خرید ملک و نکات مهم حقوقی آن
نکات مهم حقوقی را دانستن، برای همه خریداران ملک، به‌خصوص ملک صنعتی، مانند کارخانه و سوله، واجب است.
به گزارش گروه وب‌گردی خبرگزاری صدا و سیما، خرید و معامله ملک و کارخانه، کار ساده‌ای نیست و بسیاری از افراد نمی‌دانند که هنگام خرید و فروش ملک باید به چه نکات و موارد مهمی توجه کنند. گاه در معامله املاک، مشکلاتی مانند تعهد نداشتن به قرارداد از سمت طرفین معامله یا بنگاه املاک، افراد را به دردسر‌های حقوقی و مالی زیادی می‌اندازد.
فرایند خرید کارخانه، زمین و مسکن گاه آن‌قدر پیچیده می‌شود که بسیاری از مردم نمی‌دانند در این مواقع چگونه باید عمل کنند؛ بنابراین تن به قراردادی می‌دهند که در واقع با چشمان بسته امضا شده است.
روزانه شاهد افرادی هستیم که به دفتر من مراجعه می‌کنند و در مشکلات بسیار بدی گرفتار شده‌اند، آن‌هم به دلیل امضای قراردادی که آگاهی کاملی از عواقب آن نداشته‌اند و فقط با دانستن یک یا چند مفاد حقوقی یا با همراهی یک فرد آگاه یا وکیل معاملات املاک، می‌توانستند از به‌وجود آمدن آن جلوگیری کنند و جلوی بسیاری از ضرر و زیان‌ها را در همان ابتدا بگیرند.
در این مطلب شما با ۱۰ نکته حقوقی مهم در هنگام خرید ملک آشنا خواهید شد.
دعاوی ملکی عموما به سه شکل وجود دارند: دعاوی حقوقی، دعاوی کیفری و دعوای ثبتی ملک که از کلاهبرداری‌های خرید و فروش و اجاره تا نقض قوانین معاملاتی یا تعهدات قرارداد را شامل می‌شوند.
حال نسبت به هر کدام از موارد بالا، توضیحات مختصری داده می‌شود تا قضیه بیشتر روشن شود:
۱- شناسایی کامل مدارک فروشنده ملک:
در قدم نخست باید مدارک شناسایی و وکالت‌نامه قانونی فروشنده یا امضاکنندگان قرارداد را به‌طور دقیق بررسی کنید. این در حالی است که اگر به جای هر یک از طرفین معامله، شخص دیگری به عنوان وکیل یا قیم، قولنامه را امضا می‌کند، باید اطلاعات فروشنده و مالک اصلی با مدارک صاحب سند نیز مطابقت داده شود.
نکته مهم دیگر ممنوع المعامله نبودن طرفین معامله است. به‌عنوان مثال، فرد ورشکسته از نظر قانون امکان شرکت در هیچ معامله‌ای را ندارد.
از دیگر نکات مهم، قبل از انجام معاملات ملکی، اطلاع از محجور بودن یا نبودن افراد به دلایلی مانند کهولت سن یا بیماری است، زیرا از نظر قانونی، معامله با این افراد، باطل است.
به منظور بررسی این موضوع، می‌توانید از اداره سرپرستی محجوران، پیگیری و استعلام کنید.
۲- بررسی وضعیت سند:
قدم بعدی، اطلاع کامل از شرایط ملک و وضعیت سند مورد معامله است. به منظور انجام معاملات املاک مطمئن و بی‌دردسر، بهتر است که هنگام تنظیم قرارداد، علاوه بر بررسی و شناسایی اشخاص حقیقی و حقوقی، حتما وضعیت مورد معامله از نظر ثبت در دفتر اسناد، مشاعات ساختمان، توابع و ملحقات، وثیقه‌ای و توقیفی بودن، مشخص شود.
اسناد ملکی دارای اقسام متفاوت با قوانین ثبتی مختص به خود هستند؛ بنابراین خریدار یا مستأجر پیش از عقد قرارداد باید از نوع و وضعیت سند آگاه شود. اگر نکته مبهمی درباره وضعیت سند مالکیت دیده می‌شود، در این‌گونه موارد رودربایستی نکنید و همه مواردی که حاکی از بی‌شک و شبهه بودن ملک مورد نظر است، از شخص فروشنده طلب کنید. می‌توانید با استفاده از کد رهگیری املاک، از راه سامانه دفتر اسناد و املاک کشور، استعلام لازم را انجام دهید.
۳- خرید زمین‌های مصادره‌ای و ستاد اجرایی فرمان امام خمینی (ره):
یکی از نکات حقوقی خرید زمین، توجه به قوانین خرید زمین از نهاد‌ها و اشخاص حقوقی است. برای این قسم از خرید زمین، حتماً باید مجوز‌های وکالت طرف فروشنده از نهاد مربوطه را به دقت بررسی کنید و از درستی آنها مطمئن شوید.
همچنین توجه داشته باشید خرید زمین‌هایی که از سوی دادگاه‌های انقلاب مصادره و به دستگاه‌هایی مانند بنیاد شهید، ستاد اجرایی فرمان امام خمینی (ره)، کمیته امداد، بنیاد مستضعفان و مانند آنها منتقل شده‌اند، معمولاً با مشکلاتی همراه است؛ زیرا مالکان قبلی ممکن است ادعایی را درباره ملک سابق خود مطرح کنند که از سمت نهاد‌های قضایی مورد بررسی قرار می‌گیرد.
۴- خرید زمین‌های کشاورزی و داخل طرح:
بعضی از زمین‌ها در محدوده طرح تفصیلی قرار گرفته‌اند که به‌اصطلاح گفته می‌شود درون طرح قرار دارند؛ بنابراین قبل از خرید زمین باید از طرح تفصیلی شهر مربوطه اطلاعاتی را کسب کنید و درباره مشمول طرح نبودن ملک مربوطه، مطمئن شوید. همچنین برای زمین‌های کشاورزی به نکات حقوقی خرید این زمین‌ها توجه کنید.
بعضی از زمین‌های کشاورزی دارای سند رسمی نیستند و به صورت محلی و سنتی برای آنها سند تنظیم شده است. برای خرید زمین‌هایی از این دست باید قبل از انعقاد هرگونه قرارداد از مراجع مربوطه و دفاتر اسناد رسمی استعلام‌هایی را کسب کنید و درباره درستی این دسته از اسناد مطمئن شوید.
۵- مطابقت ملک با وضعیت موجود آن:
حتما لازم است قبل از معامله ملک، زمین یا ملک مورد نظر را به صورت دقیق ببینید و همه جوانب آن را از حیث خرابی، عیوب و نقوص در نظر بگیرید. اگر در ساختمان عیب و نقصی وجود دارد، حتی در صورت اطلاع دو طرف معامله، سعی کنید حتما مشخصات دقیق آن در متن قولنامه نوشته شوند.
۶- معامله املاک ورثه‌ای:
در معامله املاک ورثه‌ای باید مشخصات دقیق همه ورثه یا موکل آنها را با اطلاعات ملک و گواهی انحصار وراثت، تطبیق دهید. همچنین معامله این‌گونه املاک جز با حضور و موافقت همه وراث، امکان‌پذیر نیست و در صورت مخالفت حتی یک تن، معامله به زمانی پس از پیگیر‌های قانونی جهت تعیین سهم هر یک از ورثه، موکول می‌شود.
در معاملات املاک با چند مالک، حضور و امضای همگی آنها یا وکلای قانونی آنها الزامی است. اگر یک تن از مالکان از سوی بقیه آنها وکالت شرکت در معامله را داشته باشد، تنها حضور و امضای او کفایت می‌کند.
صرف مبایعه‌نامه داشتن، دلیلی بر مالکیت شما نیست، زیرا پایبندی کامل به تعهدات نوشته شده در متن مبایعه‌نامه، از سوی هر یک از دو طرف قرارداد، از الزامات ضروری معاملات املاک است.
۷ - پرداخت نکردن یکجای کل مبلغ معامله:
نکته مهم دیگر این که هرگز تا زمان تحویل گرفتن کامل ملک، وجه کامل را به فروشنده یا موجر پرداخت نکنید! تحویل کامل ملک، نه‌تنها به شکل دریافت فیزیکی محل، بلکه پس از انتقالات ثبتی سند است.
به فروشندگان توصیه می‌شود که اگر کل مبلغ معامله را قبل از تحویل ملک دریافت نکرده‌اند، باقیمانده پول را از نظر مقدار و زمان دقیق پرداخت با شرطی مبنی بر فسخ یک طرفه قرارداد بدون مراجعه به دادگاه (در صورت محقق نشدن آن) در قرارداد بنویسند تا خریدار یا مستأجر نیز به شکل متقابل، مکلف به پرداخت مبلغ باقیمانده در موعد مقرر شود.
۸- تعیین شرایطی بر فسخ قرارداد:
از آن‌جا که امکان بروز بسیاری از اختلافات آینده در معامله املاک وجود دارد، بهتر است جهت پیشگیری از دردسر‌های بعدی، شرایطی بر فسخ برای هر کدام از آنها تعیین و به شکل کتبی در قولنامه وارد شود.
۹- تنظیم و ثبت سند:
از دیگر نکات مهم معامله املاک به منظور آن‌که خریدار و فروشنده، دچار دعاوی حقوقی و ثبتی نشوند، لازم است هر نوع تنظیم سند یا انتقال آن، در دفتر اسناد رسمی و سامانه ثبت اسناد و املاک کشور صورت پذیرد. در معامله املاک استیجاری، اگر قولنامه از سوی مشاور املاک تنظیم می‌شود، حتما بر دریافت کد رهگیری در هنگام تنظیم قرارداد معامله املاک، تأکید شود.
با توجه به این‌که قولنامه‌ها از نوع سند مالکیت، عادی هستند، تنظیم مواد نوشته‌شده در آن برای هر دو طرف قرارداد، دارای حساسیت بیشتری نسبت به اسناد رسمی است.
۱۰- تنظیم قانونی قرارداد در معامله املاک:
نکته مهم بعدی، جهت شرکت در معامله املاک با قرارداد غیر رسمی، آن است که معامله باید نزد بنگاه دارای مجوز کسب اتحادیه املاک انجام گیرد و بی‌درنگ، کد رهگیری و هولوگرام دریافت شود. اگر قرارداد رسمی در دفتر اسناد یا سایر مراجع قانونی از سوی مأمور بدون صلاحیت تنظیم یا ثبت شود، نوع آن غیر رسمی و عادی، تلقی می‌شود.
همچنین باید بدانید که بنگاه املاک فقط با داشتن یک تابلو با همین مضمون، جهت انجام معامله املاک، کافی نیست! مشاور املاک باید دارای مجوز کسب قابل دیدن باشد.