رسیده است. طبق قانون مدنی، وراث مالکیت مشاع نسبت به همه اموال به جای مانده از متوفی را دارند. یعنی تمامی وراث در جز جز اموال شریک هستند.
چند نکته در مورد معامله ملک موروثی
اطمینان از اینکه سند مالکیت به نام شخص متوفی بوده و مشخصات مالک روی سند مشخص است و نقل انتقالات نیز قابل مشاهده باشند.
مهم‌ترین سند ملک‌های وراثتی گواهی انحصار وراثت است. باید صحت گواهی انحصار وراثت قبل ازمعامله برای خریدار محرز شود و همگی وراث از این معامله ابراز رضایت داشته باشند. گاهی بعضی از وراث حاضر به فروش سهم الارث خود هستند، اما برخی دیگر از وراث اجازه فروش ملک را نمی‌دهند. در این صورت خریدار قادر به تصرف ملک نخواهد بود.
گاهی فرد متوفی در وصیتنامه ذکر کرده که قسمتی از ملک به نفع شخصی خاص و یا امور خیریه صرف شود. این موضوع و تذکرات وصیتنامه در برگه گواهی انحصار وراثت ذکر شده است. خریدار باید با دقت گواهی انحصار وراثت و تمامی تذکرات آن را مورد توجه قرار دهد.
اگر چندین ورثه وجود داشته باشد در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه باید همه‌ی آن‌ها حضور داشته باشند و زیر مبایعه‌نامه را امضا کنند. در صورت غیبت یکی از وراث باید وکیل او در زمان تنظیم مبایعه‌نامه و قرارداد حضور پیدا کند. اگر هم قسمتی از ملک به نفع شخص دیگری وصیت شده باشد. فرد مورد نظر نیز باید در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه حضور داشته باشد.
اظهارنامه مالیاتی بر ارث
بر اساس قانون مدنی ایران، وراث موظف میباشند که حداکثر ۶ ماه پس از تاریخ فوت، اظهار نامه مالیات بر ارث را تکمیل نمایند. برای این منظور باید لیست تمام دارایی‌ها و اموال و واجبات از قبیل: زکات و مالیات فرد متوفی ذکر شود. میزان مالیات خریدار می‌تواند گواهی پرداخت مالیات یا برگه تسویه مالیات بر ارث را بررسی نماید تا از وضعیت مالیاتی ملک اطلاع پیدا کند.
بهتر است از تمامی مدارک و مستندات قرارداد قبل از حضور در دفترخانه کپی گرفته شده و نزد خریدار نگهداری شود. چنانچه اختلافی بین وراث یا وراث و خریدار ایجاد شد میتوان به مراجع قضایی مراجعه کرد. البته رونوشت و مدارک زمانی لازم است که که وراث از تعهدات خود سرباز بزنند و بهتر است قبل از تنظیم سند رسمی این رونوشت‌ها تهیه و نگهداری شود.
آگاهی حقوقی از معاملات ملک وکالتی
معاملات املاک به خودی خود خطرات زیادی دارند و عدم آگاهی از مسائل حقوقی ملک می‌تواند بر این خطرات دامن بزند. از طرفی انواع قرارداد از جمله معامله با افرادی که تنها وکالت فروش دارند ماننداملاک بدون سند، نیاز به توجه و حساسیت بیشتری دارند برای اطلاع دقیق از نکات حقوقی و چگونگی انجام معاملات ملکی وکالتی میتوان به موارد حقوقی زیر اشاره کرد
خریدارباید از صحت وکالتنامه اطمینان حاصل کند. برای این منظور میتوان اصالت برگه وکالتنامه را از دفترخانه صادر کننده وکالتنامه استعلام کرد.
وکالتنامه را باید از نظر محدودیت زمانی بررسی کرد. وکالتنامه نباید دارای محدودیت زمانی برای یک مدت کوتاه یا منقضی شده باشد. از معامله با افرادی با وکالتنامه‌هایی که صراحتا معامله ملک در آن مشخص نشده می‌باید خودداری کرد.
اگر موکلان چند نفر و ملک وراثتی است و یا شریکی وجود دارد از انجام چنین معامله‌های خودداری کنید. چرا که باید همه وراث یا شرکا حضور داشته باشند. املاکی که در رهن بانک باشد معمولا صلح می‌شوند و سند به صورت رسمی منتقل می‌شود. چرا که بدون تأییدیه بانک نمی‌توان معامله کرد.
– گاهی وکالتنامه از روی یک وکالتنامه دیگر صادر شده است. باید وکالتنامه را بررسی کرد تا همان اختیارات لازم برای معامله ملک را داشته باشد و اختیارات لازم به وکیل منتقل شده باشد.
ضرورت آگاهی موارد زیر در معاملات ملکی وکالتی:
اگر ملکی نوساز باشد ممکن است به خاطر بدهی مالیاتی، معامله چنین ملکی به صرفه‌ی خریدار نباشد. همچنین گاهی به دلیل نداشتن فرصت کافی مجبور به انتقال ملک بدون سند و با وکالتنامه می‌باشد.
وقتی ملکی به صورت وکالتی فروخته می‌شود در حقیقت خریدار خود را از منصوبات و ملزومات ملک محروم کرده. مواردی، چون استعلام ثبت، پرداخت مالیات، و هزینه‌های شهرداری. بنابراین اگر از میزان بدهی‌های فروشنده مطلع نیستید، بهتر است از ادامه این معامله صرفنظر شود.
توصیه دیگر به خریدار درباره خرید ملک وکالتی این است که اگر ملک دارای وام مشارکت در ساخت می‌باشد و هنوز آن وام پرداخت نشده است از معامله‌ی وکالتی آن ملک بپرهیزید. چرا که باید تمام هزینه‌های ملک پرداخته شود تا ایجاد مشکل نکن