تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی همواره یکی از موارد مهم اختلاف بین شهروندان و دستگاه‌های اجرایی بوده که بسیاری از موارد آن ناشی از جهل به قانون است.
بی توجهی به تغییر کاربری اراضی و وانهادن این سرمایه گرانقدر ملی در دست سودجویان و دلالان، کشور را در آینده نزدیک با چالش‌های بزرگی مواجه می‌کند که ثمره نهایی آنها، اختلال در نظم و امنیت عمومی و تاراج میراث میهنی است.
اما بحث‌های قانونی پیرامون تغییرات کاربری اراضی تنها به احصای موارد غیر مجاز آن و تعیین مجازات خاطیان محدود نمی‌شود و مقنن مواردی را با رعایت مصالحی همچون حمایت از تولید ملی و تثبیت جمعیت در روستا‌ها و شهر‌های کوچک به عنوان موارد مجاز تغییر کاربری اراضی مشخص کرده است. برای افزایش آگاهی در این زمینه و اطلاع از موارد مجاز تغییر کاربری اراضی با «محمدرضا فاتحی»، وکیل دادگستری و کارشناس ارشد حقوق عمومی گفت‌وگویی را انجام دادیم که در ادامه می‌خوانید:
اساساً منظور از تغییر کاربری اراضی چیست و چرا این اقدام در قوانین ما جرم‌انگاری شده است؟
مقصود از اصطلاح تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در واقع تغییر نحوه استفاده و بهره برداری از کاربری معمول اراضی زراعی و باغی به کاربری دیگر است. این تغییرات مانع تداوم استفاده و بهره‌وری این زمین‌ها می‌شود و به اصطلاح حقوقی، آنها را از حیَّز انتفاع خارج می‌کند.
کدام نصّ قانونی به عنوان مرجع تشخیص در این خصوص وجود دارد؟
بر مبنای اصول کلی حقوقی تغییر غیرمجاز کاربری اراضی در غالب موارد به حقوق عمومی آسیب می‌زند، اما ماده یک "قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها" صراحتاً در این خصوص مقرر کرده است که به‌منظور حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و تداوم و بهره‌وری آنها از تاریخ تصویب این قانون، تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها درخارج از محدوده قانونی شهر‌ها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است. البته بند "د" ماده یک آئین نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مصوب ۱۳۸۶ هیأت وزیران هم در خصوص تعریف تغییر کاربری مقرر می‌دارد که منظور از این کار، هر گونه اقدامی است که مانع از بهره‌برداری و استمرار فعل کشاورزی در اراضی زراعی و باغ‌ها در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی است که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری محسوب شود.
کدام مرجع یا مراجع قانونی صالح به تعیین و اتخاذ تصمیم در خصوص تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها هستند؟
با توجه به ماده ۵ قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، تعیین و تغییر کاربری املاک واقع در محدوده شهری بر عهده کمیسیون مقرر در این ماده است، اما براساس تبصره ۲ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها مرجع تشخیص اراضی زراعی و باغ‌ها، وزارت جهاد کشاورزی است. همچنین براساس تبصره ماده یک این قانون، تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها در هر استان به عهده کمیسیونی مرکب از رئیس سازمان جهاد کشاورزی، مدیر امور اراضی، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، مدیرکل حفاظت محیط زیست آن استان و یک نفر نماینده استاندار است که به ریاست سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌شود؛ این کمیسیون به "کمیسیون تبصره یک ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها" معروف است.
در صورت بروز اختلاف در تعیین مصادیق تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی یا بروز ابهام در این زمینه، راهکار قانونی چیست؟
براساس تبصره یک ماده یک دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز، موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و همچنین وفق ماده ۱۱ تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹/ ت ۳۷۱۱۰ ه مورخ ۱۳۸۶/۴/۱۹ هیئت وزیران، تشخیص سایر مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز غیر از مصادیق موضوع ماده یک دستورالعمل به عهده سازمان امور اراضی کشور بوده و سازمان جهاد کشاورزی استان موظف است در صورت ابهام، نظریه سازمان مذکور را استعلام و براساس آن عمل کند.
آیا قانون مصادیق تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغ‌ها را مشخص کرده است؟
بله؛ براساس ماده یک دستورالعمل تعیین مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز موضوع ماده ۱۰ قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و همچنین ماده ۱۱ تصویب نامه شماره ۵۹۸۷۹/ ت ۳۷۱۱۰ ه مورخ ۱۳۸۶/۴/۱۹ هیئت وزیران، برخی قدامات در صورتی که در اراضی زراعی و باغ‌های موضوع قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و بدون رعایت ضوابط و مقررات مربوطه و اخذ مجوز از کمیسیون تبصره یک ماده یک و یا موافقت سازمان جهاد کشاورزی در قالب طرح‌های تبصره ۴ الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید و بهره‌برداری و استمرار کشاورزی بشود به عنوان مصادیق تغییر کاربری غیرمجاز تلقی خواهد شد. این اقدامات عبارتند از: برداشت یا افزایش شن و ماسه، ایجاد بنا و تأسیسات، خاکبرداری و خاک‌ریزی، گود برداری، احداث کوره‌های آجر و گچ پزی، پی کنی، دیوارکشی اراضی، دپوی زباله، نخاله و مصالح ساختمانی، شن و ماسه و ضایعات فلزی، ایجاد سکونت‌گاه‌های موقت، استقرار کانکس و آلاچیق، احداث جاده و راه، دفن زباله‌های واحد‌های صنعتی، رها کردن پساب‌های واحد‌های صنعتی، فاضلاب‌های شهری، ضایعات کارخانجات، لوله گذاری، عبور شبکه‌های برق، انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی و باغات به سایر اراضی و فعالیت‌های غیر کشاورزی، سوزاندن و قطع و ریشه‌کنی و خشک کردن باغات به هر طریق، مخلوط ریزی و شن ریزی، احداث راهآهن و فرودگاه، احداث پارک و فضای سبز، ایجاد پیست‌های ورزشی، استخر‌های ذخیره آب غیر کشاورزی، احداث پارکینگ مسقف و غیرمسقف، محوطه سازی (شامل سنگفرش و آسفالت کاری، جدول گذاری، سنگ ریزی و موارد مشابه)، صنایع تبدیلی و تکمیلی و غذایی و طرح‌های موضوع تبصره ۴ فوقالذکر، صنایع دستی، طرح‌های خدمات عمومی، طرح‌های تملک دارایی‌های سرمایه‌ای مصوب مجلس شورای اسلامی (ملی – استانی).
آیا مواردی وجود دارد که جزو تغییر کاربری مجاز شمرده شود؟
بله؛ مصادیق مجاز تغییر کاربری هم در تبصره ۴ ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها آمده است که شامل: احداث گلخانه‌ها، دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاه‌های صنایع تکمیلی و غذایی در روستا‌ها و بهینه‌کردن تولیدات بخش کشاورزی بوده و اصطلاحاً تغییر کاربری غیر مجاز محسوب نمی‌شود. این موارد از شمول این ماده مستثنی بوده و با رعایت ضوابط زیست‌محیطی با موافقت سازمان‌های جهاد کشاورزی استانها بلامانع است.
البته شایان ذکر است که بند ۳ از قسمت الف دستورالعمل ماده یک آئین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، فعالیت‌هایی از قبیل پرورش قارچ، آبزیان، اسب، کرم ابریشم، زنبورداری، تولید نهال و بذر را هم جزو تعریف سایر تولیدات کشاورزی آورده است.
بند یک از قسمت الف دستورالعمل ماده یک آئین نامه اجرایی قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها، کارگاه صنایع تکمیلی و غذایی و واحد‌های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و بنگاه‌های تولیدی را هم جزو موارد تغییر کاربری مجاز تلقی کرده است.
آیا احداث خانه و محل سکونت هم جزو موارد مجاز تغییر کاربری شمرده شده است؟
براساس تبصره یک ماده ۲ قانون حفظ اراضی زراعی و باغ‌ها، تغییر کاربری اینگونه اراضی برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا ۵۰۰ مترمربع فقط برای یکبار و احداث دامداری‌ها، مرغداری‌ها، پرورش آبزیان، تولیدات گلخانه‌ای و همچنین واحد‌های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی مشمول پرداخت عوارض موضوع این ماده نخواهد بود.