از بالا بودن هزینه ساخت و ساز در استان یزد به نسبت میانگین کشوری تا همه عوامل موثر در افزایش هزینه‌های ساخت و ساز.
به گزارش خبرگزاری صداوسیما مرکز یزد، اگر روزگاری ساکنان تهران بر بالای تپه‌های اطراف آن شهر می ایستادند و می‌گفتند: خدایا این همه خانه چرا ما بی خانه! این روز‌ها این قصه شده غصه بسیاری از ساکنان استان یزد.
هر چند بالا بودن هزینه ساخت و ساز در تهران همیشه عامل بازدارنده تامین مسکن به شمار می‌آمده، اما این درد پایتخت نشین‌ها به شهرستان‌ها نیز سرایت کرده و تامین مسکن برای بسیاری از افراد به آرزو مبدل شده است.
خبرگزاری قدس در شماره اخیر خود با بررسی میدانی میانگین هزینه ساخت و ساز مسکن در کشور را ۴میلیون و ۸۰۰هزار تومان به ازای هر متر مربع برآورد کرده و اعلام کرده این میزان در یزد ۵میلیون و ۴۰۰هزار تومان است.
این خبرگزاری در حالی هزینه ساخت و ساز را در استان بالاتر از میانگین کشوری اعلام کرده که یزد در تولید همه محصولات ساختمان سازی جزء صادر کنندگان است.
موضوعی که ما را بر آن داشته تا صحت و سقم آن را در گفتگو با مردم و کارشناسان کنکاش کنیم.
داد مردم از بالا بودن بودن هزینه‌های ساخت و ساز
شروع کار پای درد و دل مردم نشستیم، یعنی مصرف کننده اصلی مسکن. آقای دهقان که از شهروندان یزدیه و در یکی از خیابان‌های اصلی این شهر میوه فروشی داره می‌گفت ما تا همین یکی دو دهه قبل با همین شغلی که داشتیم هم ازدواج کردیم هم خانه دار شدیم و هم فرزندانمان را سرو سامان دادیم، اما حالا با این درآمد‌ها نمی‌توان حتی زمین خانه را خرید.
آقای زینلی هم که خودش پیمانکار ساختمان سازی است معتقده اینقدر قیمت مصالح ساختمانی بالاست که نمیتوانیم برای خودمان ساختمان بسازیم ... آقای سریزدی هم شغلش فروش مصالح ساختمان در گوشه‌ای از شهر یزد است. سریزدی می‌گفت این روز‌ها میزانی برای هزینه ساخت و ساز نمی‌توان متصور شد چرا که قیمت مصالح هر روز یک سازی می‌زند یک روز گیر نمیاد یک روز گران می‌شه، وضعیت نابسامانی است...
برآورد‌های متفاوت از هزینه‌های ساخت و ساز
آمار بالابودن هزینه ساخت و ساز در استان یزد در حالی منتشر شده که مسئولان اظهار می‌دارند هزینه ساخت و ساز مسکن ملی در تمام کشور یکسان است.
معاون مسکن اداره کل راه و شهرسازی استان یزد معتقد است هزینه ساخت و ساز در یزد و سایر نقاط کشور بر اساس طرح اقدام ملی مسکن یکسان است.
خواجه رضایی هزینه ساخت این نوع ساختمان‌ها را ۲میلیون و ۸۰۰هزار تومان به ازای هر متر مربع اعلام و تاکید می‌کند از آنجا که تامین کننده زمین در این طرح دولت است لذا این برآورد قیمت بدون احتساب هزینه زمین محاسبه شده است.
نایب رییس اتحادیه املاک یزد، اما هزینه ساخت مسکن در یزد را به طور میانگین بین ۵تا۶ میلیون تومان به ازای هر مترمربع عنوان می‌کند. دشتی نژاد می‌گوید این میزان بدون احتساب قیمت زمین، عوارض شهرداری و پروانه ساخت است.
چرایی تفاوت دربرآورد هزینه ساخت و ساز
در بحث تعیین قیمت هزینه ساخت این نکته ضروری است که تمامی این قیمت‌ها حدودی است و به هیچ عنوان نمی‌توان به قیمت واحدی در این زمینه رسید. به طور مثال هزینه ساخت و ساز در طرح ملی مسکن که نزدیک به ۳میلیون تومان در سال۱۳۹۹ برآورد زده شده است با توجه به افزایش تورمی محصولات به هیچ عنوان نمی‌تواند همان هزینه سال۱۴۰۰ باشد و مطمئنا این میزان حداقل ۴۰ تا ۵۰درصد افزایش داشته خواهد داشت.
جدای از این موضوع هزینه ساخت یک واحد مسکونی بسته به نوع و کیفیت آن (آجری / اسکلت بتنی / اسکلت فلزی) ونیز بسته به نقشه و طراحی و متریال آن متفاوت است و می‌تواند تفاوت فاحشی در بین ساخت مسکن ساده و بدون مقاومت با مسکن مجلل و با مقاومت بالا شاهد وجود داشته باشد.
ناگفته نماند تفاوت هزینه ساخت و ساز در طرح اقدام ملی مسکن با ساخت و ساز‌های بیرون از آن به علت حذف هزینه‌های جانبی نظیر عوارض شهرداری، بیمه و نظام مهندسی در طرح اقدام ملی مسکن است که قیمت تمام شده را کاهش می‌دهد.
زمین عامل تعیین کننده در بحث خانه دار شدن
انگار قصه پر غصه مسکن تنها در برآورد هزینه ساخت تمام نمی‌شود. گیریم کسی بتواند هزینه ساخت را به هر شکل آماده کند، اما وقتی زمینی برای ساخت نباشد نمی‌شود برای ساخت اقدام کرد.
به گفته مهندس خواجه رضایی معاون مسکن اداره کل مسکن و شهرسازی استان، در طرح اقدام ملی مسکن هزینه زمین برعهده دولت است و تنها قیمت تمام شده واحد مسکونی از متقاضی دریافت می‌شود و بدیهی است همه آحاد مردم نمی‌توانند از آن بهره ببرند و آن هم به دلیل شرایطی است که باید متقاضی آن را داشته باشد.
اما در ساخت و ساز‌های آزاد زمین نقش مهمی در برآورد هزینه نهایی مسکن دارد.
نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک یزد میانگین قیمت زمین در شهر یزد را ۱۰میلیون تومان به ازای هر متر مربع تخمین می‌زند.
دشتی نژاد معتقد است قیمت زمین در مناطق مرغوب این شهر حدود ۴۰میلیون تومان به ازای هر مترمربع است و این در حالی است که در پایین شهر این میزان حدود ۵میلیون تومان است.
لوکس سازی یک عامل افزایش هزینه‌های ساخت و ساز
یک عضو هیئت علمی دانشکده هنر و معماری دانشگاه یزد معتقد است لوکس سازی‌ها در استان هزینه‌های ساخت و ساز را افزایش داده و باعث شده یزد به لحاظ میانگین هزینه‌های ساخت در کشور در رتبه‌های بالا قرار بگیرد. نقصان محمدی می‌گوید به نظر می‌رسد رتبه بالای یزد درهزینه‌های ساخت و ساز در مقایسه با میانگین کشوری به پروژه‌های مجلل و لوکس در مناطق مرفه نشین یزد مثل صفائیه و بلوار جمهوری بر می‌گردد که برای نماسازی و قسمت‌های مختلف ساختمان هزینه‌های زیادی می‌کنند.
این کارشناس معماری می‌گوید بر خلاف آن چه که برداشت می‌شود رشد ساخت و ساز در استان یزد به علت آن که اکثر مردم از قشر متوسط و کم درامد هستند کاهش داشته است. او ادامه می‌دهد این آمار زمانی پایین می‌آید که طرح‌های دولت برای ساخت مسکن عملیاتی شود و آن گاه با اضافه شدن آمار، متوسط قیمت ساخت اصلاح شود.
عوامل تاثیرگذار در هزینه ساخت مسکن
با همه تعاریف بالا هزینه مسکن همه ساله دستخوش تغییرات فراوانی است و البته عوامل زیادی در این مهم تاثیر گذار است که مهمترین آنها عبارتند از:
۱- هزینه خرید زمین: قیمت زمین بسته به اینکه در کدام منطقه شهری نظیر یزد واقع شده متفاوت خواهد بود. نایب رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است در افزایش قیمت زمین شهرداری‌ها نقش مهمی دارند.
دشتی نژاد می‌افزاید وقتی شهرداری در مناطق بالای شهر تراکم را تا بیش از ۷ طبقه تعیین می‌کند و در مناطقی دیگر تنها دو طبقه تراکم را می‌پذیرد عملا در افرایش قیمت این مناطق تاثیر گذار بوده است.
افزایش قیمت زمین زمینه‌ای می‌شود تا روی سایر هزینه‌ها نظیر عوارض شهرداری و بیمه تاثیر گذار باشد و تفاوت زیادی بین واحد‌های مسکونی در بالای شهر و پایین شهر به دنبال بیاورد.
نزدیکی واحد مسکونی به مسجد و مدرسه و این گونه امکانات نیز در قیمت تمام شده مسکن موثر واقع می‌شود.
۲- جواز ساخت: هزینه اخذ پروانه ساختمانی هر ساله به میزان چشمگیری افزایش می‌یابد. این مهم باعث می‌شود هزینه ساخت و ساز در مناطق مختلف استان به صورت اساسی تغییر کند.
۳- مصالح ساختمانی: قیمت مصالح ساختمانی، بخش مهمی از برآورد قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان در سال ۱۴۰۰ است. هزینه خرید مصالح با توجه به کیفیت و نوع و قیمت روز مصالح ساختمانی خریداری شده متفاوت است. کیفیت مصالح در سه درجه اول تا سوم قرار دارند و مسلما ساخت ساختمان در قسمت‌های بالای شهر، باید از کیفیت بالاتری برخوردار باشند و هزینه‌های خرید مصالح نیز به دلیل استفاده از مصالح لوکس و درجه اول، بیشتر خواهد شد.
۴- نوع اسکلت سازه بتنی یا فلزی: بی شک بین اسکلت بتنی و اسکلت فلزی تفاوت معنا داری از هزینه وجود دارد هر چند یزد به لحاظ نوع آب و هوا استفاده از اسکلت بتنی رایج‌تر به نظر می‌رسد.
۵- قیمت روز آهن آلات: بخش زیادی از هزینه‌های پروژه‌های ساختمانی مربوط به تامین آهن آلات است. چرا که قیمت آهن به نسبت دیگر موارد مورد نیاز در ساخت، از قیمت‌های بالاتر و پرنوسان تری برخوردار است. آهنی که در هر مترمربع مصرف می‌شود به عوامل زیادی بستگی دارد. البته نکته دیگر دستمزد کار پروژه مورد نظر است.
۶- تعداد واحد و تعداد طبقات ساختمان: هر چه تعداد طبقات ساختمان بیشتر باشد هزینه طراحی و ساخت بالاتری را شامل خواهد شد.
۷- هزینه بیمه و مالیات: قبل از شروع ساخت و ساز، نسبت به بیمه ساختمان اقدام می شود. هزینه‌های بیمه تامین اجتماعی هر ساله به میزان ۱۵درصد افزایش قیمت دارد.
۸- دستمزد مهندسان ناظر و پیمانکاران و کارگران: هزینه‌های دستمزد مهندسان ناظر و کارگران ساختمان از موارد مهم در برآورد قیمت ساخت هر متر مربع ساختمان است. به طور میانگین هزینه دستمزد کارگران، بین ۳۰تا۳۵ درصد از مبلغ نهایی هر مترمربع ساختمان را شامل می‌شود و به همین دلیل در برآورد هزینه ساخت ساختمان، تاثیر قابل توجهی خواهد داشت.
البته برخی شنیده‌ها هم حاکی است برخی از مهندسان تنها طرح‌های عمرانی افراد متمول را تقبل می‌کنند و در قبال نظارت وجهی بسیار بالاتر از قیمت رسمی را طلب می‌کنند.
۹- هزینه سفت کاری: شامل خاک برداری، فونداسیون، اسکلت، دیوارچینی و کار‌های فلزی در دیوار چینی مانند نعل درگاه پنجره‌ها و فریم فلزی چهارچوب در‌ها است. اگر اسکلت ساختمان فلزی باشد، هزینه‌های سفت کاری باز هم افزایش پیدا می‌کند.
۱۰- هزینه نازک کاری ساختمان: کلیه فعالیت‌های معماری بعد از دیوارچینی مد نظر می‌باشد. نازک کاری دو سوم هزینه‌های ساخت و ساز را به خود اختصاص می‌دهد. علاوه بر کیفیت مصالح انتخابی و نوع آنها که عامل تعیین کننده در هزینه ساخت و ساز است، نازک کاری نیز با توجه به نوع مصالح به کار رفته در ساختمان، از اهمیت بالایی برخوردار می‌باشد. در صورتی که مصالح سنگی برای نما، کاشی‌ها، مصالح مورد نیاز برای معماری داخلی، کابینت و ... با کیفیت کمتری اجرا شود، هزینه‌های نهایی هم کمتر خواهد شد.
هزینه‌هایی که همچنان بالا خواهد بود مگر آن که به طور کلی پیش بینی هزینه ساخت خانه و قیمت تمام شده آن در یزد کار بسیار سختی است. با توجه به توضیحات ارائه شده در بالا هر چند تهیه مصالح ساختمانی در این شهر با توجه به اینکه یزد تولید کننده بسیاری از مصالح است و درصدی از هزینه آن به خاطر حذف کرایه ارزان‌تر خواهد بود، اما برخی از شاخص‌ها نظیر عوارض شهرداری، اخذ پروانه، مزد کارگر و مهندس ناظر می‌تواند در افزایش هزینه تمام شده یک ساختمان تاثیرات بیشتری داشته باشد.
از سوی دیگر افزایش جمعیت در استان صنعتی و معدنی یزد و نیاز آنها به مسکن، وجود سرمایه نقدی در استان یزد، میل یزدی‌ها به سرمایه گذاری در ملک، محدود بودن زمین برای ساختمان سازی و ... باعث شده است هزینه‌های ساختمان سازی در این استان دستخوش تغییرات فراوان شود.
تورم بالا در کشور و وجود نقدینگی بالا در استان یزد و وجود تفکر ملک بهترین محل برای سرمایه گذاری است سبب می‌شود سرمایه گذاری در مسکن رونق خوبی داشته باشد و البته همین عامل اثر بخش می‌تواند هم در افزایش هزینه و هم در افزایش قیمت تمام شده مسکن در این استان موثر باشد.
ساده‌تر کلام اینکه در تعیین میزان هزینه ساخت ساز هیچ پارامتری قابل قبول نیست.
در چنین حالی به نظر می‌رسد با توجه به تورم بالا در بخش مسکن، کاهش هزینه‌های ساخت و ساز صرفا با اجرای طرح‌های دولتی ساخت مسکن مانند مسکن مهر و مسکن ملی محقق خواهد شد. این طرح‌ها با حذف برخی پارامتر‌های هزینه بر مانند قیمت زمین و عوارض ساخت و ساز و کمک‌هایی همچون تسهیلات بانکی امکان خانه دار شدن اقشار متوسط و کم درآمد را فراهم خواهند کرد.
نویسنده: عباس سلطانی